העו"ד או היזם – מי קודם למי בפרויקט תמ"א 38?

מאז הפציעה היוזמה של תמ"א 38 לשוק הדיור הישראלי, נטוש ויכוח מתמיד על יעילותה של היוזמה, אולם על דבר אחד מסכימים גם תומכיה וגם המתנגדים לה – על הצורך בעו"ד מטעם הדיירים שילווה את הפרויקט, ממועד הקרוב ככל האפשר לתחילתו ועד לסיומו. במקרים בהם ניסו דיירי הבניין המועמד לשיפוץ לחסוך בעלויות עורך הדין מטעמם וויתרו על שירות כזה (או, לחילופין, עשו שימוש בשירותי עורך הדין של היזם/קבלן), ה"חסכון" שלהם הסתבר כלא משתלם, בשל מועדי סיום פרויקט שנדחו בכל פעם מחדש, ובעיות רבות נוספות, שאותן היה ניתן לצפות באופן ודאי למדי מראש.

יזם נדל"ן Vs עו"ד המשמש כנציג מטעם הדיירים

מדוע, בעצם אנחנו נדרשים לעו"ד מטעם הדיירים כאשר אנחנו ניצבים מול פרויקט כזה? האם איננו נבונים מספיק כדי לגלות את המלכודות העתידות לצוץ בעצמנו? לכאורה, כן, ייצוג עצמי יכול, בתחומים מסוימים לחסוך כסף, אולם, כאשר אתם נמצאים מול יזם נדל"ן, ישר ככל שיהיה, גם מבלי שיעשה זאת במזיד, אתם עלולים להיכנס למלכודות ולמצבים שאינכם יכולים לצפות, מאחר וזה עבורכם, כנראה, הפרויקט הראשון בו אתם לוקחים חלק.

אילו מלכודות, למשל?

עו"ד המתמחה בתחום, מביא איתו ניסיון רב והיכרות מעמיקה עם תחום פרויקטי תמ"א 38 וידע מקצועי, אשר איננו דווקא ממוקד בצד המשפטי של הפרויקט. עו"ד מנוסה כזה, יכיר את היזמים העיקריים הפועלים באזור מגוריכם, והוא יידע מה ניתן לבצע ברשות מסוימת, כך שהוא יוכל לומר לכם, כבר בשלב בחירת היזם האם ההבטחות שהיזם מבטיח הינן ריאליות וברות ביצוע בנוגע לבניין שלכם, ומתי מדובר במגדלים פורחים באוויר. כך שגם בשלב מוקדם מאד של הפרויקט, אפילו בטרם החתימה על הסכם התקשרות עם היזם, תוכלו להיעזר בשירותיו על מנת לסנן יזמים שאינם מתאימים לכם.

מדוע לא להיעזר בעו"ד של היזם?

במרבית הפרויקטים ישנם ניגודי אינטרסים מובהקים כבר מההתחלה. לדוגמה, שלב הצגת הדרישות מצד הדיירים בבניין העתיד להיות משופץ ליזם הנדל"ן שעתיד לשפץ אותו. כל אחד מהצדדים, באופן טבעי ביותר, ירצה להרוויח כמה שיותר מן ההתקשרות הזו. רק כאשר עורך הדין המייצג אתכם, הדיירים, הוא עו"ד "שלכם" (כלומר, פועל מטעמכם ומתוגמל על ידכם) תוכלו להיות בטוחים כי הוא יתעקש מול היזם ועורך הדין שלו על הערבויות הנחוצות, על לוחות הזמנים הקצרים ביותר, ועל כל הדרישות הריאליות שתציגו לו.

טיפ חשוב מאד בנוגע לעורך הדין הנבחר:

במרבית מפרויקטי התמ"א המבוצעים כיום, הנוהג המקובל הוא כי למרות שעורך הדין הוא "שלכם" ומייצג אתכם בהתקשרות ביניכם לבין היזם, שכרו של עורך דין זה משולם על ידי היזם. אל תחושו שלא בנוח, סעיף תשלום זה נכלל בתקציב הפרויקט, כך שמומלץ לבחור את עורך הדין שאתם חשים כי ייצג את דרישותיכם בצורה הטובה ביותר מול היזם, ולציב את הייצוג שהוא מעניק לכם כעובדה מוגמרת.