טל: 03-5622980
דף הבית > עו"ד תמ"א - תחומי פעילות > פינוי בינוי - תמ"א 38

פינוי בינוי - תמ"א 38

למשרד מינצר כרמון נסים עורכי דין מומחיות בייצוג בעלי דירות במתחמים המיועדים לפינוי בינוי.

פרויקטים של פינוי בינוי, הינם פרויקטים מורכבים ומסובכים הדורשים טיפול והסדרה במגוון רחב של היבטים: החל מארגון הסכמת כלל בעלי הדירות והתמודדות עם הסתייגויות אפשריות של חלק מהם,  עבור דרך בחינת ההיבטים המסחריים של המיזם והבטחת התמורה ההולמת לבעלי הדירות,וכלה בגיבוש הסכם ראוי. ההסכם שיגובש צריך לכלול את כל הבטוחות וההגנות הנדרשות על מנת להבטיח שהיזם ו/או הקבלן ימלאו את התחייבויותיהם כלפי בעלי הדירות, לרבות תשלום דמי שכירות בתקופת הבניה,  ואת ביצועו התקין של הפרויקט עד למסירת מפתח הדירה החדשה, והכל תוך צמצום מקסימלי של הסיכונים הכרוכים בכך.

פינוי בינוי בניין

 

 

הליווי המשפטי הניתן לבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי, הינו מקיף וכולל את כל שלבי המיזם כמתואר להלןֿ:

א.    שלב ההתארגנות ואיגודם של בעלי הדירות באמצעות נציגות הבניין

ב.    חתימה על המסמכים הדרושים לפני חתימה על ההסכם

ג.     בחינת הצעות ובחירת היזמים באמצעות כלים ייחודיים

ד.    גיבוש מפרט שיהווה את התמורה המוצעת על ידי היזם

ה.    גיוס אנשי מפתח ומקצוע לצורך קבלת החלטות נכונות

ו.      ניהול משא ומתן עם היזם ו/או הקבלן

ז.     ניסוח הסכם שיעגן את התמורות והערבויות בין היזם לבעלי הדירות

ח.    פיקוח וליווי לאורך תקופת הבדק והאחריות של היזם לפרויקט

ראשית, מומלץ לבעלי הדירות להתאגד ולהתארגן תוך קיום אסיפת דיירים בה יבחרו נציגות הבניין, תפקידה של נציגות הבניין הוא לרכז את הנושאים בהם נדרש לקבל החלטות עקרוניות לפרויקט. טרם בחירת הנציגות חשוב לקבוע את סמכויותיה ומרכיבי תפקידה, לרבות האופן בו יתקשרו חברי הנציגות עם הגורמים המקצועיים אשר ילוו את הפרויקט.

שנית, מומלץ לפנות למשרד עורכי דין שעוסק בתחום המקרקעין ובפרט בעסקאות תמ"א ופינוי בינוי, עוה"ד ממשרד זה ייצג את בעלי הדירות בפרויקט אל מול היזמים בכל ההיבטים המשפטיים הקיימים במסגרת העסקה.

במסגרת הליווי המשפטי, יידרש מבעלי הדירות לחתום על מספר מסמכים טרם שלב החתימה על ההסכם. לרוב, מסמכים אלו יצהירו על כוונותיהם ואישורם של בעלי הדירות לפעול למען פרויקט הפינוי בינוי. עם זאת, חשוב לזכור שלא להגביל את זכויותיהם של בעלי הדירות וכל הסכמה עקרונית אשר יתנו תהא כפופה לתמורות, לתנאים, לניהול המשא ומתן עם היזם ו/או הקבלן שעתיד להיבחר על ידי נציגות הבניין ובעלי הדירות.

שלב בחירת היזם, הוא שלב מעט מורכב ודורש את ליווים של בעלי הדירות באנשי מקצוע בעסקה וזאת על מנת להגיע לתוצאות ולתמורות הטובות ביותר עבורם. אנשי מקצוע אלו כגון: שמאי, מפקח, מודד, אדריכל יתרמו בחוות דעתם בהיבטים המסחריים של העסקה כמו המפרט הטכני של הדירות, וזאת לצורך שיפור המשא ומתן המתנהל מול היזם. עורכי הדין שילוו את בעלי הדירות ינהלו עם היזם משא ומתן על גובה הערבויות והבטוחות אשר יגנו על בעלי הדירות וזכויותיהם בעסקה. הניסיון הרב של גורמים מקצועיים אלו יסייעו לכם לקבל החלטות מושכלות לבחירת היזם המתאים ביותר.

לאחר בחירת היזם, יפעלו הצדדים למען גיבושו של הסכם בו יעלו על כתב התמורות והתנאים להוצאתו של הפרויקט אל הפועל. חשוב לקבוע בהסכם פרקי זמן מוגבלים לביצוע פעולות כמו קבלת אישור לתכנית הבנייה, הכרזה על המתחם כפינוי בינוי, האחוז הנדרש להסכמת בעלי הדיירים בפרויקט, הגבלת הזמן לבקשת היתר בנייה, הוצאתו ואישורו מול הגורמים הרלבנטיים, התחלת הבנייה וסיום הבנייה, רישום הבית המשותף ועוד. בהסכם מומלץ לקבוע תנאים לביטול ההסכם ו/או לקבלת פיצויים במידה ואין עמידה בזמנים שנקבעו בהסכם לכל פעולה.

מאחר וכניסת ההסכם לתוקף תלויה במספר תנאים אשר אינם ידועים מראש, לדוגמה- קבלת אישור לתוכניות הבנייה ו/או קבלת היתרי בנייה, רצוי לעגן בהסכם מראש תנאים מתלים אשר בהתקיימותם (בפרק זמן שנקבע להם), יכנס ההסכם לתוקף.

פרויקטים של פינוי בינוי, הינם פרויקטים מורכבים אשר דורשים ניסיון, מקצועיות ומיומנות בעולם ההתחדשות העירונית, מומלץ שלא להתחיל את התהליך ללא עזרתו של בעל מקצוע מתאים בתחום,

 

לקריאה נוספת:

ניתן ליצור איתנו קשר לתיאום פגישת ייעוץ משפטי בנושא פינוי בינוי . טל' 03-5622980, רח' זטורי 2, ת"א.

השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר