מס שבח מוטל על אנשים הבוחרים למכור דירה שבבעלותם, ומתייחס לרווחים שנוצרו כתוצאה מעסקת הנדל"ן. מקור הרווח מגיע מההבדל שבין הסכום ששילם בעל הדירה עבורה בעת שרכש אותה, ובין הסכום שקיבל לידיו עם מכירתה. לדוגמא, אם אדם רכש דירה במיליון שקלים וכעבור שנים מכר אותה ב- 1.5 מיליון, מס השבח יוטל על חצי מיליון השקלים המהווים רווח הון. יחד עם זאת, קיימות מספר הוצאות הקשורות באותו רווח הון שניתן להפחית מהסכום שעליו יוטל מס השבח, וכמו כן קיימים לא מעט פטורים המשתנים מעת לעת.
פרמטרים שצריך לקחת בחשבון לחישוב מס שבחבאילו פרמטרים להתחשב לצורך חישוב מס שבח
קיימים שלושה פרמטרים מרכזיים המשפיעים על גובהו של מס השבח, ושיש לקחתם בחשבון. הפרמטר הראשון הוא שוויה של עסקת הנדל"ן ביום בו נרכשה הדירה על ידי בעליה, וביום בו היא נמכרה. בעיקרון, היום הקובע הוא זה שבו נחתם חוזה המכר, כאשר התשלום שהתקבל בעבר מוצמד למדד המחירים לצרכן. הפרמטר השני הוא כאמור ניכויים שונים ופחת הקשורים להעברת זכויות על הדירה. על הוצאות אלו נמנות למשל שכירת שירותיו של מתווך דירות, שכרו של עורך הדין ששימש בעת קניית הדירה ומכירתה, היטלים מסוימים ששולמו לרשות המקומית, תשלומים לשמאי ומודד, ולעיתים גם הפסדי הון בבורסה שעומדים מול רווח ההון על הדירה. הפרמטר השלישי הינו פטורים מסוגים שונים בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין ולשינויים החלים בו מעת לעת. לדוגמא, קיים פטור ממס שבח אם עברו יותר מארבע שנים מאז שמכר המוכר דירה אחרת שהייתה בבעלותו, ועוד סעיפים רבים המתייחסים למקרים שונים.
חישוב המס עצמו
לאחר שנלקחו בחשבון כל הפרמטרים שלעיל ניתן לעבור לחישוב המס עצמו, כפי שנגזר משיעור המיסוי התקף ליום בו נרכשה הדירה. ראשית, המס על דירות שנרכשו לפני ה- 7 נובמבר 2011 עומד על 48%. לאחר מכן ועד תחילת 2012 עומד המס על 20%, ומכאן והלאה מוטל מס רכישה בשיעור 25%. על מנת לחשב את המס יש כאמור לחשב את הרווח הכללי, כלומר הפער שבין הסכום ששולם בעת רכישת הדירה ובין מכירתה. את הסכום הזה יש לחלק במספר הימים הכולל של התקופה שעברה, על מנת לקבל את שיעור הרווח עליה בל יום. בהמשך, יש להכפיל את שיעור המס בהתאם לתקופות האמורות לעיל עם הרווח היומי ומספר הימים שבכל תקופה, והתוצאה המתקבלת היא מס השבח שיש לשלם. זאת כאמור, תוך בחינת הפטורים וההפחתות הקיימים בחוק.