מאת: דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים
התיקון המוצע לתכנית המתאר הארצית 38 ( תמ"א 38 תיקון 3 ), אשר נדון לאחרונה (ביום 3.5.2011) במועצה הארצית, צפוי לשים קץ לאחד הכשלים המרכזיים בתכנית הקיימת, וישחרר את אחד החסמים המהותיים המעכבים את ביצועם של פרויקטים רבים. .
כזכור, עיקרה של תמ"א 38 הוא מתן תמריץ לחיזוק מבנים שנבנו קודם לשנת 1980, על ידי מתן זכויות בניה - עד כה, בהיקף של קומה אחת על הגג, ולרבות סגירת הקומה המפולשת והרחבת הדירות הקיימות. בכדי לעודד ביצועם של מיזמים שבמסגרתם יחוזקו הבניינים מפני רעידות אדמה, הוסיף המחוקק וליווה את מתן הזכויות, בהטבות והקלות מס, ובעיקר בהענקת פטור מהיטל השבחה ופטור ממס שבח. כמו-כן, תוקן חוק המקרקעין בכל הנוגע לרוב הדרוש לאישורן של עבודות החיזוק, שיש בצידן מימוש זכויות הבניה מכוח תמ"א 38. . .
בהתאם להוראות החוק, המפקח על המקרקעין יכול להתיר את ביצוע העבודות האמורות ומימוש זכויות הבניה מכוח התמ"א, אם קיימת הסכמה של 66% מכלל בעלי הדירות, ובכך ניתן להתגבר על התנגדות של מיעוט בעלי הדירות למיזם. דע עקא, כל הטבות והקלות המס למיניהן, וכן ההקלה ביחס לרוב הדרוש לאישור התוכנית – חלות על זכויות הבנייה שמכוח תמ"א 38 בלבד. כידוע, ברשויות מקומיות רבות, קיימות תוכניות המתירות הקמתם של חדרי יציאה לגג לצורך הרחבת הדירות בקומה העליונה, ובדרך כלל, פרויקט הבניה מכח תמ"א 38 כולל גם את ניצול הזכויות האמורות. ואולם, כל אימת שבמסגרת הפרויקט מבקשים הצדדים לנצל זכויות בניה מכח תוכניות בניין עיר מקומיות, המאפשרות תוספות בניה על הגג – כי אז יחולו לגבי זכויות אלה חיובי מס רגילים, הן במס שבח והן בהיטל השבחה, ולמפקח על המקרקעין, לכאורה, לא נתונה הסמכות לאשר את ניצול הזכויות, חלף מיעוט בעלי הדירות המתנגד. כך, הפכו חדרי היציאה על הגג מהדובדבן שבקצפת, לקוץ שבאליה. לא זו בלבד שיחולו בגינם חיובי מס, אלא שהמיעוט המתנגד אוחז בהם כקלף מיקוח ומכשיל את יישומו של הפרויקט. . .
כבר בסמוך לחקיקתו של התיקון לחוק המקרקעין הצבענו על כך, שאין בתיקון די, וכי יש להרחיב את סמכות המפקח, כך שתחול על ניצול זכויות הבניה מכל מין וסוג שהוא, ובלבד שהדבר נעשה במסגרת פרויקט שבמסגרתו מחוזק הבית המשותף מפני רעידות אדמה. נראה כי התיקון המוצע כיום לתמ"א 38 , תמ"א 38 תיקון 3 , מספק פיתרון אמיתי וכולל לסוגייה זו של ניצול זכויות מכוח תוכניות מקומיות. במסגרת תמ"א 38 תיקון 3 הוצע לקבוע כי במקרים בהם ניתן היתר לניצול זכויות הבניה מכוח התמ"א ביחד עם זכויות בניה מכוח תכניות מקומיות – יראו את ההיתר כולו כאילו ניתן מכוח הוראות התמ"א. בכך ניתן יהיה להחיל את ההסדרים הקנייניים והמיסויים הקיימים ביחס לתמ"א 38, גם על אותן זכויות בניה שמקורן אחר, והכל כמובן בכפוף לחיזוקו של הבניין בפני רעידות אדמה. יש לברך את המחוקק על תיקון תמ"א 38 3 המוצע ולקוות כי הליך החקיקה של תמ"א 38 3 יושלם ביעילות, בשלמות ובמהירות. . .
ניתן ליצור איתנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ בנושא תמ"א 38 ועוד. טל' 03-5622980, רח' זטורי 2, ת"א.