טל: 03-5622980
דף הבית > תמ"א 38 > פטור ממס שבח והיטל שבח

פטור ממס שבח והיטל שבח

הקלות מס - תמ"א 38: פטור ממס שבח ,היטל שבח
בכדי לעודד ביצוען של עסקאות מכוח תמ"א 38 וביצוע חיזוקם של בניינים מפני רעידות אדמה, נקבעו הוראות מיוחדות המעניקות הקלות והטבות מס ביחס לעסקאות התמ"א.

תמ"א 38 - פטור ממס שבח:

בהתאם לתיקון 62 לחוק מס שבח מקרקעין ניתן פטור ממס שבח לדיירים, בגין מכירת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38.

פטור ממס שבח למכירת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 כפוף לתנאים הבאים:

  1. מכירת הזכויות הינה לפי הוראות תמ"א 38.
  2. חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה בהתאם לתמ"א 38 בוצע בפועל.
  3. התמורה שניתנה לבעלי הדירות הינה "שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" ( קרי- עבודות לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית, עיצוב המבנה, שיפוצו ותשלום לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק כפי שקבע המנהל).

חיוב בתשלום מס שבח יחול בגין מכירת זכויות במסגרת הסכם תמ"א 38 במקרים הבאים:

כאשר התמורה שהוענקה לבעלי הדירות בגין הזכויות אינה בגדר "שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק". כך למשל, במקרה של תמורה כספית המשולמת ע"י היזם/ קבלן לבעלי הדירות בגין הזכויות מכוח תמ"א 38 - יחול חיוב בתשלום מס שבח על מרכיב התמורה הכספית.
כאשר עסקת תמ"א 38 מערבת מכירת זכויות בנייה מכוח הסכם התמ"א ומכירת זכויות בנייה נוספות. מכירת זכויות הבנייה הנוספות, שאינן מכוח תמ"א 38, כפופה לחיוב בתשלום מס שבח ויש לבחון כל מקרה לגופו באשר לשאלת החיוב בתשלום מס שבח בגין מכירתן של זכויות נוספות אלה.
במקרים בהם יחול מס שבח על חלק מהתמורות המוענקות לדיירים או בגין חלק מהזכויות שנמכרו על ידי הדיירים, החיוב בתשלום מס שבח יחול רק בגין הרכיב הרלוונטי. כלומר, כאשר יש תמורות מעורבות, שחלקן פטורות מתשלום מס שבח , וחלקן חייבות במס, החיוב יעשה רק ביחס למרכיבים החייבים במס. במקרה כזה יש לערוך תחשיב יחסי של שווי הזכות הנמכרת ביחס לכלל התמורה ובחינת נושא הפטור ממס שבח.

התחייבות היזם לשלם מס שבח החל על הדיירים במסגרת עסקת תמ"א 38:

במסגרת עסקאות תמ"א 38 נהוג ומקובל כי התמורות המוענקות לבעלי הדירות, הנן תמורות נטו - כלומר, היזם/ הקבלן לוקח על עצמו את ההתחייבות לשאת בתשלומי המסים החלים על הדיירים בגין מכר הזכויות ליזם, אם וככל שחלים מסים כאמור ( מס שבח, היטל השבחה או פטור ממס שבח ).
יש לזכור כי מבחינת הדין ומבחינת הרשויות, אם וככל שחל חיוב במסים בגין מכר הזכויות ליזם/קבלן - כגון חיוב בתשלום מס שבח - החיוב האמור חל על בעלי הדירות , והעובדה שהיזם התחייב לשאת בו אינה משחררת את הדיירים מחובתם כלפי הרשויות. לאור זאת, על בעלי הדירות לדאוג לכך שההסכם בינם לבין היזם יבטיח את ביצוע התחייבויות היזם/קבלן לתשלום המסים.

פטור ממס שבח - תמ"א 38 והיטל השבחה:

במסגרת תיקון לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) - הוענק פטור מלא מתשלום היטל השבחה בגין מימוש זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ע"י הדיירים. זאת ועוד, פטור מתשלום היטל השבחה ניתן גם בגין מימוש זכויות בניה מכוח תכניות בניין עיר מקומיות (תב"ע) המאפשרות תוספת חדרי יציאה על הגג, כאשר הדבר נעשה במסגרת פרוייקט של חיזוק מפני רעידת אדמה, לפי תמ"א 38 .

תמ"א 38 מע"מ:

עיסקת תמ"א 38, דומה במהותה לעיסקת קומבינציה, ומהווה למעשה עיסקת חליפין בין היזם/קבלן לבין בעלי הדירות, כאשר בתמורה לזכויות במקרקעין שמקנים הדיירים ליזם (על פי רוב שטח הגג וזכויות הבנייה עליו) היזם נותן לבעלי הדירות שירותי בנייה, בדמות חיזוק הבניין, שיפוצו וביצוע הרחבות ושיפורים למבנה ולדירות בהתאם להסכם.
לפי תיקון בחוק המע"מ: שירותי הבנייה לעיל, המוענקים על ידי היזם/קבלן לבעלי הדירות פטורים ממע"מ. ברם, יש לשים לב לכך שמדובר בפטור, ולא בעסקה החייבת במע"מ בשיעור 0. לאור זאת – התשומות לא יותרו בניכוי. משמעות הדבר היא כי היתרון הניתן בהענקת הפטור הינו מצומצם, ונובע בעיקרו מהפטור ממע"מ על מרכיב הרווח היזמי, ועל מרכיב שכר העבודה כאשר מדובר ביזם שהוא קבלן, המבצע את עבודות הבנייה באמצעות עובדיו.
 
 
לחצו כאן להורדת טפסים שימושיים לתמ"א 38.
 
לקריאה נוספת:
השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר