איך לא מנהלים פרויקט תמ"א 38

בפרויקטים של התחדשות עירונית – הדרך חשובה לא פחות מהתוצאה.

בכדי להצליח לקדם ביעילות ובצורה נכונה פרויקט מכוח תמ"א 38, לא די בכך שייעשה ניתוח נכון של זכויות הבניה ותכנון אדריכלי טוב, ולא די בכך שחלוקת הזכויות בין היזם לבין הבעלים תהיה חלוקה ראויה, המשקפת רווח יזמי ראוי. בנוסף לכל אלה, בכדי להצליח בפרויקט מסוג זה, יש צורך לנהל את התהליך בצורה נכונה מראשיתו.

מספר פסקי דין שניתנו לאחרונה מעידים על כך – שהדרך לגיבוש ההסכם וההסכמות בין בעלי הדירות לא פחות חשובה מהתוצאה הקונקרטית אליה הגיעו הצדדים, ולאור זאת חשוב לזכור מספר עקרונות יסוד מחייבים ולשמור עליהם לאורך התהליך.

לאחרונה, ניתן פסק דין של המפקחת על המקרקעין, תמר אריאל זילברברג, אשר חייב חברה יזמית לשלם לדיירת אשר סירבה לחתום על ההסכם סכום של כחצי מיליון ₪, כפיצוי בגין הפרת השוויון בדירות שהוקצו לבעלים. זאת על בסיס חוות דעת של שמאית המקרקעין, נעמי קלפנר, אשר מונתה כשמאית מוסכמת לבחינת השוויון בין הבעלים, ואשר מצאה בחוות דעתה כי אכן שווי הדירה שהוקצה לדיירת המתנגדת היה נמוך משמעותית מהשווי שהיתה אמורה לקבל לפי חלקה בבניין הקיים.

האם בכל מקרה ימנה המפקח על המקרקעין שמאי אשר יבחן את אופן חלוקת התמורות בין הבעלים? האם בכל מקרה שיגיע אל המפקח על המקרקעין יחולקו התמורות מחדש על פי חוות דעת שמאי מקרקעין שימונה לצורך בחינת סוגיית השוויון? התשובה לשאלה זו הינה שלילית ולמעשה הדבר תלוי באופן ניהולו של הפרויקט.

במקרה שתואר לעיל, אופן החתימה על ההסכם בכלל וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות, היו בלתי תקינים לחלוטין. כך למשל, חלוקת דירות התמורה נעשתה בדרך של הסכמה נפרדת ופרטנית בין כל אחד מבעלי הדירות לבין היזם, כאשר כל אחד מבעלי הדירות הגיע להסכם נפרד עם היזם ביחס לגודל הדירה החדשה שיזכה בה ומיקומה בבניין, מבלי שהתנהל הליך סדור, שקוף ומאורגן של חלוקת הדירות בין הבעלים. באופן זה, כל בעל דירה זכה לתמורה שונה מרעהו, על פי כוחו וכישוריו במו"מ שבינו לבין היזם ולאו דווקא בהתאמה לשווי דירתו בבניין. לא זו אף זו, לאחר שההסכם נחתם על ידי רוב בעלי הדירות והיה צורך בחתימה אחת נוספת על מנת לייצר את הרוב הדרוש על פי חוק ליצירת הסכם בר- אכיפה (קרי ליצירת רוב של 80%), הגיע היזם להסכם עם בעל דירה נוספת אשר היווה את "לשון המאזניים" תוך שנתן לו הטבות מפליגות ביחס למיקום הדירה וגודלה.

אך ברור הוא, כי דרך זו של התנהלות מקעקעת את סמכותו של הרוב לקבל החלטות אשר תחייבנה את המיעוט ולאורה נדרשת בדיקה אובייקטיבית ביחס לחלוקת התמורות בין הבעלים. נציין כי מינוי שמאי מקרקעין על ידי המפקח על המקרקעין אינו נעשה כדבר שבשיגרה וככל שמתקיים הליך סדור, הוגן, שקוף ודמוקרטי ביחס לחלוקת התמורות לבעלים, המפקח על המקרקעין מכבד את החלטות רוב בעלי הדירות, ככל שלא ניכר מהן קיפוח של המיעוט. במילים אחרות, המפקח על המקרקעין לא יתערב בחלוקת התמורות בין הבעלים, ולו גם על בסיס חוות דעת של שמאי מקרקעין, אם ההליך מנוהל כסדרו וניכר על פניו כי יש בו שמירה כנה על עקרון השוויון. המפקח על המקרקעין לא ישים את שיקול דעתו או את קביעתו של שמאי מקרקעין במקום שיקול דעתם של רוב בעלי הדירות והחלטתם המשותפת, ובלבד שבעלי הדירות יתנהלו באופן נכון תוך שמירה על הגינות, שקיפות ושוויון יחסי.

המקרה שתואר לעיל הוא דוגמא מובהקת לדרך שבה אסור לנהל את הפרויקט. אם היזמים ובעלי הדירות ידעו את כללי האסור והמותר באשר לאופן ניהול פרויקט של התחדשות עירונית, וככל שהם ישכילו להימנע מטעויות בשלבים המוקדמים של ניהול הפרויקט וינהלו אותו בצורה נכונה – יגדלו סיכויי ההצלחה של הפרויקט בסוף הדרך.