הפקעת קרקעות
הפקעת קרקעות הינה אחד האקטים הקיצוניים והקשים ביותר של פגיעה בזכויות הקניין של הפרט. מנגד, כלי זה הינו כלי חיוני להבטחת אינטרסים רחבים של הציבור בכללותו, לשם סלילת כבישים, מסילות ברזל לרכבות, בניית גנים, בתי ספר, בתי חולים ומבני ציבור וכיו"ב.
לאור הצורך הציבורי המובהק, הדרוש לשם הסדרת החיים המודרניים בצורה מאורגנת ולטובת כלל האזרחים, אין חולק כי יש להפקיד בידי השלטון את הכוח להפקיע מרשותו של הפרט את מקרקעיו. בצד סמכות זו, ברור הדבר כי ראוי לפצות את הפרט בגין רכושו שהופקע לטובת הכלל.
חוקי ההפקעה
בארץ קיימים למעלה מ- 20 חוקים שונים, אשר מכוחם הוענקה למדינה ולרשויות השלטון, סמכות הפקעה. החקיקה המרכזית המאפשרת הפקעה הינה חקיקה מנדטורית, ובמרכזה פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), אשר לפיה הוענקה לשר האוצר ולשר התחבורה סמכות רחבה ביותר להפקעת קרקע לצרכי ציבור.
העובדה כי חלק גדול מהפקעת קרקעות מבוצעות מכוח חוקים שנחקקו בתקופת המנדט הבריטי ראויה לביקורת. החקיקה המנדטורית הינה חקיקה ארכאית, ולעיתים קרובות כוללת הוראות דרקוניות, שאינן מאזנות כראוי וכמקובל בין זכות הקניין, הנהנית כיום ממעמד חוקתי ומוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. חקיקה זו מתאימה לחקיקה שנעשית בידי ריבון זר, המפעיל כוחות שלטוניים נוקשים כלפי תושבי המקום, ואינה מתאימה לחקיקה במדינה דמוקרטית ולרוחה של החקיקה במדינת ישראל המשתקפת בחוקי היסוד שלה.
בשנת 2010, בוטלה פקודת הדרכים ומסילות הברז (הגנה ופיתוח) 1943, שהיתה אחת הפקודות המרכזיות שמכוחן בוצעו הפקעות מקרקעין, וכן הוכנסו תיקונים בהוראות פקודת הקרקעות, ובחוקי הפקעה נוספים, שבחלקם הינם מהותיים.
לא זו בלבד שסמכויות ההפקעה מפוזרות על פני חוקים רבים, אלא שלאורך השנים הצטברה פסיקה ענפה בתחום זה, המהווה חלק מדיני ההפקעה במדינת ישראל.
סמכויות הפקעה נוספות מצויות בחוק התכנון והבניה, פקודת הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח), חוק המים, חוק בינוי ופינוי אזורי שיקום, חוק העתיקות, חוק הרשויות המקומיות (שימוש במגרשים ריקים – 1987) ועוד.
הפקעה קרקעות ע"פ תב"ע
סמכות ההפקעה
מטרת ההפקעה: חוקי ההפקעה מאפשרים הפקעת קרקעות ונטילתם מידי הפרט לצרכי ציבור מגוונים. עד לתיקון הפקודה בשנת 2010, פקודת הקרקעות, קבעה כי הנציב העליון, אשר סמכויותיו הועברו עם קום המדינה לשר האוצר, רשאי להפקיע מקרקעין לכל צורך שנקבע על ידו כצורך ציבורי. סמכות ההפקעה נתונה לשר עוד קודם לקיומה של תכנית המייעדת את השטח לצורך ציבורי.
תיקון הפקודה בשנת 2010 נועד, בין היתר, להגדיר את הצרכים הציבוריים שלשמם רשאי השר להפקיע מקרקעין, ואולם עיון בהוראות הסעיף מעלה, כי גם עתה הצורך הציבורי מוגדר באופן רחב ביותר.
מקור חשוב נוסף לביצוע הפקעות מצוי בחוק התכנון והבניה. ההפקעה מכוח חוק התכנון והבנייה (סעיף 188) יכול שתעשה רק לאחר שקיימת תכנית מאושרת המייעדת את הקרקע לצורך ציבורי. גם סעיף 188 לחוק התכנון והבניה, קובע רשימה רחבה של צרכים ציבוריים שלשמם ניתן להפקיע קרקע.
פיצויי הפקעה
העיקרון המנחה הינו כי בעל המקרקעין שרכושו הופקע מידיו לצרכי ציבור, זכאי לפיצוי בגין הרכוש שהופקע. בדרך זו, ניתנת אמנם העדפה של האינטרס הציבורי על פני אינטרס הפרט, בכל הנוגע לשמירה על הבעלות ברכוש. ואולם, בכל הנוגע לנטל הכלכלי הנובע מצרכי הציבור, אך טבעי הוא כי נטל זה יוטל על הציבור בכללותו הצפוי ליהנות מההפקעה.
אף על פי כן, על פי חוקי ההפקעה ניתן להפקיע חלק מהקרקע ללא תשלום פיצויים. כמו כן, ייתכנו מצבים שבהם הפקעת קרקעות פוגעת בשווי יתרת החלקה הנותרת בידי הבעלים.
פקודת הקרקעות אפשרה הפקעה של עד 25% מהשטח ללא פיצוי. הוראה זו מאפיינת את הפקודה ככלי של השלטון המנדטורי, ואין לה מקבילה בדין האנגלי או האמריקאי. הוראה זו הייתה מושא לביקורת נוקבת בהיותה פגיעה חמורה וקיצונית בזכות הקניין של הפרט באופן הסותר את רוחם והוראותיהם של חוקי היסוד. חרף הניסיון להסביר ולהצדיק הוראות אלה, בכך שההפקעה נועדה על פי רוב לצרכים ציבוריים, שהסדרתם משביחה בעקיפין את יתר הקרקע הנותרת בידי הבעלים (אם וככל שנותרת יתרה כזו) נראה בירור כי אין הצדקה להשתת הנטל הכרוך במתן מענה לצרכים ציבוריים, באופן אקראי על בעלי קרקע מסוימים שרכושם הופקע.
בתיקון עקיף לפקודת הקרקעות משנת 2010, בוטלה ההוראה המאפשרת הפקעה של חלק המקרקעין ללא פיצויי הפקעה, וכיום על הרשות המפקיעה לפצות את הנפקע באופן מלא בגין הרכוש שניטל ממנו בכפיה.
בהפקעה מכוח חוק התכנון והבניה, ניתן להפקיע עד 40% מהקרקע ללא פיצוי כספי, ואולם בהפקעות אלה על פי רוב שווי יתרת הקרקע הנותרת בידי הבעלים מושבח.
התיישנות הפקעת קרקעות
במקרים רבים בוצעו הליכי הפקעת קרקעות לפני שנים רבות מבלי ששולמו לנפקע פיצוים. לעיתים מדובר אף בהפקעות שנעשו לפני עשרות שנים, כאשר בחלק מהמקרים הרשות אף תפסה חזקה במקרקעין ואף זאת לפני שנים רבות מבלי ששולמו בגינן פיצויי הפקעה.
לאחרונה, נדונה בהרחבה טענת ההתיישנות שהועלתה על ידי הרשות כהגנה מפני תביעת פיצויים, וזאת במסגרת דיון נוסף שהתקיים בפני הרכב מורחב בבית המשפט העליון בעניין עזבון המנוח אדוארד נ' עיריית פתח תקווה. (דנ"א 1595/06).
נקודת המוצא של מרבית חברי ההרכב הייתה כי חוק ההתיישנות חל לגבי תביעה לפיצויי הפקעה מכוח פקודת הקרקעות, ואולם הדעות נחלקו באשר למועד תחילת מרוץ ההתיישנות. דעת הרוב קבעה כי עילת התביעה בגין פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות נולדת לכל המאוחר במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין. זאת בניגוד לדעת המרחיבה של השופט חשין, שישב בדין בערעור, ואשר לפיה תקופת ההתיישנות מתחילה אך ביום בו סירבה הרשות המפקיעה לבקשת התובע לתשלום פיצויים.
בצד זאת, נקבעה בפסק הדין תקופת מעבר של שלש שנים לגבי מועד תחולתה של ההלכה שנפסקה בפסק הדין. לאור זאת, בתקופת 3 השנים שמיום מתן פסק הדין (21.3.13) לא תחול ההלכה הקבועה בפסק הדין על תביעות פיצויי הפקעה, בין כאלה שבר תלויות ועומדות ושטרם ניתן בהן פסק דין חלוט ובין כאלה שטרם הוגשה, ולגביהן לא תחול תקופת ההתיישנות מיום תפיסת החזקה.
הוראה חריגה זו בפסק הדין נקבעה בשים לב לפגיעה הבלתי המידתית שעלולה הייתה להיגרם לבעלי מקרקעין רבים שזכויותיהם בקרקע הופקעו זה מכבר ללא תשלום פיצויים, ואשר כתוצאה מההלכה האמורה תביעתם התיישנה.
תוצאת פסק הדין הינה כי נפתח חלון זמנים של שלש שנים (קרי עד ליום 10.3.2016) להגשת תביעת פיצויי הפקעה בגין קרקע שהופקעה והרשות תפסה בה חזקה בעבר.
ייצוג בעלי קרקעות בהליכי הפקעה
המשרד עוסק בייצוג בעלי קרקעות בהליכי הפקעה שונים ואמון על שמרית זכויות הקניין והזכות לקבלת פיצוי הולם בגין קרקע שהופקעה. לעורכי הדין במשרד שליטה וידע מקצועי רחב ועמוק בחוקי ההפקעה השונים ובדיני ההפקעות המאפשר להם לייצג נאמנה בעלי רכוש שהופקע, הן בכל הנוגע לבחינת חוקיות ההפקעה והן באשר לפיצוי הראוי שישולם בגין הקרקע שהופקעה.
