קבוצות רכישה או קבוצת רוכשים

לאור העלויות הגבוהות של רכישת דירה, רבים מקרב הציבור מחפשים אחר ערוצים שונים להוזלה. במהלך חיפושים אלו עולים מונחים כמו קבוצות רוכשים וכן קבוצות רכישה כאמצעי לחיסכון. חשוב לדעת כי מונחים אינם זהים במשמעותם, ושלמעשה מדובר בקבוצות ושיטות שונות של רכישת דירות. היכרות מוקדמת עימן תאפשר לכל אחד לבחור בשיטת הרכישה העדיפה עבורו, בהתאם לנסיבות ולצרכים משתנים.

משמעותה של קבוצת רכישה
קבוצת רכישה מורכבת מהתאגדות של מספר אנשים בעלי הון לכדי גוף מאורגן, כאשר הם בוחרים לרכוש ביחד קרקע משותפת. ההתאגדות נועדה לרוב לצורכי בניית בניין או בתי מגורים, כך שלמעשה הם הופכים לבעלי הקרקע, יזמים ומשווקים. שיטה זו חוסכת באופן משמעותי בעלויות הבנייה, ברווח היזמי וגם בהיבטי מיסוי. בנוסף, החיסכון ניכר גם ביכולת לקבל רמה גבוהה של שליטה בניהול מרכיבי והליכי הבנייה, לרבות בחירת משרד אדריכלים, ליווי פיננסי ומשפטי, מנהל עבודה, קבלני משנה וחומרי גמר. כמו כן, קיימת אפשרות של קבוצת רכישה הרוכשת ביחד את הקרקע, אבל כל פרט בונה את חלקו באופן עצמאי. גישה זו אומנם מקטינה את מידת החיסכון בבנייה אך מאפשרת יותר שליטה במרכיביה.

משמעותה של קבוצת רוכשים
קבוצת רוכשים הינה קבוצת אנשים שלא חייב להיות ביניהם קשר, המתאגדים יחדיו לשם רכישת דירות בפרויקטי בנייה ובכך מתקבל כוח קונים גדול ומשמעותי יותר עבור פרטים בקבוצה. כוח הקניה יכול להתבטא למשל בהוזלת עלויות הרכישה בכ- 10 אחוזים, בתנאי תשלומים נוחים, הקבלת יחס מועדף וכן בשיפור מפרט ואבזרי הדירות. מעבר לכך, חברי קבוצת רוכשים זוכים להוזיל את עלויות הליך רכישת הנכס, וזאת באמצעות קבלת שירותים מרוכזים כדוגמת סיוע משפטי וייעוץ משכנתא. כלומר, שלא כמו בקבוצת רכישה, אין מדובר בשותפות אלא בהתאגדות לצורך קבלת תנאים מיטיבים.

כדאיות הצטרפות לקבוצת רכישה
הצטרפות לקבוצת רכישה כדאית תחילה עקב פוטנציאל לחיסכון כספי גבוה מאוד, היכול להגיע ל- 15 או 20 אחוזים מפרויקט הבנייה. זאת מאחר שבעת רכישת קרקע מגורם פרטי אין צורך לשלם עליה מע"מ. כמו כן, מס הרכישה יהיה לרוב מאוד נמוך בהיותו משולם רק עבור ערכה של הקרקע, לעומת מס רכישה המשולם עבור רכישת דירה. בנוסף, כל חיסכון בפועל של הפרויקט עובר ישירות לידי חברי הקבוצה, ומעבר לכך הרבה יותר קל להשיג מימון בתנאים מועדפים. יתר על כן, רמת השליטה הגבוהה בפרויקט מאפשרת לקבוע את טיב הבנייה, חומרי הגלם, אנשי המקצוע ומפרטה, וכן את אופן פיתוחה של הסביבה. לבסוף, היא יכולה להשפיע גם על מאפייניהם של דיירי הפרויקט, שיכולים להיות מורכבים אף מחברים וקרובי משפחה.

כדאיות הצטרפות לקבוצת רוכשים
כדאיות ההצטרפות לקבוצת רוכשים באה לידי ביטוי בחיסכון כספי ניכר. זאת, עקב היכולת לקבל מחיר נמוך יותר עבור נכס מסוים בהשוואה לרכישתו לבד. ההנחה יכולה להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים בהתאם לתנאי השוק, גודלה של הקבוצה ומאפייניו של פרויקט הבניה. כמו כן, עלות הנכס נקבעת בתחילת ההליך מול הקבלן, והיא מהווה את הסכום הסופי גם אם מחיר עלויות הפרויקט מצידו של הקבלן יעלו. כמו כן, שלא כמו בקבוצת רכישה, חברי קבוצת רוכשים זכאים לקבל פטור ממס רכישה עד לסכום הקבוע בחוק. בנוסף לכך, רמת הסיכון בקבוצות אלו נמוכה, וזאת מכיוון שבעת רכישת דירה מקבלן החברים מוגנים על ידי חוקי מכר שונים. יש לציין כי החוק מגן על חברי הקבוצה גם מפני חריגות בבניה, ליקויים ואי עמידה בלוחות זמנים. מעבר לכך, שלא כמו בקבוצת רכישה, ההצטרפות לפרויקט הינה בשלבים מתקדמים לאחר קבלת אישורי והיתרי בניה, דבר המבטיח את קיום הפרויקט ומקצר את משך ההמתנה עד לסיום ההליכים וקבלת הנכסים.

החסרונות שבקבוצות רכישה
לצד היתרונות האמורים, יש לקבוצות רכישה הם גם לא מעט חסרונות וסיכונים שחשוב להיות מודעים אליהם:

· רמת סיכון גבוהה – הצטרפות למיזם קבוצת רכישה חושף את חבריו לרמה גבוהה של סיכון. זאת מכיוון שאין ערובות אבסולוטיות להצלחתו של הפרויקט, ולא אחת קבוצות מסוג זה נופלות וחבריהם מפסידים את כספי ההשקעה.

· הון עצמי התחלתי גבוה – כבר בתחילת ההצטרפות לקבוצת רכישה, ועוד בטרם קבלת אישורי הבניה, כל חבר נדרש לשלם את מלוא עלות מחירה של הקרקע. מדובר בהוצאה גבוהה שיש לתכננה היטב ולבחון אם היא מאפשרת את תזרים המזומנים הנחוץ להמשך הפרויקט.

· הערכת עלויות – עלות פרויקט בקבוצת רכישה הינה בגדר הערכה, המושפעת מעליית מחירים בענף הבניה וממשך ההליך עצמו.

· תלות הדדית – בקבוצת רכישה הקבוצה תלויה בכל פרטיה, ואם חבר אחד ניקלע לקשיים כלכלים הוא מערער את יציבותה. מעבר לכך, יש צורך בהסכמת כל חברי הקבוצה עבור כל מרכיב בפרויקט.

· משך ההליך – הליך בניה במסגרת קבוצת רכישה יהיה לרוב ארוך מאוד. הוא מתחיל בהמתנה לאישורי והיתרי בניה, ויכול להימשך אף מספר שנים מעבר למועדים המקוריים.

החסרונות שבקבוצת רוכשים
בקבוצת רוכשים האפשרות לחסוך בעלות הדירה יותר נמוכה מאשר הפוטנציאל לחיסכון ורווח הקיים בקבוצת רכישה. כמו כן, יחסית לקבוצת רכישה רמת השליטה ברכיבי ומאפייני הפרויקט נמוכה יותר, הבניה וכך גם היכולת לקיים משא ומתן לגביו.

מיקום ההשקעה
היכן לבצע את ההשקעה על מנת לקבל את התשואה הגבוהה ביותר.

על מנת להיכנס לקבוצה מתאימה באיזור תל אביב יש צורך להשקיע סכומים גבוהים יותר אך הסיכון עלול לגדול לעומת השקעה בקבוצות רכישה מחוץ לתל אביב לדוגמא: אשקלון, פתח תקווה וערים נוספות.

על מנת לבחור את ההשקעה הנכונה יש להכין תוכנית ולהתייעץ עם איש מקצוע מתאים.

לסיכום
הבחירה בין קבוצת רכישה לקבוצת רוכשים תלוי במאפייני מבצע העסקה ורמת הסיכון והחיסכון שהוא רוצה להשיג. בקבוצת רכישה יש צורך בהבנה מעמיקה בשוק הנדל"ן, ביכולות פיננסיות גבוהות ובנכונות לקחת סיכונים. מנגד, הצטרפות לקבוצת רוכשים אמנם מעניקה רמת חיסכון יותר נמוכה, אך מדובר במסלול הרבה יותר פשוט ובטוח. יחד עם זאת, כל מקרה נדרש להיבדק לגופו על פי המרכיבים והפרמטרים השונים הכלולים בו. לכן, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי בטרם הבחירה בין שתי האפשרויות.