טל: 03-5622980
דף הבית > תמ"א 38 > שאלות ותשובות

שאלות ותשובות

תמ"א 38: שאלות ותשובות

שאלה: איך מחזקים בפועל את הבניין במסגרת תמ"א 38?

תשובה: : חיזוק בניין במסגרת תמ"א 38 יכול להתבצע במספר צורות בהתאם לבדיקת הבניין על ידי מהנדס קונסטרוקציה. חיזוק המבנה יכול להתבצע ע"י הוספת קירות תומכים לבניין (קירות הקשחה), מסגרות וקורות פלדה, תוספות בניה (כגון פיר מעלית, תוספת ממדי"ם, תוספת קומה וכו') לצד הבניין ו/או מעליו שמתחברות למבנה ומייצבות אותו.

 


שאלה: האם כל הליך היעוץ הראשוני כרוך בתשלום ומחייב אותנו כוועד הבית? מה אני צריך לעשות בשלב הראשון כדי להתחיל בתהליך?

תשובה: בשלב הראשוני בד"כ לא נהוג לגבות תשלום. כדי להתניע את התהליך יש ליצור קשר עם משרד עו"ד מנוסה על מנת שייצג אתכם מול יזמים או לחילופין לפנות לייזמים ישירות ורק לאחר מכן לגשת למשרד עו"ד.
 

 
שאלה: ומתי היזם יכול בפועל למכור דירות?
תשובה: מועד מכירת הזכויות תלוי במספר גורמים כגון, מימון בנקאי, רישום הערת אזהרות לטובת הרוכשים וכו'. ככלל במידה ואין היזם נוטל מימון בנקאי ומשעבד את זכויות הדיירים מכח התמ"א ניתן להסכים למכירת חלק מהדירות בשלבים הראשונים.

 

 
 
שאלה: מה קורה במקרה שרוצים להצטרף לתמ"א 38 בבניין שאין אפשרות להוסיף חניות?
תשובה: תנאי למתן ההיתר לבניה והוספת יחידות דיור במסגרת התוכנית, בהסדרת מקומות חניה חדשים במגרש הבניין לפי התקנות ביחס למספר הדירות וגודלן. מקום בו לא ניתן להוסיף מקומות חניה בשל מגבלות תכנוניות ייבחנו פתרונות חלופיים כגון תשלום "כופר חניה" שמיועד להסדרת חניות באזור הקרוב לבניין. פסיקה חדשה (רג/5021+2076/11) של וועדת הערר לתכנון ובניה במחוז תל-אביב, הדגישה כי השיקול הראשון במעלה הוא חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, ויש לתת לשיקול זה עדיפות על פני השיקול של מניעת עומס חניה בשל תוספת יחידות דיור.
 
 
 
שאלה: כאשר אין מספיק חניות לכל הדירות והיזם עומד על כך שחניות ספציפיות יוצמדו רק לדירות החדשות. האם אפשר לחייב אותי להסכים להצמיד חניות רק לדירות החדשות?
תשובה: היזם מחויב על פי החוק לספק חניות חדשות לדירות החדשות. לפיכך ככל שתהא ההסכמה הנדרשת לביצוע התמ"א ניתן יהיה לחייבך להצמיד את החניות לדירות החדשות.
 
 

 

 
 
שאלה: יש לי דירה קומה ראשונה שאני משכיר ואני מתנגד לביצוע התמ"א שכן לא אוכל להשכירו בשעת הבנייה. 
1 . האם מגיע לי פיצוי על הפסד שכר דירה בשעת בנייה? 
2 .אם אני לא חותם והוא משיג 66% האם היזם חייב לתת לי כל הזכויות והטבות כמו הדיירים שכן חתמו?
תשובה:עניין הפיצויי הוא נושא למו"מ בינך לבין היזם. בעיקרון אתה תהיה זכאי לכל הזכיות מכוח התמ"א גם אם לא חתמת על הסכם התמ"א, ולא ניתן לקפח אותך בשל העובדה שהתנגדת להתקשרות בכל הנוגע לתמורות המגיעות לך מכוח התמ"א. יחד עם זאת יש לזכור כי במקרים רבים, גם מבחינת הדייר המתנגד, עשוי להיות יתרון לשיתוף פעולה ולמו"מ עם היזם בכדי לזכות בתמורות המירביות, ולאפשר את ביצוע הפרוייקט ברוח של שיתוף פעולה והסכמה עם יתר בעלי הדירות בבניין.
 
 
 
שאלה: : האם סעיף בהסכם הקובע שכל מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה יחולו על היזם/קבלן מבטיח כי הדיירים לא ישאו בנטל המס לאחר תום הבנייה?
תשובה:הסעיף קובע את החבות החוזית לתשלום המסים, אך החבות במס שבח על פי החוק, ללא תלות בהסכמות החוזיות בין הצדדים, היא של המוכר. לפיכך יש לדאוג לערבויות מספקות לצורך תשלומי המסים.
 
 
 
 
שיפוץ בניין בתמא 38 מנוף
 
שאלה: במסגרת תמ"א 38 אנו מעוניינים להגדיל את דירותינו. החצר שלנו קטנה ולא מאפשרת כמעט הרחבה של הדירות, מלבד הממ"ד [שיכול להגיע עד קו 0 ] האם ניתן לבנות ממ"ד גדול יותר מ 12 מ"ר?
תשובה: מעשית, ניתן לבנות ממ"ד יותר מ-12 מ"ר, ואולם, שטח זה לא נחשב כממ"ד מבחינת חישובי שטחים ולא מתייחסים אליו כאל ממ"ד מההיבט התכנוני. שטח עודף זה לא יוכל להבנות מעבר להקלות בקווי הבניין לפי תמ"א 38. בשורה התחתונה - מה שניתן לבנות מעבר לקווי הבנין המותרים ועד לקו בנין אפס הינם 12 מ"ר של הממ"ד, וזאת רק במקרה שאין ברירה אחרת. יש לזכור כי גם אפשרות זו כפופה לשיקול דעת הוודעה המקומית ולהחלטה בהתנגדויות אפשריות מצד שכנים.
 
 
 
שאלה: תוספת התמ"א מאפשרת תוספת של 25 מ"ר ליחידות דיור קיימות. האם ניתן להוסיף 10 מ"ר ללא חובה לבצע ממ"ד? או לחליפין האם ניתן להוסיף את כל ה-25 מ"ר כאשר יש מקלט קיים למבנה. כמובן שתוך כדי חיזוקים למבנה בהתאם לדרישות התמא ללא הממ"ד.
תשובה: לא ניתן להוסיף 25 מ"ר לכל יח"ד ללא הממ"ד. פטור מממ"ד כאשר יש כבר מקלט בבניין - רק בסמכות פיקוד העורף. סביר להניח שבמקרה כזה תצטרכו לשדרג את המקלט לפי דרישות פיקוד העורף.
 
 
 
שאלה: מתי בפועל עוברות הזכויות של תוספות התמ"א?
תשובה: מכירת הזכויות מכוח התמ"א מתבצעת עם החתימה על הסכם התמ"א כמובן בכפוף לתנאים מתלים רבים (כגון קבלת היתר בנייה). יום המכירה מבחינת חבות ההצהרה למס שבח יהיה היום שבו התקיימו התנאים המתלים ו/או המועד שבו הוחל בחיזוק לפי המוקדם ביניהם. הזכויות עוברות בפועל אל היזם אך ורק לאחר השלמת העבודות שהיזם התחייב להם בהסכם התמ"א.
 
לקריאה נוספת:
 

 

 

השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר