פינוי – בינוי

דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים

הסכם פינוי בינוי הוא ללא ספק הדרך היסודית והעמוקה ביותר להתחדשות עירונית. בהתאם למדיניות התכנון הארצית, כפי שבאה לידי ביטוי בתכניות מחוזיות ובתכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, חלק משמעותי מהבינוי העתידי של ישראל, עתיד להתבצע בשטחים מבונים.
המדיניות האמורה מגלמת בחובה ומגשימה מספר יעדים בו זמנית: במסגרתן של הסכם פינוי בינוי (חוק פינוי בינוי), נהרסים בנינים ומתחמים שלמים הסובלים מהזנחה רבת שנים, ונמנעת הידרדרותן הפיזית והחברתית של שכונות ירודות. במקום הבניינים שנהרסים מוקמים מתחמי מגורים עירוניים חדשים וחדישים, תוך שמירה על שטחים פתוחים, שימוש יעיל בקרקע, בתשתיות ובמוסדות ציבור בהתאם לקריטריונים מודרניים מקובלים. הסכם פינוי בינוי אם כן מהווה את ההתחדשות העירונית בשיאה. בה בעת, פרויקטים אלה, שכרוכים בהגדלה ניכרת של מספר הדירות במתחם הנתון (בד"כ כפי שלש ומעלה לעומת מספר הדירות במצב הקיים), תורמים להגדלת היצע הדירות, בד"כ באזורי ביקוש, ובכך משרתים אינטרס לאומי חשוב נוסף – ומסייעים להפחית את מצוקת הדיור.
למען אחידות המונחים יובהר כי המונח "פינוי בינוי" מתייחס ברשימה זו ובכלל, לפרויקטים של הריסת מבנים קיימים במתחמים שהוכרזו כמתחם לפינוי בינוי, על פי חוק התכנון והבניה (סעיף 33א) או כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, מכוח הוראותיו של חוק מיסוי מקרקעין. כאמור לעיל, פרויקטים אלה מתייחסים בד"כ למתחמים רחבי היקף וחלים לגביהם הוראות חוק וכללים מיוחדים, לרבות לעניין תכנון, מיסוי, טיפול בבעלי דירות סרבנים, כפי שיתואר בהמשך ברשימה זו.
לאור, תיקון מס' 2 לתמ"א 38 משנת 2010, שיצר למעשה כלי דומה עבור פינוי בינוי, בכך שאיפשר הריסת בניינים והקמת בניינים חדשים תחתם, תוך מתן תמריצים שונים, מן הראוי לעמוד על ההבדלים והשונות של שני הכלים התכנוניים המרכזיים להתחדשות עירונית.
היקף פרוייקט פינוי בינוי
להיקף הפרויקט המתבצע במסגרת הסכם פינוי בינוי ישנן השלכות רבות הן לגבי כלכליות המיזם והאפשרויות הטמונות בו והן באשר למורכבותו המעשית ואף המשפטית, כפי שיתואר להלן.
פרויקטים של פינוי בינוי מתייחסים בד"כ למתחמים רחבי היקף, שבתחומם מצויים מספר רב של דירות, לעיתים קרובות מאות דירות, הבנויות במספר לא מבוטל של בניינים. בד"כ המדובר בבניינים המכילים מספר רב של דירות קטנות ובצפיפות גבוהה בבניין עצמו, להבדיל מהצפיפות במתחם בכללותו, שעשויה להיות נמוכה בשל המרווחים שבין הבניינים.
כבר כאן טמון הבדל מהותי בין פרויקטים של פינוי-בינוי, לפרויקטים מכוח תמ"א 38/2. המספר המינימאלי הדרוש, בכדי שניתן יהיה להכריז על מתחם כמתחם פינוי בנוי, הינו 24 יחידות דיור. לעומת זאת, פרויקט הריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 מתייחס בהכרח לבניין ספציפי הבנוי על חלקה מסויימת, וזאת גם אם מדובר בשני בניינים סמוכים, כפי שנקבע לאחרונה על ידי וועדת ערר לתכנון ובניה.
לסיכום:
בכל הנוגע להיקף הבניה שתאושר במסגרת ,תוכנית והסכם פינוי בינוי, וליחס שבין מספר הדירות במתחם הקיים לעומת מספר הדירות ושטחי הבניה בפרויקט החדש שיוקם במסגרת התכנית, קיימות כיום הוראות וחוקים הקובעים כי תכנית פינוי בינוי תהא מלווה על ידי שמאי מקרקעין, שבין היתר יציג תחשיב כלכלי שיחן האם כמות היחידות וזכויות הבניה בתכנית המוצעת לפינוי בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה,. במקרה שבו מסקנת השומה בינה כי התכנית המוצעת אינה כדאית כלכלית, יקבע השמאי באילו תנאים התכנית תהיה כדאית. יש הרואים בתקן שנקבע לעניין זה (תקן 21 שח הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין), לפיו הרווח היזמי המוקבל בשלב הכנת התוכנית הינו 25% עד 30% כאבן בוחן להיקף הבניה שתותר במסגרת הפרויקט, הן כרף מינימלי והן כרף מקסימלי. לדעתנו יש לראות ברווח היזמי הסביר את הרף התחתון, שהרי ללא רווח כאמור לא יתבצע הפרויקט. מאידך, תוספת שטחי בניה מעבר לרף הרווח היזמי הסביר, צריך שתיבחן לאורם של שיקולים תכנוניים וסביבתיים בלבד, כאשר חלוקת העוגה בין בעלי הדירות לבין היזם, תעשה במסגרת מו"מ בין הצדדים.