טל: 03-5622980

מילון מונחים

  • אחוזי בנייה

    אחוזי בנייה נקבעים בתוכנית בניין ערים ומשתנים בהתאם לאזור ולאתר. חישוב אחוזי בנייה נעשה בהתאם ליחס שבין השטח המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש המלא. זכויות בנייה הינן זכויות לבנייה על שטח בהתאם לאחוזי הבנייה.

  • בדיקת אל הרס

    בדיקות אל הרס או בדיקות לא הרסניות, הוא שם כולל לתהליכי בדיקה שאינם פוגעים במושא הבדיקה. בהקשר של תמ"א 38 מדובר בבדיקות הנעשות לבניין הקיים לשם בחינת הצורך בחיזוקו, וזאת לצורך המצאת דו"ח המהנדס הדרוש כתנאי למתן זכויות התמ"א. בדיקות אלה נעשות על ידי רדאר חודר לקרקע, הדמיות תרמיות וחשיפה פיזית של העמודים וברזלים. בדיקות אל הרס מדמות  את שלד הבניין הקיים, וקובעות  מהו הרכבו ושלדו של הבניין הקיים ומהי כמות הבטון והזיון של היסודות הקיימים. 

    בטוחה על פי חוק המכר דירות

    בטוחה שעל מוכר דירה יד ראשונה (קבלן או יזם) למסרה לקונה על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)  וזאת על פי אחת מ-5 החלופות הקבועות בחוק. הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית  לפי חוק המכר (דירות) (ע"ע "ערבות חוק מכר דירות" או "ערבות בנקאית לפי חוק המכר") ואולם החוק מכיר גם ברישומה של הערת אזהרה כבטוחה מספקת, בכפוף להיותה קודמת לזכויות צדדים שלישיים כלשהם, ובמקרה כזה, אין לגבות תשלומים על חשבון הדירה, אלא על פי קצב התקדמות הבנייה ותקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975.

  • היטל השבחה

    הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או מחוכר לדורות על ידי הוועדה המקומית בגין אישור תוכנית אשר הביא לעליית שווי המקרקעין שלו. החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים או החוכר לדורות, ואולם בהסכם מכוח תמ"א 38 מקובל כי היזם לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה החל על הבעלים (אם וככל שחל). המועד לתשלום ההיטל (להבדיל ממועד יצירת החבות והמועד הקובע לצורך בחינת ההשבחה) הוא במועד המימוש – קרי במכר המקרקעין או בהוצאת היתר בניה מכוח התכנית המשביחה. לצורך עידודם של פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ניתן פטור מהיטל השבחה בגין תוספת הבנייה המבוצעת מכוח תמ"א 38.

    היתר בנייה

    אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה. היתר בנייה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה.

    הערת אזהרה

    הערת אזהרה, כשמה כן היא, זו הערה שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין ונועדה להזהיר כל מתקשר פוטנציאלי ביחס לקיומן של התחייבויות או חובות קודמים בנוגע לנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין.  קיימים שני סוגי הערות האזהרה: הערת אזהרה לגבי התחייבות לביצוע עסקה, אשר משמעה הוא כי בעל הנכס התחייב לבצע עסקה במקרקעין; והערת אזהרה להימנע מביצוע עסקה, שמשמעה הוא שבעל הנכס התחייב שלא לבצע עסקה במקרקעין, לעיתים אלא בכפוף לתנאים מסוימים, כגון הסכמת צד ג'.

    הרוב הדרוש

    במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, משתמשים לא אחת בביטוי במובן הרוב הדרוש למתן תוקף להתקשרות מכוח תמ"א 38 לביצוע עבודות בנייה והעברת זכויות ברכוש המשותף לידי יזם, בהתאם לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008 [ע"ע חוק החיזוק או חוק המקרקעין (חיזוק)]. לעיתים משתמשים בביטוי זה כדי להגדיר את הרוב הדרוש למתן תוקף להתקשרות החוזית, כפי שנקבע בהסכם גופו.

  • חוק החיזוק או חוק המקרקעין (חיזוק)

    בשנת 2008 חוקק חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) הקובע הוראות מקלות לעניין הרוב הדרוש בבית משותף לקבלת החלטה על ביצוע עבודות חיזוק ברכוש משותף. בהתאם לחוק המקרקעין, נדרשת לעבודות מסוג זה, ולהוצאת חלקים מהרכוש המשותף והעברתם לידי צד ג' (היזם) הסכמה של כל הבעלים (100%). בהתאם לחוק החיזוק ניתן להתגבר על דרישה זו, באמצעות פניה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו חלף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף, וכן החלטה עקרונית של הועדה המקומית המאשרת מתן ההיתר בתנאים. תיקון מס' 2 לחוק משנת 2012, קבע הוראות מקלות גם ביחס לפרויקט של הריסה ובניה מכח תמ"א 38, ובמקרה כזה נדרש רוב של בעלים של 80% מהדירות בבניין שאליהן צמודים 80% מחלקי הרכוש המשותף.

  • טופס 4

    טופס 4, המכונה גם טופס איכלוס, הוא הטופס המאשר כי המבנה בטוח וראוי למגורים של דיירים. הטופס מאשר בין היתר כי הבנייה חוקית ומבוצעת על פי היתר בניה ועל פי כל התנאים ודרישות הרשויות; כי המבנה ראוי למגורים ונעשו בו עבודות חיזוק ויציבות מתאימות; כי התבצעה בדיקת בטון בשלד המבנה; כי בוצעה בדיקה וניתן אישור מכון התקנים והג"א לגבי הממ"ד; ניתנו אישורים של מכבי אש, חברת הגז וחברת החשמל לגבי תקינות המערכות והמתקנים.  

    טופס 5

    טופס 5 המכונה גם תעודת גמר, הוא טופס האישור הסופי הבא בעקבות טופס 4 ועל פי רוב לאחר איכלוס המבנה, והוא מאשר באופן סופי את תקינות המבנה, התאמתו להיתר ולכל יתר דרישות הרשויות.

  • יעוד הקרקע

    הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תוכנית בניין ערים קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התוכנית.

  • כתב שיפוי לפי סעיף 197

    מסמך הנדרש לעיתים קרובות על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כתנאי לאישורם של הליכי תכנון ומתן היתרים, לפיו היזם חותם על כתב שיפוי שבו הוא מתחייב לשפות את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין תביעות, ככל שתוגשנה, בשל פגיעה במקרקעיו כתוצאה מהתוכנית שהוועדה אישרה (ראה ערך "תכנית פוגעת" או "סעיף 197").  

  • מכפיל חניה

    מתקן מכני המאפשר להחנות כמה רכבים (בד"כ בין שניים לשלושה) זה מעל זה (בצורה אנכית) ומאפשרים חילוצו של כל רכב בצורה עצמאית. 

    מכתב החרגה

    מכתב החרגה הינו מסמך המונפק על ידי הבנק המלווה (או כל מוסד פיננסי אחר) (ע"ע הבנק המלווה), המלווה את ביצועו של פרויקט הבנייה, ומטרתו   להבטיח כי השיעבוד המוטל על המקרקעין על פי ההסכם שבין היזם לבין הבנק הנלווה, יוחרג באופן שלא יחול על הדירה הספציפית של הקונה. בהסכמי פינוי-בינוי או בהסכמים להריסת הבניין הקיים והקמתו מחדש, בהם מובטחת לבעלים דירה חדשה בפרויקט, מכתב ההחרגה יתייחס לדירה המובטחת לבעלים.

    מכתב החרגה מותנה

    במקרים רבים, עד למועד מסירת הדירה יינתן מכתב החרגה (ע"ע "מכתב החרגה") מותנה, המותנה במסירת הדירה והחזרת ערבות חוק המכר (ע"ע "ערבות בנקאית לפי חוק המכר דירות" או בתשלום מלוא התמורה בגין הדירה, לפי העניין. כל זמן שהקונה (או הבעלים בעסקת פינוי-בינוי, או עסקה של הריסת הבניין והקמתו מחדש מכוח תמ"א 38) מחזיק בידו ערבות בנקאית מכוח חוק המכר דירות, ניתן להסתפק במכתב החרגה מותנה.

    מלאי עסקי

    הוא מונח בתחום מנהל עסקים וחשבונאות המתייחס לכמות חומרים או ציוד זמינים בבעלות העסק המשמשים אותו לצורך פעילותו העסקית השוטפת, ובהקשר של דירות מגורים – חברות אשר הדירות מהוות אצלן "מלאי", קרי שעיסוקן במכר דירות. יש לשים לב כי הטבות המס הנלוות לפרויקט מכוח תמ"א 38 אינן חלות על נכסים שהינם בבחינת מלאי עסקי.

    מתקן חניה אוטומטי או חניה רובוטית או כספת

    מתקן אוטומטי המאפשר להחנות מספר רכבים, במקום בו האזור המוקצה לחניה הינו קטן. מדובר במתקן הקבור באדמה עם פתח יציאה עליון אחד – לקליטת ושחרור רכבים. המערכת כוללת מנגנון בקשה אוטומטי המאפשר  לכל רכב הנכנס אליה (בצורה אופקית) לעלות מעלה או לרדת מטה אל מקום  חניה  פנוי במתקן. כלי הרכב נכנסים למתקן בצורה אופקית ולאחר הכניסה אליו הם נעים אנכית ו/או אופקית מתחת לפני הקרקע אל מקומם. המערכת כוללת בד"כ גם "צלחת" ההופכת את פני הרכב בעודו מתחת לקרקע.

  • נסח טאבו

    מסמך רשמי של משרד המשפטים המעיד על מצב הזכויות בנכס מקרקעין הרשום בלשכת רישום המקרקעין. הנסח כולל מידע אודות שטח המקרקעין, זהות הבעלים של הנכס/החוכרים וחלקם בו, משכנתאות, הערות אזהרה (אודות מכירת הנכס לצד שלישי, עיקולים, צווי בית משפט ועוד).

  • ערבות בדק או ערבות טיב

    ערבות הבדק או הטיב, נועדה להבטיח את תחייבויות היזם לביצוע תיקונים והשלמות בתקופת הבדק. גם ערבות זו רצוי שתהא ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע ערבות בנקאית אוטונומית), ומכל מקום יש לייצר מנגנונים שיבטיחו כי היזם ימלא אחר התחייבויותיו גם לאחר מסירת הדירות או העבודות.

    ערבות ביצוע

    ערבות שתפקידה להבטיח את קיום התחייבויות היזם בהסכם. ניתן להפעילה ולקבל את הסכום שהיא מבטיחה בכל עת, בכפוף לתנאי ההסכם והערבות. במקרה שבו מדובר בערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע "ערבות בנקאית אוטונומית") המימוש של הערבות אינו מותנה בתנאים מוקדמים הקשורים בעסקה שבין היזם לבעלים, ולכן המימוש יהיה פשוט ומהיר יותר.

    ערבות בנקאית אוטונומית

    ערבות בנקאית אוטונומית, הינה ערבות בנקאית עצמאית, המנותקת מהתנאים הקבועים בעסקה שבין הצדדים, וניתנת למימוש עם דרישה, ובהתאם לתנאים הקבועים בגוף הערבות. בהיות הערבות התחייבות של הבנק העומדת בפני עצמה, היא  מכונה "אוטונומית". משמעות הדבר היא שמימוש הערבות אינו מותנה בד"כ בהצגת הוכחות להפרת ההסכם ולקיום הזכות למימוש הערבות. מטעם זה נחשבת הערבות האוטונומית לערבות הנוחה ביותר מבחינת בעלי הדירות להבטחת התחייבויות היזם (מלבד ההתחייבות למסירת דירה חדשה שלגביה אין מקובל לתת ערבות אוטונומית אלא ערבות לפי חוק המכר דירות בלבד – ע"ע "ערבות חוק המכר דירות" או גם "בטוחה לפי חוק המכר").

    ערבות חוק מכר דירות

    הערבות הנפוצה ביותר במסגרת הסכמים לרכישת דירה יד ראשונה להבטחת מסירת הדירה לקונה, שהיא אחת מ-5 סוגי הבטוחות שעל המוכר לתתה לקונה (ע"ע בטוחה על פי חוק המכר דירות). מדובר בערבות בנקאית המבטיחה את הכספים המשולמים על ידי הקונה בגין הדירה וזאת בד"כ עד למסירתה לידי הקונה ורישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו. במקרים בהם הדירה נבנית על קרקע בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, הערבות צריכה להיות בתוקף עד למועד חתימת הסכם החכירה בין הקונה לבין המינהל.  התנאים למימוש הערבות קבועים גם הם בחוק המכר והם כאשר קיימת מניעה למסירת הדירה או הבעלות עליה לקונה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול או צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה. ערבות חוק המכר הניתנת במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי (ע"ע פינוי-בינוי) או הריסת בניין והקמתו מחד מכוח תמ"א 38 (ע"ע תמ"א 38/2), צריך שתהיה בגובה שווי הדירה החדשה המובטחת לבעלים על פי ההסכם.

    ערבות מיסים

    ערבות מיסים, כשמה כן היא, ערבות שנועדה להבטחת תשלום המיסים. בפרויקטים של פינוי-בינוי, או פרויקטים מכוח תמ"א 38, מקובל שהעסקה היא "עסקת נטו" (ע"ע "עסקת נטו") ולפיכך יש לכלול הוראות בדבר מסירת ערבויות מיסים על ידי היזם. ברור שככל שקיים צפי לחבות במיסים, כך יש להגביר דרישת הערבויות הנדרשות מהזים. יש לשים לב, כי החבות במיסים כלפי הרשויות  הינה של הבעלים, וזאת גם כאשר היזם לוקח על עצמו את ההתחייבות לתשלום המסים. מטעם זה, דרושה גם ערבות לקיום התחייבות היזם, ורצוי כי ערבות זו תהיה ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע "ערבות בנקאית אוטונומית"). גם בעסקאות מכוח תמ"א 38/1 (עסקאות של חיזוק הבניין הקיים ותוספות בניה עליו, ע"ע "תמ"א 38/1") מומלץ להבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי הבעלים בנושא המיסוי, וזאת גם אם נכון שבעסקאות אלה הפטור ממס שבח הינו רחב.

    ערבות רישום

    ערבות הרישום נועדה להבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי הבעלים לביצוע הרישומים הנדרשים בלשכת רישום המקרקעין עם סיום הפרויקט. לערבות זו יש חשיבות מיוחדת בעסקאות של הריסה ובנייה מחדש (ע"ע תמ"א 38/2) או עסקאות פינוי-בינוי, בהן הורסים לחלוטין את הבניין הקיים, ולפיכך רישום הבית המשותף (ככל שקיים זה) צפוי להתבטל. מומלץ כי ערבות הרישום תהיה ערבות בנקאית אוטונומית, אך במקרים המתאימים ניתן לקבוע גם בטוחות חלופיות להבטחת התחייבויות היזם לביצוע הרישום.

    ערבות שכירות

    ערבות השכירות כשמה כן היא, נועדה להבטיח את התחייבויות היזם לתשלום שכר הדירה. התחייבויות אלה נפוצות בעיקר במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי או פרויקטים להריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו מכוח תמ"א 38/2. בקביעת הערבויות המתאימות לפרויקט יש להתייחס הן לסכום הערבות והן לתוקפה, ולקבוע באופן המותאם לכל פרויקט ופרויקט, את הכללים להפחתת הערבות, חידושה או מימושה. מומלץ כי הערבות תהא ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע ערבות בנקאית אוטונומית).

     

    עתירה מנהלית

    עתירה מנהלית הינה תובענה המוגשת לבית המשפט לעניינים מנהליים כנגד החלטה של רשות מרשויות המדינה. המושג "רשות המדינה" פירושו רשות הנמנית על הגופים הנזכרים בתוספת הראשונה (לדוגמא, רשויות מקומיות ובתוכן עיריות). תנאי להגשת עתירה כאמור הוא היות העתירה לקבלת סעד בעניין מהעניינים המנויים באותה תוספת לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים (למשל, תכנון ובנייה, מכרזים ציבוריים). עתירה מנהלית אינה יכולה להיות מוגשת לצורך קבלת סעד שענינו התקנת תקנות, לרבות ביול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות.

     
  • פינוי בינוי

    פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות התחדשות עירונית, שמטרתה להביא לשיקום ושיפור של שטחים עירוניים בנויים שהתיישנו, וזאת באמצעות כלים תכנוניים. מטרתו של מסלול ה"פינוי-בינוי" היא להביא להריסת מבנים קיימים, ולהקים מבנים חדשים במקומם, תוך מתן מענה תכנוני כולל לאזור, לרבות טיפול בשטחים הציבוריים ובצרכי הציבור. על פי רוב מתייחסים פרויקטים אלה למתחמים רחבי היקף. מקור המימון להריסת המבנים וחידושם, הגדלת דירות הבעלים ושדרוגן הוא בהגדלת זכויות הבנייה, המאפשרות ליזם להקים מספר דירות רב בהשוואה למספר הדירות הקיים. קיימים 2 מסלולים של "פינוי-בינוי": פינוי בינוי במסלול הרשויות המקומיות ופינוי-בינוי במסלול מיסוי. בשני המסלולים חלות הוראות חוק מקלות בנושאי מיסוי ולצורך התמודדות עם מיעוט בעלי דירות סרבניים. יש לשים לב, כי החקיקה שחלה על פרויקטים של "פינוי-בינוי" שונה מזו החלה על פרויקטים של הריסת מבנים והקמתם מחדש לפי תמ"א 38, זאת למרות שמדובר בפרויקטים דומים במהותם.

  • תב"ע

    תוכנית בניין עיר (נקרא גם: אזור) או תב"ע היא מסמך ("תכנית" או "תכנית מתאר" – ככינויה בחוק) בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. התוכנית מגדירה את אפשרויות הבנייה באזור תחולתה, ולא ניתן לקבל היתר בניה אלא בהתאם לקבוע בתוכנית. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים, תשריט ותקנון, ובמקרים רבים מצורפים אליה גם מסמכים נוספים המכונים "נספחים".  התב"ע  צריכה להיות תואמת את התוכניות בעלות מעמד היררכי גבוה ממנה. במילים אחרות, תוכנית מפורטת שבסמכות וועדה מקומית צריכה להיות תואמת את התב"ע שבסמכות הוועדה המחוזית, וזו צריכה להיות תואמת את תוכנית המתאר הארצית.

    תב"ע בסמכות ועדה מקומית

    המונח "תוכנית בניין עיר" שגור בלשון הדיבור אך אינו מוכר בחוק, שם הוא מכונה בפשטות "תוכנית" או "תוכנית מתאר". בישראל, הקביעה המשמעותית ביותר בחוק לגבי "תוכנית" היא זו שנקבעה בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965, אשר בה נאמר כי אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך, והועדה לא תיתן את ההיתר אלא על פי הקביעות בתוכנית. החוק גם מבחין בין כמה סוגים של תוכניות, וקובע את ההיררכיה ביניהן: החשובה ביותר היא תוכנית המתאר הארצית, והאחרונה בהיררכיה היא תוכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית. תוכנית בניין עיר מורכבת משני מסמכים עיקריים - תשריט ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".

    תוכנית הרבעים בתל-אביב

    תוכנית בשלבי הכנה ואישור סופיים (נמצאת כיום בהליכי ערר במועצה הארצית) אשר מטרתה ליצור וודאות תכנונית בנושא זכויות הבנייה ברבעים השונים בעיר ובאשר למדיניות התכנונית בכל הנודע ליישום תמ"א 38 והיקף הזכויות שיותרו לשימוש מכוח תכנית זו. תכנית הרבעים עתידה לחול על רובע 3 ורובע 4 במרכז תל-אביב בבניינים אשר מיועדים למגורים, תוך החרגת רחוב אבן גבירול ובניינים לשימור. התכנית מגדירה בכל רובע את גובה הבנייה המקסימלי ואת קווי הבניין, ולרבות בקומות הנוספות (קרי הנסיגה הנדרשת מקו הבניין בקומות הנוספות), שיינתנו במסגרת פרויקטים מכוח תמ"א 38 בכל אחד מהרבעים הנ"ל,  וזאת תוך הבחנה בין פרויקטים של חיזוק בניין קיים ותוספות עליו, לבין הריסה של בניין והקמתו מחדש.

    תוכנית פוגעת או סעיף 197

    סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, קובע זכות לפיצויים מהועדה המקומית לתכנון ובנייה לבעל המקרקעין או בעל זכות בהם, אשר נפגע כתוצאה מתוכנית שלא בדרך הפקעה. הזכות מוגבלת למקרקעין שנפגעו כאמור, המצויים בתחום התוכנית או הגובלים בתחום זה. מבחינים בין פגיעה ישירה (כגון צמצום זכויות הבנייה ו/או השימושים המותרים) לבין פגיעה עקיפה, כגון הפגיעה הנגרמת למקרקעין גובלים.

    תמ"א

    "תמ"א" – אלה ראשי תיבות של המילים "תוכנית מתאר ארצית". כפי שמעיד שמה, מדובר בתוכנית בפריסה ארצית החלה על כל שטח מדינת ישראל והיא משפיעה גם על התכנון המחוזי והמקומי. החוק קובע סולם היררכי של תוכניות, כאשר בראש הסולם ניצבת תכנית המתאר הארצית, ותחתיה לפי סדר יורד: תוכנית מתאר מחוזית, תוכנית מתאר מקומית ותוכנית מפורט. תוכניות המתאר הארציות עוסקות בנושאים בעלי חשיבות ציבורית כלל ארצית כמו דרכי תחבורה, עקרונות בינוי ושימוש בחופים. ככלל, בהיות תוכנית המתאר הארצית תוכנית כללית החלה על כל שטח מדינת ישראל, התוכנית קובעת עקרונות תכנוניים כלליים, ואילו ככל שיורדים בסולם התוכניות תעסוקנה יותר ויותר בפרטים. הסולם ההיררכי הנ"ל משמיע גם כפיפותה של התוכנית הנמוכה יותר לעקרונות הקבועים בזו שמעליה.

    תמ"א 38

    תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) אשר עוסקת בחיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. התוכנית מעודדת את חיזוק הבניינים שהוקמו שלא בהתאם לתקן העדכני (תקן 431 אשר חל על מבנים חדשים שנבנו החל משנת 1980) על ידי מתן זכויות בנייה נוספות, אשר בעלי הדירות יכולים למכרן ולקבל תמורתן את עבודות חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה. בנוסף לזכויות הבנייה, המחוקק הוסיף הקלות והטבות מיסוי שונות לשם תמרוץ ועידוד ביצועם של פרויקטים לחיזוק בניינים ישנים, ובהן פטורים ממס שבח, פטור מהיטל השבחה, מע"מ בשיעור אפס ועוד. התכנית המקורית משנת 2005 תוקנה עד כה 3 תיקונים.

    הנכם מוזמנים לקרוא בהרחבה על תמ"א 38

    תמ"א 38/1

    מאז 2005 ועד היום הוכנסו בתוכנית שלושה תיקונים. התוכנית המקורית עסקה אך ורק בחיזוק בניינים קיימים ותוספות בנייה על גבי בניין קיים. עיקרו של תיקון מס' 1 משנת 2007 הינו הוראות פרשנות מבהירות לכמה הוראות בתוכנית המקורית, ובעיקר בסוגיית היחס שבין תוכניות בניין עיר מפורטות לבין תמ"א 38. בשיח העממי, בד"כ הכוונה בביטוי "תמ"א 38/1" היא לפרויקט במתכונת של חיזוק הבניין הקיים, אשר כאמור לעיל, היתה המתכונת היחידה האפשרית על פי התמ"א טרם תיקון מס' 2 משנת 2010.

    תמ"א 38/2

    תיקון מספר 2 של התוכנית (מפברואר 2010) שמאפשר להרוס ולבנות מחדש את הבניין, בהתאם לתוספת הזכויות על פי התמ"א. מאחר והאפשרות ליהנות מתוספת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38, וההקלות הנלוות לתוכנית במתווה של הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, הוספה בתיקון מספר 2, במקרים רבים משתמשים בביטוי "תמ"א 38/2"  כדי לתאר פרויקט של הריסה ובניה מכוח התמ"א. פרויקטים אלה מכונים לעיתים גם "מיני פינוי-בינוי" או מעין פינוי-בינוי". עם זאת יש לשים לב כי  אין מדובר בפרויקט "פינוי-בינוי" במובנו של ביטוי זה בחקיקה.

    תמ"א 38/3

    ביטוי זה מתייחס לתיקון מס 3 לתמ"א 38, שעיקריו הם הרחבת סל הזכויות מכוח תמ"א 38 (2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית המקורית), החלת ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובנייה (הקלות שחלו עד לתיקון מס' 3 רק לתוספות בנייה מכוח התמ"א במתווה של חיזוק בניין קיים);  קביעת נוהל ביצוע בקרה הנדסית על בקשות להיתר הכוללת חיזוק בניין בפני רעידות אדמה והבהרת הוראות התמ"א בנוגע לתוספת ממ"דים; הרחבת תחולת התמ"א על בניינים קטנים ותוספת מנגנון של ניוד זכויות מכוח התמ"א למגרש אחר.

    תמ"א 38/4

    המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, בראשות ד"ר שוקי אמרני, קיבלה ביום 3.2.15 החלטה עקרונית בדבר עריכת שינוי מס' 4 לתמ"א 38, והורתה לבחון את שינוי התמ"א לצורך המטרות הבאות: 

    1. תגבור את המנגנון הקיים בתמ"א 38 לעידוד חיזוק בפני רעידות אדמה של מבנים שאינם מיועדים למגורים;
    2. שדרוג המנגנון הקיים בתמ"א למתן זכויות במגרש אחר בתמורה לחיזוק ובין היתר כך שיעודד חיזוק בפריפריה;
    3. שימוש בתמריצי התמ"א על מנת לעודד את שיפור רמת המיגון של המבנים הקיימים שנבנו לפי היתר לאחר שנת 1980 ולפני החקיקה משנת 1992 בה הוחלה חובת הקמת ממ"דים לדירות חדשות.
    4. עידוד בנייה ירוקה
    5. עידוד חיזוק מבני פל-קל

     

    תנאי מתלה

    תנאי מתלה, היא הוראה בהסכם הקובעת כי התקיימות נסיבות מסוימות הינה תנאי לעצם תוקפו של ההסכם. כאשר מתקיימות הנסיבות הנקובות בהוראת ההסכם, ההסכם נחשב לתקף מלכתחילה. הסכמים מכוח תמ"א 38 מותנים מעצם טבעם וכדבר שבשגרה במספר תנאים מתלים שרק בהתקיימותם נחשב ההסכם כתקף. התנאים המתלים העיקריים הנפוצים בהסכמים מכוח תמ"א 38 הינם: חתימת כלל הבעלים על ההסכם או לחלופין חתימת הבעלים על ידי הרוב הדרוש (ע"ע "הרוב הדרוש") וקבלת אישור המפקח על המקרקעין חלף הסכמת מיעוט הבעלים אשר לא חתמו על ההסכמים, מתן היתר בניה תוך פרק זמן נקוב, ובכפוף לאפשרות מוגדרת מראש של שינויים בהיתר לעומת התכנון הראשוני.

    תקן 431

    תקן לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, אשר נכנס לתוקף בשנת 1980. מאחר שקודם למועד זה לא חל התקן המחייב ביסוס מבנים כך שיהיו עמידים בפני כוחות אופקיים (המופעלים בעת רעידת אדמה), הוחלה תמ"א 38 על מבנים שהוצא להם היתר לפני 1.1.80.

  •  

    גוש/ חלקה/ תת חלקה

    הינם סימני הזיהוי של נכס מסויים הרשום בטאבו. ככלל הגוש מתמקד במספר בניינים, וכלל החלקה מדברת על בניין ספציפי, ואילו תת החלקה מצביעה באופן מדויק על דירה מסויימת. כך בעצם ניתן מספר זיהוי לכל נכס או קבוצת נכסים.

  •  

    דירות התמורה

    פרוייקט פינוי בינוי, מתבסס על כך שדיירים יעזבו לזמן קצוב את דירתם לצורך הריסת הבניין והקמתו מחדש.. דירת התמורה, הינה הדירה החדשה אותה אמור לקבל הדייר בתום הפרוייקט. הסעיף של דירת התמורה בהסכם, יכלול בין היתר את שטח הדירה החדשה לעומת הדירה הקיימת, מיקומה, וההצמדות לדירת התמורה (חניה, מחסן).

  •  

    ליווי בנקאי

    כל פרוייקט תמ"א 38/2, או פינוי בינוי, מלווה על ידי בנק אשר מעניק ליזם את המימון הדרוש לצורך הוצאת הפרוייקט, מימון ישיר באמצעותו נבנה הבניין, וכן מימון באמצעות העמדת אשראי לצורך המצאת ערבויות לצדדים שלישיים (ערבויות חוק מכר לרוכשי דירות היזם ולבעלי הדירות, וכן כל הערבויות להם היזם התחייב במסגרת ההסכם עם בעלי הדירות – ערבות לתשלום שכה"ד, ערבות מסים, ערבות רישום וכיוב')

     

  •  

     

השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר