דברים שחשוב לדעת על ממ"ד
ממ"ד הינו ראשי התיבות של מרחב מוגן דירתי. הכוונה היא לחדר מבטון מזוין שנבנה עם הדירה במקור או שנבנה בהמשך בתור תוספת ממ"ד. מטרתו המרכזית והמוצהרת הינה לספק מענה בטוח ומהיר לשעת חירום, אך שמרגע שנוסף אל הדירה ניתן לעשות בו עוד מגוון שימושים.
לפני הכל – להיות בטוחים
מבצע "צוק איתן" הוכיח שוב לאזרחי ישראל כי איש אינו נמצא מחוץ לטווח הרקטות, שמסוגלות להגיע אפילו עד הצפון הרחוק ובוודאי לגוש דן. מערכת כיפת ברזל אמנם תפקדה בצורה נפלאה, אך ברור כי היא אינה מסוגלת לספק מענה משולם לחלוטין, ובוודאי לא לכל אזורי הארץ. על כן, תוספת ממ"ד לדירה או לבית מהווה פתרון חשוב לתחושת הביטחון ואף להגנה ממשית על שלומם של הדיירים. החדר שנבנה על פי תקנים מחמירים ומבטון מזוין, אמור לספק הגנה מפני חומרי נפץ מתרסקים, תקיפות טילים ותקיפות אוויריות, ואף מפני חומרים כימיים הקשורים ללחימה. יתר על כן, כל אדם שנקלע לאזעקה יודע היטב עד כמה קריטיות הן השניות שחולפות עד ההגעה למרחב המוגן. תוספת ממ"ד נותנת לבעלי הבית מרחב זמין ומהיר, אליו ניתן להגיע בתוך מספר שניות.
בניית ממ"ד
לאור חשיבותו הגדולה של הנושא, קיימות הוראות מחייבות לבניית ותוספת ממ"ד. למעשה, מאז 1992 כל בנייה חדשה בארץ מחויבת בהקמתו של מרחב מוגן, כאשר גודל הממ"ד יהיה לא פחות מתשעה מטרים רבועים, והוא ייחשב בתור שטח שירות. כלומר, גם בדירה בה נוצלו כל זכויות הבנייה עדיין ניתן לבצע תוספת ממ"ד. בנוסף לכך, קיימות תקנות רבות אשר מטרתן לזרז את הליכי הבנייה, למנוע את עיכובם בוועדות השונות, ואף קיימים פטורים מהיטלים מסוימים. יחד עם זאת, אם מדובר בדירה המצויה בבניין מגורים
שמאי מקרקעין אמון על שורה ארוכה של פעולות הקשורות בהערכות שווי נדל"ן, החל בקניית דירות מיד שנייה, דרך קבלת משכנתא ועד לפרויקטי תמ"א 38. מדובר במקצוע המוסדר בחוק שמאי המקרקעין משנת 2001, ומפוקח על ידי לשכת שמאי המקרקעין ומשרד המשפטים. כיצד פועל השמאי במישורים השונים, מה חשיבותו וכיצד ניתן למצוא בעלי מקצוע טובים? על כך בשורות הבאות.
תפקידים מרכזיים של השמאי
מלבד הערכת שווי דירות ובתים פרטיים, שמאי המקרקעין מגיש שומות המשמשות למגוון גדול של מטרות. לדוגמא, ישנן שומות הנוגעות לחלוקת תשלומי איזון עבור בעלי מגרשים במתחמים שעברו רה-פרצלציה, ולעומתן כאלו המשמשות במגזר העסקי לצורך הערכת נכסים לא ניידים של חברות. כמו כן, השמאים מספקים חוות דעת חיצוניות לבנקים לצורך מתן הלוואות ובפרט משכנתאות, בהן הנכס משמש כבטוחה להחזר הכספים. בנוסף, ישנן שומות הנדרשות על ידי עיריות ורשויות מקומיות לצורך קביעת היטלי השבחה או לחילופין תשלום פיצויים עקב תוכניות בניין עיר. מעבר לכך, חוות הדעת עשויה להידרש בעת ערעורים על שומות שהוציאו מנהל מקרקעי ישראל וגופים נוספים, וכאמור לבעלי המקצוע יש תפקיד חשוב בפרויקטי תמ"א 38, בהם נדון בהמשך.
הערכת שווי דירה
כאמור, אחד מתפקידיו המרכזיים של שמאי מקרקעין הוא לספק שומה המעריכה את שוויים האמיתי של דירות ובתי פרטיים, הן עבור הקונה והן למוכר. בראש ובראשונה, ההערכה מתבססת על אחת משלושת הגישות הנהוגות כיום, ובפרט על גישת ההשוואה. כלומר, ברוב הגדול של המקרים ישווה בעל המקצוע את מאפייני הנכס העומד למכירה אל עסקאות שהתבצעו בעת האחרונה על נכסים דומים, ויבצע התאמות בהתאם להבדלים ביניהם. במידה שלא התבצעו עסקאות שכאלו הרי שלא ניתן להשוות, ובמקרה זה עשוי לנקוט בעל המקצוע בגישת העלות, כלומר הערכת שווי הקרקע והנכס תוך הורדת פחת מסוים כגון בלאי, חוסר התאמה לסטנדרט בנייה או לסביבה. הגישה השלישית, בה נהוג להשתמש במבנים מניבים שבהם משלמים דמי שכירות, מכונה הגישה הכלכלית. במהלכה נלקחים בחשבון דמי השכירות והתשואות המקובלות בשוק, עם התאמה לנכס הנמכר.
מה כוללת הערכת השווי?
חשוב להבין כי שמאי מקרקעין אינו בודק רק את הערך הכלכלי "על הנייר" של הנכס, אלא מתייחס לעוד שורה ארוכה של היבטים ספציפיים. לדוגמא, ישנה חשיבות גדולה לביצוע בדיקות משפטיות מול עורכי דין העשויות להעלות בעיות ברישום הנכס, בתקנונים של בניינים משותפים, ובשעבודים או התחייבויות לגביו. מובן שלנתונים אלו עשויה להיות השלכה מהותית על ערך הדירה או הבית. כמו כן, בעל המקצוע בודק את האפשרויות התכנוניות של הנכס, שעשויות להעלות את ערכו אם ניתן להוסיף לו חדר או מרפסת, וכן נבדקת התאמה בין מצב הדירה לבין רישיון הבנייה, כאשר חריגות עלולות להפחית את הערך. מעבר לכך, יש לבחון את מיסי המקרקעין שיהיו קשורים בעסקה, כלומר מס רכישה ומס שבח, וזאת לצד היטלי השבחה לרשויות ותשלומים לגורמים אחרים כמו מנהל מקרקעי ישראל. לא פחות חשובה מאלו היא בדיקת סביבתו של הנכס, הן מבחינת תשתיות קיימות והן מבחינת תוכניות פיתוח עתידיות. לדוגמא, הקמת פארק ציבורי בסמוך לבניין עשויה בהחלט להעלות את שווי הדירה, ומאידך מגדל קומות שיסתיר בעוד שנתיים את הנוף יפחית מערכה. על כל הבדיקות הללו אמון השמאי, שמספק לבסוף דו"ח הערכת שווי מפורט, המאפשר ביצוע עסקה נבונה וכדאית מבחינה כלכלית.
שמאי מקרקעין בתמ"א 38
בפרויקטי תמ"א 38 ממלא השמאי מספר תפקידים הקשורים ליזם, לדיירי הבניין ולהתקשרויות ביניהם. מצד הדיירים, בעל המקצוע מספק חוות דעת לגבי זכויות בנייה שמותרות לבניין המסוים, אילו מהן אכן ניתנות לניצול, מהן הדרכים הטובות ביותר לממשן, ומהם הרווחים שיפיקו המשתתפים. כמו כן, מאחר שבפרויקטים אלו נהנים הדיירים מזכויות משתנות, עשוי שמאי המקרקעין להידרש לבחינת איזונים ופיצויים שיקבלו דיירים שהרוויחו פחות מההטבות. מאידך, גם יזמי הפרויקט נעזרים בשמאים על מנת לבחון את ההיתכנות הכלכלית של ביצוע הפרויקט ואת כדאיותו, וכן בשלבים מתקדמים יותר של קיום משא ומתן מול הדיירים. יש לזכור שבפרויקטים אלו מפיקים כל הצדדים המעורבים רווחים נאים, ואולם האינטרסים הבסיסיים אינם עולים תמיד בקנה אחד. כלומר, הדיירים מעוניינים לקבל כמה שיותר הטבות שיובילו לעליית ערך נכסיהם, ומאידך הקבלן יעדיף לחסוך היכן שניתן כדי להפיק רווח מקסימאלי. על כן, כאשר מתגלעים חילוקי דעות בין הצדדים עשוי השמאי לתווך ולסייע בהגעה לעמק השווה, תוך מימוש אופטימאלי של האינטרסים.
בחירה נכונה של שמאי מקרקעין
מן האמור לעיל ניתן להבין כי לשומות שמגישים שמאי מקרקעין ישנה השפעה מכרעת על גובה עסקת הנדל"ן והתנהלות הפרויקט. לכן, יש לבחור בקפידה את בעל המקצוע בהתאם לפרמטרים הבאים:
· רישיון מקצועי – תחום שמאות המקרקעין מוסדר כאמור בחוק הישראלי. יכולים לעסוק בו רק מי שהוסמכו לכך לאחר שעברו את בחינות ההסמכה של משרד המשפטים, סיימו שנתיים התמחות וכן תואר ראשון במוסד אקדמי מוכר. על כן, בשלב הראשון יש לוודא כי מדובר בבעלת מקצוע המצוי ברשימה של מועצת שמאי המקרקעין בישראל.
· המלצות – כמו בתחומים רבים אחרים, גם כאן המלצות עשויות להעלות אתכם על הדרך הנכונה. אם יש לכם מכרים או קרובי משפחה שנעזרו בשירותים אלו בתקופה האחרונה, בררו את שביעות רצונם ממידת המקצועיות, הרצינות, הזמינות והמהירות שבה טופלו. בנוסף לכך, לא מעט שמאים מחזיקים כיום אתרי אינטרנט משלהם, בהם תוכלו לקרוא המלצות שכמובן יהיו חיוביות. יחד עם זאת, תוכלו גם להתקשר אל השמאי ולבקש מספרי טלפון של מספר לקוחות בעבר, לקבלת חוות דעת אובייקטיביות יותר.
· ניסיון – כמעט כל שמאי יוכל לבצע הערכת שווי דירה או בית, אך לא כולם מתמחים בנושאים ספציפיים כגון ליווי תמ"א 38, או חוות דעת עבור רה-פרלציה וחברות. לכן, יש לוודא כי בעל המקצוע יכול להציג ניסיון מוכח בתחום הרלוונטי לכם.
הערה חשובה: ראוי לזכור כי הערכות השווי מחזיקות פוטנציאל כלכלי בלתי מבוטל, ולכן עשוי להתעורר פיתוי לפנות אל שמאים שהינם בני משפחה או ידידים קרובים. ואולם, מדובר בעבירה על החוק שעלולה לסבך אתכם ואת בעל המקצוע בפלילים, ולכן יש להימנע מכך מכל וכל.