טל: 03-5622980
דף הבית > תמ"א 38 > תמ"א 38/2 - זכויותכם במסגרת תמ"א 38 תיקון 2

תמ"א 38/2 - זכויותכם במסגרת תמ"א 38 תיקון 2

תמ"א 38/2 -  תיקון 2 לתכנית תמ"א 38

במסגרת תיקון 2 לתכנית תמ"א 38, מפברואר 2010, הוענקו זכויות הבניה הניתנות מכוח התמ"א (2.5 קומות במרבית אזורי הארץ על פי שיקול דעת הוועדה המקומית לתו"ב),  גם לגבי בניין שהוחלט על הריסתו והקמתו מחדש (כמובן בכפוף לתנאי התמ"א בדבר הצורך בחיזוק הבנין).

אין ספק שאפשרות תמ"א 38 2 יוצרת הזדמנות מיוחדת להקמת המבנה בצורה אופטימאלית. אך על מה יש לשים דגש מיוחד ועל אילו כללים יש להקפיד במסגרת תמ"א 38/2? 

3 יתרונות בולטים של תמ"א  38/2

ראשית, יש להתייחס לייתרונות חשובים שיש לפרויקטים של תמ"א  38/2:

1. דירה חדשה: בעוד שלפי התמ"א הבסיסית הדיירים ישארו במבנה הישן על כל המשתמע מכך, ותוספות הבניה יהיו כפופות לאילוצים תכנוניים רבים, הרי שכאן, לפי תמ"א 38 תיקון 2 , יקבלו הדיירים דירה חדשה המתוכננת באופן מודרני, ותוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה.

2. בניין חדש: יש לזכור כי הבניינים ברי השיפוץ גילם עולה על 30 שנה ולאחר השיפוץ הופך הבניין למחודש.

3. דיור חילופי לתקופת הבנייה: בעוד שבמקרה הרגיל, עבודות הבניה יבוצעו בבניין כאשר הדירות מאוכלסות, הרי שכאן, לפי תמ"א 38/2, הדיירים יקבלו דיור חלוף לתקופת הבנייה– ואין ספק כי אופציה זו נוחה יותר מבחינת הדיירים. 

עם זאת, במקרים מסוימים אפשרות תמ"א  38/2 אינה ישימה מבחינה כלכלית ומבחינה תכנונית, והיא מותנית באפשרות לניצול זכויות בניה נוספות מעבר לתמא 38 - דהיינו זכויות מכח תוכנית בניין עיר מקומית. 

בעסקאות הנעשות מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) יש להקפיד על מספר כללי ברזל אשר מטרתם בראש ובראשונה היא להבטיח כי הדיירים לא יוותרו על זכויותיהם בשוגג והם יזכו לקבל את דירתם, כפי שהיא הובטחה להם בסופו של יום.

10 כללים שחייבים להקפיד עליהם כדי לשמור על הזכויות שלכם

1. ערבות חוק מכר דירות: יש לקבוע כי היזם במסגרת ההסכם יעמיד לדיירים ערבות חוק מכר דירות בגובה שווי הדירות החדשות כולל ערך הקרקע.

2. תנאי דיור חילופי: יש לקבוע כי הדיירים יקבלו דיור חילופי ולהטיח את התשלומים של השכירות בערבות בנקאית אוטונומית צמודה למדד. יש לקבוע את אופן הפחתת הערבות במקביל לקצב התקדמות העבודות.

3. ערבות מיסים: יש לקבל ערבות מיסים במידה ותהא חבות במס לאחר שהדיירים עשו שימוש בפטור ממס שבח בהתאם להוראות החוק.

4. לשים לב לשינויים: יש לקבוע כי כל שינוי שיחול בין התוכניות שצורפו להסכם לבין הבקשה להיתר הבנייה לא יעלו על השינויים המותרים בהתאם להוראות חוק המכר.

5. זכויות בנייה נוספות: יש לציין מה דינן של זכויות בנייה נוספות שיתקבלו לאחר חתימה על הסכם תמ"א 38 2 בין אם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ובין אם זכויות בנייה מכוח תב"ע.

6. הגדרת הממכר: חשוב לקבוע את הגדרת הממכר בצורה מפורטת, קרי מה שטח דירות היזם ומה הוא שטח דירות הדיירים. יש לציין את מספר הדירות המקסימאלי שהיזם יוכל לבנות במסגרת ההסכם ואת מספר הקומות.

7. מועדים ברורים: יש לקבוע מועדים ברורים ומפורטים להתחייבויות היזם להגשת התוכניות ולהוצאת היתרי בנייה במועדים המקובלים.

8. לשים לב לתכנון הסופי: יש לתת את הדעת שהתכנון הסופי נתון לשינויים. חשוב לבדוק ולקבל את תכנון דירות הגן של היזם כדי לוודא מה הוא השטח שהיזם מתכנן לדירות הגן, שטח אשר בא על חשבון השטחים המשותפים בבניין.

9. זכויות היזם ברכוש: יש לקבוע הוראות מפורטות ביחס לזכויות היזם ברכוש המשותף לאחר סיום הפרוייקט ולהימנע מכך שהיזם יותיר ברשותו ו/או בחזקתו שטחים משותפים ו/או זכויות בנייה שלא הוצמדו לדירות בבניין.

10.כתבי שיפוי: יש לקבל כתבי שיפוי מתאימים מתביעה בגין ירידת ערך עקב הקמת הבניין החדש מצד שכנים הגובלים בבניין.

חשוב לזכור כי הסכמי תמ"א 38 תיקון 2 הינם הסכמים מורכבים הדרושים מומחיות מיוחדת וליווי מקצועי על ידי עורכי דין העוסקים בתחום התמ"א. ליווי מקצועי של עורכי דין יעזור לכם לקבל את מלוא הזכויות המגיעות לכם בתהליך. 

 

לקריאה נוספת:

השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר