תכנון פרוייקט פינוי בינוי עד לשלב קבלת היתרי בניה, וודאות ולוחות זמנים
דולפין מינצר-כרמון, עו"ד
קיימים שני מסלולים ליישום או קידום תוכניות של פינוי בינוי, האחד – מסלול הכרזה מכוח חוק התכנון והבניה, אשר היזומה לנקיטתו באה מצד משרד השיכון, ולפיו הממשלה רשאית להכריז בצו על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, והשני – מסלול מיסוי, שהיוזמה לנקיטתו מגיעה על פי רוב מיזמים או גם מהתארגנויות של בעלי דירות במתחם נתון, כאשר היזם יכול לפנות לוועדה שמונתה לפי הוראות חוק התכנון והבניה, על מנת שתמליץ על שטח שיש בו 24 דירות לפחות כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי.
עולה מהמקובץ כי פרויקט של פינוי-בינוי, להבדיל מפרויקט מכוח תמ"א 38, כרוך בהכרזה מוקדמת של המתחם הרלוונטי כמתחם פינוי בינוי.
יתר על כן, פרויקט של פינוי בינוי מותנה בהכנה ואישור תכנית בנין עיר בסמכות וועדת מחוזית, ובהגדלה ניכרת של אחוזי הבניה המותרים. הליכי התכנון האמורים כרוכים במידה רבה של חוסר וודאות ובשיקול דעתן של הוועדות לתכנון ובניה. על פי רוב, ללא תמיכה מצד הרשות המקומית יהיה זה קשה עד בלתי אפשרי לקדם תכנית כאמור. תהליך אישורה של תכנית בניין עיר מסוג זה עשוי להימשך מספר שנים.
להבדיל, הוצאת היתר מכוח תמ"א 38/2 אינה כרוכה בהכנת תכנית כלשהי, וייחודה של התמ"T הינו בכך, שהגם שמדובר בתכנית מתאר ארצית, ולא תכנית מתאר מקומית או מפורטת ניתן להוציא מכוחה במישרין היתר בניה, בכפוף לשיקול דעת הוועדה המקומית.
הסכמת בעלי הדירות וטיפול בדיירים סרבנים בשני מסלולי ההתחדשות העירונית – פינוי-בינוי ותמ"א 38 אחד החסמים המהותיים ביותר, אם לא העיקרי שבהם הוא הצורך לארגן את הסכמת כל בעלי הדירות בבניינים הרלוונטיים. אך טבעי הוא שככל שמספר בעלי הדירות במתחם גדול יותר, כך קשה המלאכה, וכך רבים הסיכויים (או הסיכונים, יש לומר) כי בין בעלי הדירות יימצאו גם מתנגדים.
חרף הדמיון המהותי שבין שני המסלולים, שבמסגרתם נדרש המחוקק לעצב כלים עבור הרוב המעוניין בהריסת הבניין הישן והקמת בניין חדש תחתיו, לאכיפת רצונו על המיעוט המתנגד בנסיבות המתאימות, ההסדרים החקיקתיים ביחס לכל אחר מהמיזמים הנ"ל הינם שונים במהותם. בפרוייקטים של פינוי-בינוי, נדרש רוב של מי שבבעלותם 80% מכלל הדירות במתחם, ולא פחות מ-2/3 מהדירות בכל בניין ובניין, בכדי שתקום עילת תביעה בנזיקין, כלפי המיעוט המתנגד, אם וככל שסירובו לפרויקט הינו בלתי סביר. הסירוב לא יחשב בלתי סביר בין השאר אם עסקת הפינוי והבינוי אינה כדאית כלכלית, ולעניין זה נקבעו הוראות המאפשרות לרוב לפנות בבקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי שיבחן את כדאיותה הכלכלית של העסקה. ההסדר שגובש ביחס לעסקת הריסה ובניה מכוח תמ"א 38 שונה במהותו, ובמובן מסויים נותן בידי הרוב כוח רב בהרבה מזה הנתון לו במסגרת עסקת פינוי-בינוי. במסגרת חוק החיזוק הוקנתה לרוב האפשרות לזכות בסעד של אכיפה ולא בסעד של פיצויים בלבד, וזאת באמצעות פניה למפקח על הבתים המשותפים. גם כאן, לצורך פניה כאמור אל המפקח נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות, וככל שהמפקח נדרש לשאלת כלכליות העסקה, הוא יכול להסתייע בשמאי לפי חוק פינוי-בינוי.
