טל: 03-5622980
דף הבית / פורום תמ"א 38 - קבלת מענה בנושאי תמ"א 38 מעו"ד

פורום תמ"א 38 - קבלת מענה בנושאי תמ"א 38 מעו"ד

פורום תמ"א 38 מאפשר לכם לשאול שאלות בנוגע לתמא 38, מקרקעין, פינוי בינוי, הפקעות ועוד ואחד מעורכי הדין שלנו יענו על השאלה בפורום בהקדם האפשרי.

+ הוספת הודעה חדשה
איך מטפלים בדייר שמתנגד לתמ"א 38? -שלום-
 |  חוליאן

היי! מצאתי מאמר מצוין שמסביר בצורה מקיפה כיצד ניתן וכדאי לנקות מול דייר שמחליט ללכת נגד כולם ומסרב לתוכנית פינוי בינוי. ממליץ בחום!

http://www.avivbr.co.il/index.php?dir=site&page=articles&op=item&cs=3026&langpage=heb&category=3006

הוסף תגובה
קבלת היתר בנייה
 |  איציק

כיצד אני יכול לבדוק האם פרויקט שאני מתעניין בו אכן קיבל היתר בנייה ו/או מה סטטוס הבקשה שלו?

הוסף תגובה
תמא38
 |  אבי פרי

בניתי ממד מהרכוש המשותף הדירה מספיקגדולה לא מעונין לאמסכים לתמא מה החוק תודה מראש

הוסף תגובה
המצלה לאתר שמסביר הכל על תמא 38
 |  חוליאן

היי מה המצב? אני רוצה להמליץ על האתר 'אביב בעיר נדל"ן' שעונה בצורה ממש ברורה על כל שאלה הקשורה לתמ"א 38. יש להם מאגר שאלות ותשובות מועיל במיוחד 👍 בהחלט עבודה יפה

http://www.avivbr.co.il/index.php?dir=site&page=articles&op=category&cs=3006&langpage=heb

הוסף תגובה
מתי נחשב תחילת פרוייקט תמײא 38
 |  מאור

שלום רב.
אני גר בשכירות והיום התחילו את גידור הבניין לקראת תמײא 38.
לפי החוזה שלי עם בעלת הדירה ברגע שמתחילים את התמײא השכירות יורדת לסכום שקבענו בחוזה.
היום כשדיברתי איתה ואמרתי לה שהתחילו את הגידור ואני נמצא כבר בתוך אתר בניה שניפגש ונחליף את הצ'קים לסכום שקבענו.
היא מבחינתה כל עוד לא התחילו את הבניה אז זה לא נחשב כל הגידור מסביב והרעש שיש פה.
רציתי לדעת ממתי באמת נחשב התחלת הפרוייקט אם משלב זה או משלב שמתחילים לבנות?

הוסף תגובה
פינוי בינוי - הערכת שמאי
 |  שמריהו

בפינוי-בינוי אין היזם מתחשב בהפרשים הגדולים שבין שטחי הדירות הקיימות ומצד שני הוא שולח לדירות שמאי שיתחשב בהשקעות פנים בדירות בלבד, זה נראה לא הגיוני, אבל מבחינה משפטית האם אפשר לדרוש ממנו שהשמי יתייחס גם לשטח הדירה ?
בתודה מראש
שמריהו

הוסף תגובה
פינוי בינוי - הערכת שמאי
 |  שמריהו

בפינוי-בינוי אין היזם מתחשב בהפרשים הגדולים שבין שטחי הדירות הקיימות ומצד שני הוא שולח לדירות שמאי שיתחשב בהשקעות פנים בדירות בלבד, זה נראה לא הגיוני, אבל מבחינה משפטית האם אפשר לדרוש ממנו שהשמי יתייחס גם לשטח הדירה ?
בתודה מראש
שמריהו

הוסף תגובה
אין מי שיחתום על התמ"א
 |  רם

שלום. אבי חולה אלצהיימר לא מתקשר אני מתגורר בבית על שמו משנת 2005 האם אני אמור לחתום?
תודה

הוסף תגובה
הקפצת קומה
 |  תמר

שלום, בבניין שלנו מתוכנן תמא 38 הריסה-בניה. הבניין כיום בן 3 קומות על עמודים, ללא מעלית. לפי החוזה עם היזם כל דירה מוקפצת בקומה אחת למעלה. אחד מבעלי הדירות (בקומה השניה) טוען שמגיע לו לקבל קומה גבוהה יותר מבעל הדירה בקומה השלישית, בגלל שכיום (בהיעדר מעלית) ערך הדירה בקומה השלישית נמוך מערך הדירה שלו. למיטב ידיעתי בדרך כלל מקפיצים בקומה אחת, ללא התחשבות בשיקולים כנ"ל. האם אכן זהו הנוהג המקובל? אודה לתשובתכם המהירה כי אנחנו בשלב מתקדם בו חלק מבעלי הדירות כבר חתמו על החוזה מול היזםץ....

הוסף תגובה
עדכון דיירים בסטטוס פרויקט התמא
 |  שי

שלום רב

רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית?

כך למשל ניתן להתחבר מכל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו.

דוגמא:
http://www.getstatus.online/index.php/demand

נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם מקצועית וכו.

הוסף תגובה
הפקעת שטח מדירה פרטית
 |  אבי

שלום
בביתי המשותף נעשה תכנון לתמ"א 38. בשל תוספת קומות יש צורך (לפי חוק) במעלית נוספת. לצורך זה מוצע בתכנית להפקיע תמורת פיצוי כ 1.5 מ"ר מכל דירה שגובלת בפיר המעלית הנוספת.
האם חוקית ניתן להפקיע שטח זה מדירתי (שבבעלותי המלאה) ללא הסכמתי?

בתודה
אבי

הוסף תגובה
תמ"א 38/2 על חצי מגרש
 |  ש"פ

מבנה שחצי מהדיירים מעוניינים לבצע תמ"א 38/2 בחצי שלהם האם מחוייבים להשיג רוב דרוש מכלל דיירי המגרש או שמספיק שיש רוב בחלק שאותו רוצים להרוס ולבנות.
והאם כשאחד הדיירים חתם חתימה כללית שניתן לבנות בחלק המגרש שלא שייך לו, נחשב כחתימה ביחס לתמ"א

הוסף תגובה
תמ"א 38/2 על חצי מגרש
 |  ש"פ

מבנה שחצי מהדיירים מעוניינים לבצע תמ"א 38/2 בחצי שלהם האם מחוייבים להשיג רוב דרוש מכלל דיירי המגרש או שמספיק שיש רוב בחלק שאותו רוצים להרוס ולבנות.
והאם כשאחד הדיירים חתם חתימה כללית שניתן לבנות בחלק המגרש שלא שייך לו, נחשב כחתימה ביחס לתמ"א

הוסף תגובה
חניה בקומת עמודים
 |  משה

אני גר בבניין ברמת-גן ןשבו רוצים לבצע תמ"א 38\2
רציתי עיריית רמת גן מתירה לבנות חניות בקומת העמודים

הוסף תגובה
תוקף ההתנגדות לאחר מכירת דירה המיועדת לתמ"א38
 |  שרית

אם הגשתי התנגדות לתמ"א38 בבניין בו יש לי דירה, וההתנגדות עדיין לא נידונה בוועדה לתכנון ובניה, ואני מוכרת את הדירה - האם ההתנגדות עדיין תקפה?

הוסף תגובה
שימוש בתוספת בשביל תמא
 |  שמעון

שלום האם אני אמור לקבל פיצוי כספי על עמודים וריצפה שאני בניתי

הוסף תגובה
תמ"א 38
 |  יוסי

שלום.
במתחם בין 3 בניינים חתמנו 2 מתוך 3 הבניינים על פרויקט תמ,א 38,כאשר בבניין אחד כבר ניתנו כל האישורים ואושרו כל התכניות ומחכים רק לתשלום האגרות,בבניין השני היו 2 מתנגדים,לתמ"א 38 ולהפיכת שביל הליכה,לכביש גישה לחניות חדשות עבור הדירות החדשות,ושביל זה רשום באטבו על שם הדיירים מהבניין השני,כאשר ל2 בניינים נוספים יש רק זכות הנאה,כידוע לכם נושא ההתנגדות לתמ"א נדון בוועדות העירוניות,ואילו נושא השביל על מנת להסיר את ההתנגדות ניתן רק לפנות לבית משפט,ואכן היזם ,בשמו,בשמנו ובשם הדיירים המסכימים מהבניין השני הגיש תביעת סעד הצהרתי כנגד 2 המשפחות המתנגדות,ולאחר דיון בבית משפט שלחה השופטת את הצדדים להליך גישור מול שופט בדימוס,ובהליך הגישור הגיעו להסכמות עם מתנגד אחד,ואילו המתנגדת השנייה המשיכה בהתנגדותה כולל פנייה לוועדות הערר ,ובוועדות אלו כל ההתנגדויות שלה נדחו על הסף, ואושרו לביצוע,אלה שלגבי השביל אין לוועדות סמכות לבטל את ההתנגדות אלה כאמור רק לבית משפט,ואכן כרגע קיים הליך משפטי שיכול להימשך שנים,כאשר 11 דיירים מתוך 12 הם בני ערובה בידי דיירת אחת וכל זאת כאשר הכל מוכן לתחילת הבנייה.
האם ניתן לעשות משהו בנושא?
תודה

הוסף תגובה
כיצד ניתן להעריך זכויות תוספת יציאה לגג
 |  עצמונה

יש לי דירה עליונה (קומה אחרונה) בבניין של 3 קומות מעל קומת קרקע. הסכם תמ"א /38/2 נחתם ברוב של 80 % . בקומת המרתף הייה בזמנו היתר לשני חדרי משרד ומשרדים אלו נהפכו לשתי דירות. עד היום אין היתר לשתי דירות במרתף. האם לשתי דירות אלו ללא היתר יש גם זכות הצבעה שתכלל ב80 % ?.
האם וכיצד ניתן להעריך את הזכות של תוכנית גגות שמיועדת וניתנת לביצוע רק על ידי דייר מתחת לגג אשר לו 16 % בבניין וגם ברכוש המשותף ?. הגג למעשה הייה אמור לשמש רק את הדירה העליונה : כמו למשל כל הדוודים הם מעל גג אחר של הבניין . מתוך הדירה יוצאת ארובה לגג . אבל לא רשום בטאבו. אודה לכם על כל מענה

הוסף תגובה
תמ"א 38/2 עליית קומה
 |  מיכל

שלום רב,
אני גרה בבניין בן 3 קומות ופנה אלינו יזם המעוניין לבצע בו פרויקט תמ"א 38/2.
הובטח לנו שנעלה קומה בבניין החדש שייבנה אבל הדייר שגר בקומת הקרקע מתנגד לכך ולא מוכן לעלות.
האם יש דרך לחייב אותו לחתום איתנו על ההסכם? האם קיים תקדים לכך?

הוסף תגובה
פיצוי בפינוי בינוי
 |  אברהם

הנדון:שאלה בקשר פיצוי הדיירים בפינוי בינוי

אנחנו 44 דיירים בשני בניינים בני 4 קומות ללא מעלית וללא חניה
במקום שני הבניינים ייבנה בניין של 30 קומות כ-150 דירות

היזם מציעה לתת לנו דירה חלופית בקומה אחת בלבד מעל זו הקיימת אנו דורשים לפחות 2 קומות
בבניין כזה גבוה מה מקובל לדעתכם?
תודה

הוסף תגובה
nadavf7@gmail.com
 |  נדב

שלום רב, אושרה לי בקשה בתנאים להיתר בניה לתוספת ממד ומרפסת, אחד התנאים הוא ; ״הבנייה מותנית בחיזוק המבנה בהתאם להוראות סעיף 13 תמא 38״
חשוב לי להדגיש שלא בקשתי את ההיתר ע״פ תוכנית של תמא 38 אלא התוכנית לתוספת פרטית של ממד ומרפסת. מה זה אומר?
אודה לתשובה
נדב

הוסף תגובה
חיזוק לפי תמ"א 38
 |  עמית נסים, עו"ד

אם המבנה זקוק לחיזוק ייתכן ותדרש לחזק אותו כתנאי להיתר. כדאי שתתייעץ עם מגיש הבקשה (אדריכל).

הוסף תגובה
הריסת תוספת בניה
 |  יוסי

חברה המבצעת תמ"א 38 לצורך ביצוע הפרויקט קיים צורך בהריסת תוספת הנייה שזה ממ"ד של12 מ"ר וחדר "12 מ"ר מה הסכום הפצוי שאני צריך לקבל בתודה

הוסף תגובה
פיצויי תמ"א 38
 |  עמית נסים, עו"ד

הכל שאלה של מו"מ.

הוסף תגובה
הריסת תוספת בניה
 |  יוסי

חברה המבצעת תמ"א 38 לצורך ביצוע הפרויקט קיים צורך בהריסת תוספת הנייה שזה ממ"ד של12 מ"ר וחדר "12 מ"ר מה הסכום הפצוי שאני צריך לקבל בתודה

הוסף תגובה
ערבות אישית
 |  איריס לוי

בבעלותי דירת קרקע +חצר הקפית צמודה בטאבו.בנספח אישי בו היזם מתחייב לפיצוי כספי על אדמתי אני אמור לחתום מול החברה אך העו"ד שלי טוען שהיזם צריך לחתום כערבות אישית.היזם טוען שזה לא נהוג.גם לא בתמא הכללית מול כל הדיירים.
מי צודק??

הוסף תגובה
מעוניין לקנות עסקאות תמא 38
 |  אלי גרשון

שלום רב
מעוניין לרכוש עסקאות תמ"א 38 בכל שלב,,
המייל שלי : eligers1@gmail.com
טל:050-2727734

תודה

הוסף תגובה
הדין בעל מרתף כדין בעל דירה
 |  אפרת

שלום רב
שאלתי נוגעת לבניין בת"א (ליד בן יהודה וארלוזרוב) ובו 7 יחידות -
- 5 דירות , בין 42-60 מ"ר
- שתי יחידות בקומת הקרקע המוגדרות בנסח הטאבו כ'מרתף' - אחת בת 55 מ"ר המשמשת כמשרד (באישור עיריה) ואחת נוספת של 27 מ"ר המשמשת כדירה ( ללא אישור).
שאלתי - האם הבעלים של שתי יחידות אלו - המוגדרת כמרתף - יכללו בחישוב הרוב הנדרש לבצוע תמ"א 1 , כאילו היו בעלי דירות?
תודה!

הוסף תגובה
העברת דירה ללא תמורה
 |  ליאורה

בבנין נחתם הסכם פינוי-בינוי בין יזם לבין כל הדיירים . הוריי רוצים להעביר אלי את הדירה שבבעלותם ללא תמורה. האם תוספת השטח שאני זכאי לו נחשב לזכויות שימוסו במס שבח?

הוסף תגובה
פינוי -בינוי
 |  עמית נסים, עו"ד

את צריכה לבחון מול עוה"ד שמייצג אתכם בפרוייקט האם העברה ללא תמורה אפשרית ואינה פוגעת בפטורים הרלבנטיים. אין לבצע את הפעולה ללא יעוץ עוה"ד שטיפל בהסכם הפינוי -בינוי.

הוסף תגובה
פינוי-בינוי , תוספת שטח זיהה לדירות שונות
 |  שמריהו

פינוי-בינוי , תוספת שטח זיהה לדירות שונות
שלום רב,
היזם וועד הדיירים החליטו על תוספת שטח אחידה לדירות למרות פער של כ 40% בין שטח הדירות הגדולות לקטנות (שיטת המטרים). בשיטה זאת החלק היחסי בנכס של בעלי הדירות הגדולות יקטן. האם לבעל הדירה הגדולה שחלקו היחסי בדירות החדשות יפגע יש זכות ערעור משפטית, או , עליו להיכנע וקבל את דעת הרוב שהם בעלי הדירות הקטנות.

הוסף תגובה
פינוי בינוי תוספת
 |  עמית נסים, עו"ד

שלום רב,
ההחלטה במקרה הזה היא של הבעלים שכן ליזם אין, ככלל, אין כול שיקול באיך לחלק את העוגה. אני לא סבור שזאת עילה להתנגדות ברמה המשפטית ככל שהתהליך נעשה בהחלטת רוב בעלי הדירות.

הוסף תגובה
הסכם עם היזם לתמא 38-2
 |  יעקב אמיר

האם אפשר לדחות את החתימת הסכם עם היזם עד לקבלת היתר בניה מאושר
כל הדיירים חתמו בעלדיות לייזם בהסכם NON-SHOP

היזם בהסכם מבקש לרשום הערת אהזהרה ליזם לכל דייר - האם זה יכול להיות לאחר קבלת היתר בניה מאושר

הוסף תגובה
הסכם יזם תמ"א 38/2
 |  עמית נסים, עו"ד

לא ניתן לדחות את החתימה על ההסכם עד לקבלת היתר בנייה. לא ניתן לדחות את רישום הערת אזהרה לאחר קבלת היתר בנייה

הוסף תגובה
הסכם יזם תמ"א 38/2
 |  עמית נסים, עו"ד

לא ניתן לדחות את החתימה על ההסכם עד לקבלת היתר בנייה. לא ניתן לדחות את רישום הערת אזהרה לאחר קבלת היתר בנייה

הוסף תגובה
הסכם עם היזם לתמא 38-2
 |  יעקב אמיר

האם אפשר לדחות את החתימת הסכם עם היזם עד לקבלת היתר בניה מאושר
כל הדיירים חתמו בעלדיות לייזם בהסכם NON-SHOP

היזם בהסכם מבקש לרשום הערת אהזהרה ליזם לכל דייר - האם זה יכול להיות לאחר קבלת היתר בניה מאושר

הוסף תגובה

+ הוספת הודעה חדשה

תמ"א 38
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) הינה המצאה ייחודית למדינת ישראל, שמטרתה לעודד דיירים לחזק בניינים מפני רעידות אדמה, על ידי הענקת זכויות בנייה. המדינה החליטה לא לשאת בעלות חיזוק המבנים הדרושים חיזוק, ותחת זאת היא העניקה לבעלי הדירות, במסגרת תכנית מתאר ארצית 38.
מיזמים תמ"א 38
צפו בכמה פרויקטים לדוגמא של מיזמי תמ"א 38 / תמ"א 38/2 המיוצגים או יוצגו על-ידי משרד עורכי הדין מינצר-כרמון, נסים.


פרויקטים לדוגמא של מיזמים תמ"א 38 ופינוי בינוי בערים רמת גן גבעתיים ותל אביב
שאלות ותשובות מהפורום
שאלות ותשובות מובילות מפורום תמא : איך מחזקים בפועל את הבניין במסגרת תמ"א 38? מתי בפועל עוברות הזכויות של תוספות התמ"א? כאשר אין מספיק חניות לכל הדירות והיזם עומד על כך שחניות ספציפיות יוצמדו רק לדירות החדשות. האם אפשר לחייב אותי להסכים להצמיד חניות רק לדירות החדשות?
השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר