חוזה שכירות בלתי מוגנת ומוגנת
אחד הצעדים השגרתיים והנפוצים בעולמנו הוא שכירת והשכרת דירה, חנות או כל סוג אחר של נכס. יחד עם זאת, דווקא בגלל שמדובר בתהליך שגרתי לעיתים איננו עוצרים ובודקים על מה בדיוק חתמנו, והאם גם הזכויות שלנו נלקחות בחשבון בחוזה. נשמע מוכר? אם כך, כדאי שתעצרו ותקראו דבר או שניים על חוזי שכירות, כי ככל שתהייה לכם יותר אינפורמציה בנושא כך תוכלו להתמודד טוב יותר עם הדברים.
מהו חוזה שכירות?
ראשית, חשוב לדעת שכאשר מדברים על חוזה שכירות מתכוונים לסוגים שונים של חוזים, שכן יכולה זו להיות שכירות מוגנת או בלתי מוגנת. שנית, הרוב הגדול של חוזים אלו מתייחס אמנם לדירות, אך קיימים גם חוזי שכירות המתייחסים להשכרת מחסנים, מקום חניה, משרדים, חנויות וכדומה. למעשה, כל אדם שיש לו נכס מסוים שרשום על שמו בטאבו רשאי להחליט כי הוא משכיר אותו לאחרים, ותמיד יהיה צורך להכין לשם כך חוזה מסודר שיהיה תקף בבית המשפט. שכירות היא למעשה זכות שהוקנתה לשוכר להשתמש בנכס ולהחזיק בו שלא לצמיתות. בפועל, מדובר במסמך שמסדיר את הזכויות ואת החובות של שני הצדדים המעורבים, ובדרך כלל יפרט נתונים חשובים כמו תקופת השכירות, מיהם הצדדים, מהן ההתחייבויות של כל צד ועוד שורה ארוכה של היבטים.
אילו סוגי חוזים קיימים בישראל?
חוזה שכירות בלתי מוגנת: חוזה שכזה הוא למעשה הסכם שלא חלה עליו הגנת הדייר. חוק הגנת הדייר מקנה לשוכר הנכס זכויות מיוחדות, ולכן חשוב להבין שבחוזה שכירות בלתי מוגנת הזכויות המיוחדות אינן רלוונטיות ולא קיימות. קיים זמן התחלה לחוזים אלו, זמן סיום והתחייבות משני הצדדים לגבי הפרטים השונים המרכיבים את המסמך.
חוזה שכירות מוגנת: בניגוד לראשון, כאן מדובר על חוזה שכן מתחייב לכבד ולשמור על החוק להגנת הדייר. בפועל, המשמעות היא כי הדייר ששוכר את הנכס זכאי לזכויות מיוחדות כמו החזקת הנכס בפועל לאורך כל ימי חייו, מבלי שתהייה כל אפשרות לפנות אותו.
חוזה שכירות משנה: כאן כבר מדובר על הסכם שנכרת בין שוכר הנכס ובין צד שלישי, כלומר צד נוסף שהוא אינו המשכיר של הנכס או הבעלים שלו. בפועל, בחוזים כאלו האדם ששוכר את הנכס משכיר אותו לצד שלישי, כאשר ישנה אפשרות להשכיר את הנכס כולו או רק חלקים ממנו.
מהו חוזה דמי מפתח?
כל מי שהתעמק מעט בנושא של חוזי שכירות מכיר את המונח "דמי מפתח". דמי מפתח הוא כינוי למחיר שמשלמים עבור הזכות לשכור נכס מסוים לתקופת זמן שאינה מוגבלת. לא מדובר בנכסים כמו דירות, שכן יכול זה להיות גם עסק, משרד או כל נכס אחר. בתחילת ההסכם הדייר משלם לבעל הנכס מחצית משוויו הכולל ולאחר מכן ההסכם עובר לתשלומים קבועים של שכירות. מבחינתו של הדייר, יש לחוזה שכזה יתרונות שונים כאשר המרכזי שבהם הוא שאי אפשר לפנות אותו, ואי אפשר להפסיק איתו בבת אחת את ההתקשרות.
מהם היתרונות של עסקאות דמי מפתח?
ראשית, כדאי לדעת שהכינוי של עסקאות אלו מגיע מהפעולה עצמה: האדם רוכש זכויות בנכס בדמי מפתח, משלם חצי מהשווי ומקבל לידיו את המפתחות. שנית, מדובר בנכסים שיכולים לשמש הן למגורים והן לניהול עסקים. כפי שהוזכר לעיל, הדייר ימשיך אח"כ לשלם שכר דירה לבעל הנכס, ומקבל בתמורה הגנה לזכויות השימוש שלו בנכס עד סיום חייו. כאן נמצא היתרון הגדול. כולנו מכירים את הסיפורים על שכירויות שמסתיימות בצורה לא נעימה, בין אם מצד השוכר ובין אם מצד המשכיר, אך בדמי מפתח זה לא קורה שכן אי אפשר לפנות את השוכר. יתרה מכך, הוא גם יכול להוריש את הזכויות שלו, בתנאים מסוימים ומוגדרים, לקרובי משפחה מדרגה ראשונה. יחד עם זאת, חשוב להכיר גם את הסייג לפיו ניתן להוריש זכויות דמי מפתח רק לקרוב משפחה שאכן התגורר עם הדייר סמוך לפטירתו.
כיצד בוחרים חוזי שכירות?
כפי שאפשר לצפות, בעידן בו אנחנו חיים ניתן למצוא אונליין הכול וכך גם חוזי שכירות. הדבר נכון הן לגבי חוזים שמתייחסים לדירות, לנכסים שהייעוד שלהם הוא עסקי, או לגבי כל סוג אחר של שכירות. האפשרויות הרבות הללו, והקלות שבה ניתן להשיג את החוזים השונים, מעלה דילמה מורכבת: איך נכון לבחור את חוזי השכירות שלנו? לפנים מספר טיפים שכדאי להתייחס אליהם:
1. נוסח: בדקו מאיזו שנה נוסח חוזה השכירות שעליו אתם מסתכלים וחושבים לחתום. האם הוא מספיק עדכני ורלוונטי מבחינת החוקים והתקנות החדשות?
2. מי המנסח: לא אחת קורה שמתגלגל נוסח שכתב עורך דין מסוים וממנו הוא עובר לאחרים. כל עו"ד מבצע שינויים קטנים עד שבסופו של דבר הנוסח המתקבל אינו דומה למקור, או למסמך שיכול להיות רלוונטי, ולכן חשוב להתייחס גם לשאלת המנסח עצמו.
3. חוזה מהאינטרנט: עדיף לוותר על הורדת חוזה מהרשת אפילו אם מדובר על אופציה חינמית שאינה עולה לכם.
4. עו"ד: במקום לקחת סיכונים מיותרים עדיף לפנות אל עו"ד שזו המומחיות שלו, ולבקש ממנו שיכין עבורכם את החוזה. רק כך תוכלו לדעת שאתם חותמים על מסמך שאכן יש לו תוקף וחוקיות, ומטפל היטב בכל הפרטים הספציפיים הנוגעים לעניינכם
5. קראו מידע: מומלץ מאוד לקרוא מדריכים שונים להשכרת נכסים, שכן בכל המאמרים הללו תוכלו לקבל טיפים שיהיו רלוונטיים עבורכם.
לסיכום, השכרה של נכס היא אומנם פעולה במתבצעת על בסיס יום יומי בישראל ובעולם כולו, אין זה אומר שצריך להקל ראש בעניין. בין אם אתם בצד השוכר או בצד המשכיר, כדאי להכיר כמה שיותר מושגים בתחום. ידע הוא כוח, ורק כך תוכלו להיות בטוחים שאתם חותמים על חוזה שמתייחס ושומר על מכלול הזכויות שלכם.
