ביום 29.10.18 נכנס לתוקפו תיקון מס' 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו- 2006 (להלן: "התיקון"), במסגרתו נקבעו הסדרים שנועדו להבטיח ניהול תקין יותר של התהליך עד לחתימת ההסכם עם היזם, וכן להקל על דיירים ובפרט דיירים קשישים, לשתף פעולה בכל הקשור לפרויקטים של פינוי ובינוי.
המחוקק ביקש להתגבר על מס' חסמים הקיימים כיום באמצעות קביעת הסדרים קוגנטיים אשר יובילו להגברת האמון בין הדיירים ליזמים, מתוך ראיה כוללת כי הדבר יגרום לפרויקטים רבים לצאת אל הפועל ובאופן יעיל ומהיר יותר. על אף שההסדרים במסגרת תיקון 6 נקבעו בחוק פינוי-בינוי, חלקם חל גם על פרויקטים מכוח תמ"א 38, וזאת באמצעות תיקון עקיף לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק").
הדיונים בתיקון מס' 6 עסקו בעיקרם, ולא בכדי, באוכלוסייה המבוגרת ובהגדרת דייר סרבן. מטבע הדברים, בניינים המיועדים להתחדשות עירונית הינם בניינים ישנים שבהם מתגוררים גם קשישים רבים, אשר על פי רוב אינם ששים לשתף פעולה עם הנציגות והיזם, בזמן שהאחרונים משקיעים שעות אינספור על מנת לקדם פרויקט פינוי ובינוי בבניינם. מנגד, אין להתעלם מהמאפיינים המיוחדים לאוכלוסייה הקשישה ומהסתייגויותיהם מהפרויקט שהינן מובנות והמוצדקות ברובן. המחוקק השכיל להבין זאת וביקש לאזן בין הצורך האמיתי של דיירים קשישים לקבלת פתרונות מותאמים להם לבין הצורך הלאומי בהתחדשות עירונית.
מעבר לתכלית של שבירת החסמים על ידי קביעת הסדרים מתגמלים לאוכלוסייה המבוגרת, נראה כי במסגרת התיקון, המחוקק ביקש גם לשנות את התפיסה וההתייחסות השלילית כלפי סרבנים קשישים, ולהבדיל אותם מדיירים סרבנים אחרים – כאלה שטעמיהם מוצדקים פחות, אם בכלל. כך למשל, בנוסף להסדרים שנקבעו בעניין דיירים קשישים כאמור, הוחלט גם על "ריכוך" שם החוק עצמו ושינויו ל- "חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006". ייתכן כי המגמה שהמחוקק מציג, נוטה אט אט לכיוון של "עידוד", בדמות הסדרים חקיקתיים מתגמלים, מקום שהדבר מוצדק עניינית, ופחות לכיוון של "כפייה" על ידי ערכאות שיפוטיות, מקום שהדבר אינו הכרחי. נכון לעת זו, הדבר בא לידי ביטוי בעיקר כלפי האוכלוסייה המבוגרת, אך אולי בעתיד נראה תיקונים דומים נוספים.
בקצירת האומר, נסקור להלן כמה מהשינויים העיקריים שבוצעו במסגרת התיקון לחוק:
הגנה לדייר קשיש
אחד השינויים שחולל התיקון בפרויקטים של פינוי בינוי, הינו בחיוב היזמים להעמיד לדיירים קשישים חלופות תמורת דירתם הנוכחית, באופן שתקום לקשיש עילת סירוב לחתום על ההסכם באם חלופות אלה לא הוצעו לו. במסגרת התיקון כאמור, בסעיף 2 לחוק, התווספו שתי עילות לסירוב סביר מחמת גיל, תוך שנעשתה הבחנת גילאים לעניין תחולת העילות – קשיש בן 75 שנה וקשיש בן 80 שנה, כפי שיפורט להלן. בשני המקרים, המועד הקובע לבחינת גיל הקשיש הינו מועד חתימת ראשון הדיירים על ההסכם עם היזם, וכן על הקשיש להתגורר בדירה לפחות שנתיים טרם המועד הקובע.
קשישים בני 75 שנה – על פי סעיף 2(6) לחוק, יזמים מחויבים להעמיד להם, לפי בחירת היזם, אחת משתי החלופות הבאות – חלופה "מחוץ לפרויקט" וחלופה "במסגרת הפרויקט", כמפורט להלן:
חלופה "מחוץ לפרויקט" כוללת: (א) מעבר לדיור מוגן בתוספת תשלומי איזון עד לשווי (מהוון) של דירת התמורה לה היה זכאי הקשיש. תנאי לחלופה זו הינו כי המעבר לדיור מוגן יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה הנוכחית; (ב) רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור ובשמו של הקשיש, בשווי דומה לשווי (מהוון) של דירת התמורה. על התמורה להימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה הנוכחית, ולקשיש הזכות לדרוש כי הדירה שתירכש עבורו תהיה בסמוך למיקומה של הדירה הנוכחית; ׁ(ג) קבלת שווי דירת התמורה במזומן (שווי מהוון) כך שהקשיש ירכוש בעצמו דירה חלופית, וזאת לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה הנוכחית. הזכות לבחור מבין שלושת החלופות "מחוץ לפרויקט" נתונה בידי הקשיש.
חלופה "במסגרת הפרויקט" כוללת: (א) מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט בשווי מצטבר של דירת התמורה; (ב) מתן דירה חדשה בפרויקט בשטח קטן יותר מדירת התמורה בתוספת תשלומי איזון עד לשווי (מהוון) של דירת התמורה.
קשישים בני 80 שנה – על פי סעיף 2(ב)(7) לחוק, היזמים מחויבים להציע להם חלופה "מחוץ לפרויקט" בלבד על מנת שסירובם לא ייחשב כסירוב סביר.
החלופות דלעיל, מבקשות לענות על הקשיים המיוחדים הנוגעים לאוכלסיית הקשישים במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי וכן על הצרכים המיוחדים שלהם, במובן זה שהן מבקשות להפחית את המעמסה שבמעבר כפול מהבית לדירה שכורה ובחזרה לדירה החדשה, או לאפשר לקשיש שאינו זקוק לתוספת שטח לדירת המגורים שלו, ליהנות מההשבחה הטמונה בפרויקט, בדרך של קבלת שתי דירות קטנות שאחת מהן יוכל הקשיש להשכיר ולהשתמש בדמיה שכירות לצרכי מחייתו או לקבל חלק מהתמורה בכסף שאף בו יוכל הקשיש להשתמש לצרכי מחייתו השוטפת.
בכדי להפוך חלופות אלה לישימות ובעלות יתרון ממשי עבור אוכלוסיית הקשישים, הדבר לווה בהוראות משלימות בחוק מיסוי מקרקעין, לפיהן התמורות דלעיל תהיינה פטורות ממס שבח.
כמו כן, נקבע פטור ממס שבח וממס רכישה בנוגע למכר הדירה ליזם או לצד ג' על ידי קשישים מעל גיל 70. יזם שירכוש את הדירה מהקשיש, יוכל למכור את הדירה בפטור ממע"מ, למעט מע"מ על הרווח שהיזם יפיק מהעסקה. הפטור יינתן גם לחלופות אחרות שיוצעו לקשישים, כגון דירה קטנה בתוספת מזומן, שתי דירות קטנות או מעבר לדיור מוגן.
חובת עריכת כנס דיירים בטרם הליך החתימה ומסירת עיקרי ההצעה
חידוש מרכזי נוסף במסגרת התיקון, הוא חובת היזמים לערוך כנס בעלי דירות, או לכל הפחות להשתתף בו, במסגרתו על היזם להציג בפניהם את עיקרי העסקה. על הכנס להיערך בטרם חתימת ראשון הדיירים על ההסכם עם היזם. בנוסף, היזם אף נדרש להעביר לבעלים מסמך הכולל את עיקרי ההצעה, וזאת עד לא יאוחר משבועיים טרם חתימתם על ההסכם. על המסמך להיכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך המסמך יתורגם לשפתו של הדייר.
תכליתה של חובה זו, בין היתר, היא למנוע החתמות דיירים מדלת לדלת בשיטת "הפרד ומשול" כפי שקורה לא אחת כיום. דיירים מתבקשים לחתום על מסמכים שונים בקשר לעסקה, אשר לעיתים נראים כלא מחייבים או "מזיקים" מדי, אך בפועל יש בכוחם כדי לכבול את הדיירים או לפגוע בזכות המיקוח שלהם מול היזם.
במידה ויזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הזכויות עד לאותו מועד. סנקציה נוספת, היא מתן סמכות לממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לבטל עסקאות שנחתמו בשפה שלא מובנת לדיירים.
במסגרת התיקון לחוק, המחוקק החיל את ההוראות שלעיל גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38, וזאת כאמור בצורה של תיקון עקיף לחוק החיזוק.
נקיטת הליכים כנגד סרבנים והוספת סעד של אכיפה
עד לתיקון החוק, הסעד היחידי אשר עמד לבעלי הדירות כנגד סרבנים היה סעד כספי, קרי תביעת פיצויים של בעלי הדירות כנגד הסרבנים בגין הנזקים אשר נגרמו להם עקב סירובם לביצוע הפרויקט.
במסגרת התיקון, התווסף סעד של אכיפה וכיום בעלי הדירות רשאים לפנות לבית המשפט בבקשה לאשר את העסקה בשם בעל הדירה הסרבן, ולשם כך למנות גם עורך דין או רואה חשבון (שאינו בעל דירה במתחם) אשר יהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב. יתרה מכך, אם בית המשפט אישר את העסקה באמצעות עורך דין או רואה חשבון כאמור לעיל, והדייר הסרבן מסרב לפנות את דירתו לקראת הריסת הבניין, אזי מטעמי יעילות ניתן יהיה להגיש תביעה לפינויו לאותו בית משפט אשר אישר את העסקה.
לסיכום, יש לברך על השינויים שתיקון מס' 6 הביא עימו שנועדו להתמודד עם כשלים וקשיים שמאפיינים את תחום הפינוי-בינוי ולקוות כי התיקון אכן יהיה אפקטיבי ב"עידוד" מיזמים של פינוי בינוי והאצתם.