טל: 03-5622980
דף הבית > תמ"א 38 > שלבי תמ"א 38

שלבי תמ"א 38

תמ"א 38 התחלת פרוייקטשלבים בדרך אל התמ"א:

ביצועו של פרויקט תמ"א 38 הוא מסע ארוך, שראשיתו בחלום וסופו בדירה חדשה או מחודשת.
אף שבראשית הדרך, המסע נראה ארוך ומייגע, לא מעט פרויקטים כבר נמצאים בשלבי ביצוע ובנייה שונים ואף הושלמו בהצלחה.
להלן פירוט השלבים בדרך להגשמת חלום התמ"א ופרקי הזמן הצפויים לגבי כל שלב:

שלב ראשון - התארגנות:

ריכוז כל בעלי הדירות, יצירת בסיס הסכמה בין הבעלים ליציאה לדרך המשותפת, בחירת נציגות ובחירת עו"ד.
מומלץ בחום להקדים ככל הניתן את שלב בחירת עוה"ד ולבחור עו"ד  מצוי ובקי בתחום, שיוכל לסייע לבעלי הדירות כבר בשלב ההתארגנות. כמו כן מומלץ לבחור נציגות דינמית ופעילה המגוייסת לעניין, כבר בשלבים הראשונים של ההתארגנות.

שלב שני - בחירת יזם:

מומלץ לרכז מספר הצעות ולבחון אותן בסיוע של איש מקצוע. בחלק מהמקרים התהליך מתחיל דווקא מפניות של   יזמים אל בעלי הדירות, ותהליך ריכוז ההצעות ובחירת היזם מנוהל על  ידי הבעלים עוד קודם לבחירת עו"ד.

משך הזמן: של השלבים הראשון והשני אינו מוגדר  ותלוי במידה רבה בבעלי הדירות עצמם, בזמינות, הנחישות והיעילות של בעלי הדירות. כאמור לעיל,  בחירת עו"ד מנוסה שייצג את הבעלים כבר בשלבים המוקדמים, יכול לסייע ולייל את השלבים המוקדמים הללו.
הניסיון מלמד כי, גם כאשר ההליך מנוהל ביעילות, משך הזמן הממוצע להשלמת השלבים הראשונים הינו בבין 6 ל-12 חודשים.

שלב שלישי - ניהול מו"מ עם היזם הנבחר כריתת הסכם:

לאחר בחירת היזם על בסיס ההצעה שהוגשה על ידו ינוהל מו"מ בין הצדדים על מנת להגיע לחוזה מוסכם וזאת באמצעות עוה"ד של הבעלים מזה ועוה"ד של היזם. מלבד המסמך המשפטי שיגובש, יש לרדת לפרטים ולדקדק את ההצעה הבסיסית של היזם. הירידה לפרטים תעשה בדרך כלל באמצעות התוכניות והמפרט שיצורפו להסכם. מסמכים אלה  מגובשים במקרים רבים בסיוע איש מקצוע מטעם הבעלים, והם יצורפו כחלק בלתי נפרד מההסכם.

משך הזמן: ניהול המו"מ המשפטי וכן ערכית המדויקת של נספחי ההסכם, ובפרט תוכניות והמפרט, שהם מסמכים המחייבים   התייחסות לפרטים רבים ולא אחת נדרשת בהם התייחסות פרטנית ושונה לכל אחת מהדירות, או לסוגי דירות, אורך בממוצע בין 3 חודשים ל- 6 חודשים, וזאת כאשר כל המעורבים, קרי היזם, נציגות הבעלים ועוה"ד מגוייסים לתהליך, ומשקיעים בו את זמנם ומרצם.

שלב רביעי - עריכת התוכניות המפורטות והגשת בקשה להיתרי בניה:

לאחר החתימה על ההסכם היזם יחל בתהליך תכנוני של הפקת תכניות מפורטות על בסיס הוראות ההסכם ו/או התוכניות העקרוניות שצורפו להסכם. הנציגות ו/או הבעלים יתבקשו לאשר את התוכניות ויתאפשר להם להעביר הערות ותיקונים והכל בהתאם להוראות ההסכם ונספחיו. עם אישור התוכניות על ידי הבעלים תוגש הבקשה להיתר בניה.
לאחר שלב הדיון בהתנגדויות יינתן היתר בתנאים. היזם יידרש להשלים את הטיפול בבקשה (המצאת דוחות יועצים וכיו"ב), ולשלם היטל השבחה, ככל שחל, ואגרות בניה ואז יינתן ההיתר.

משך הזמן: ההסכם קובע את לוח הזמנים המחייב לגבי שלבים אלה. בד"כ שלב הכנת התוכניות המפורטות והצגתן לבעלים או לנציגות הבעלים אורך בין 3 ל  6 חודשים. לאחר מכן יש הליך של אישור התוכניות על ידי הבעלים שאורכו בין שבועיים לחודש, ולאחר מכן מוגשת הבקשה להיתר בניה. פרק הזמן הצפוי לקבלת היתר בניה משתנה מרשות לרשות, ותלוי בגורמים שבחלקם אינם ידועים בעת הגשת הבקשה כגון הגשת התנגדויות על ידי צדדים שלישיים, שינויים אפשריים במדיניות העיריה ועוד. לאור כל אלה פרק הזמן לקבלת היתר יכול לנוע בין שנה לשנתיים, ולעיתים אף למעלה מכך.

שלב חמישי - במקרה שיש מתנגדים – אישור המפקח על המקרקעין:

ככל שההסכם לא נחתם על ידי כל בעלי הדירות, יש להשלים את הליך מתן התוקף המלא להסכם, על ידי פנייה למפקח על המקרקעין, לשם קבלת אישורו, חלף הסכמת הבעלים המתנגדים.
הפניה אל המפקח על המקרקעין תעשה לאחר שהתקבל היתר בתנאים, כלומר, לאחר שלב הדיון בהתנגדויות וקודם לתשלום אגרות הבניה והוצאת ההיתר.
במסגרת ההליך בפני המפקח על המקרקעין תשמע התנגדותו של הבעלים שלא חתם על ההסכם וככל שההתנגדות תמצא בלתי מוצדקת,  יינתן אישור המפקח להסכם. ככלל, המפקח על המקרקעין ייתן משקל כבד  לאינטרס הלאומי של חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה ולרצון של רוב בעלי הדירות לבצע את הפרויקט, ולפיכך ברובם המכריע של המקרים ניתן אישור להסכם שנחתם.

משך הזמן: קשה להעריך את משכם של הליכים משפטיים, ואולם המפקחים על המקרקעין משתדלים לנהל הליכים אלה ביעילות ובזריזות, ועל פי רוב הליך זה נמשך מספר חודשים עד שנה.

שלב שישי - התארגנות לביצוע:

לאחר שניתן היתר הבנייה יש להיערך לביצוע הפרויקט. קודם לתחילת העבודות יש להסדיר את הפקדת הערבויות והמסמכים הדרושים כפי שנקבע בהסכם בידי הבעלים או ב"כ, בד"כ בפרויקט של חיזוק בניין קיים על היזם להפקיד ערבות בנקאית אוטונומית בידי ב"כ הבעלים וכן להמציא לב"כ הבעלים העתק מפוליסת הביטוח. בפרויקט של הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש הליך פינוי הדירות ומסירת הערבויות הנדרשות כולל גם חתימה על מסמכי הליווי (ייתכן שהדבר יעשה לאחר קבלת החלטה המאשרת את ההיתר בתנאים, ועוד קודם לקבלת ההיתר עצמו), וכן מסירת ערבויות לפי חוק המכר (דירות) לבעלים בשווי הדירה החדשה וכן הפקדת ערבויות להבטחת תשלום דמי השכירות, המצאת מסמכי בנק ליווי הכוללים מכתב החרגה מותנה  ופוליסת ביטוח. כמובן שגם העבודה בשטח דורשת התארגנות, כגון גידור השטח, הקמת מתחם בתחום המגרש לאחסנת ציוד וכיוצ"ב.

משך הזמן: בין חודש לשלושה חודשים.

שלב שביעי - ביצוע:

ביצוע בפועל של עבודות הבניה על ידי היזם, בהתאם להוראות ההסכם. בד"כ הבעלים יהיו מלווים בשלב הביצוע במפקח מטעמם שיעקוב אחר ביצוע נאות של התחייבויות היזם כלפיהם.

משך הזמן:  הסכם התמ"א קובע את לוח הזמנים המחייב לגבי משך הבניה. משכו של שלב הביצוע משתנה מפרויקט לפרויקט, בהתאם לאופיו ולגודלו. פרויקט רגיל של חיזוק הבניין הקיים עשוי להימשך כ- 18 חודשים, וכאשר יש חפירה של חניון הדבר עשוי להאריך את משך הביצוע במספר חודשים. פרויקט ממוצע של בנייה מחדש יערך כשנתיים. כאשר קובעים את תקופת הבניה בהסכם התמ"א, יש להתחשב בנתונים הספיציים של הפרויקט.

שלב שמיני - מסירה:

בתום עבודות הבניה ייעשה תהליך מסודר של מסירת הדירות, הכל בהתאם להוראות שנקבעו בהסכם התמ"א. במסגרת הליך המסירה יערך פרוטוקול ליקויים ותיקונים נדרשים, והיזם יידרש לבצע את התיקונים בפרק זמן מוגדר בהתאם להוראות ההסכם.

שלב תשיעי - רישום:

לאחר השלמת הפרויקט על היזם להשלים את רישום הבית המשותף באופן שישקף את עבודות הבניה שבוצעו בבניין, הן בדירות הבעלים והן רישום הדירות החדשות.

משך הזמן: הסכם התמ"א מגדיר את לוח הזמנים המחייב להשלמת הרישום. בד"כ הליך זה עשוי להמשך כשנה עד שנתיים לאחר השלמת העבודות, ולעיתים ייתכנו אף עיכובים מעבר לכך.

 

לקריאה נוספת:

השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר