הטבות מס בפינוי בינוי – מיסוי מקרקעין והיטל השבחה

היטל השבחה
הטבות מס בפינוי-בינוי, מיסוי מקרקעין והיטל השבחה בכל הנוגע לפרויקטים של פינוי-בינוי, שר הפנים ושר הבינוי והשיכון, בהסכמת הרשות המקומית, רשאים לקבוע כי במתחם לפינוי ובינוי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה, וזאת בהתאם לפרמטרים המפורסמים על ידי הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית. חיוב בהיטל השבחה עשוי להשליך על כדאיות התכנית, ולחילופין פטור מהיטל השבחה עשוי לגרום לכך שהתכנית תהפוך לכדאית. הפטור מחובת היטל השבחה שעשוי להינתן, בשים לב לכלכליות הפרויקט בכללותו, יחול כמובן על זכויות בניה מכוח התכנית. מאידך, הזכות לפטור אינה בבחינת זכות מוקנית, אלא היא נתונה לשיקול דעת הרשות המקומית והועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית. לעומת זאת, במסגרת פרויקטים מכוח תמ"א 38/2 ניתן פטור גורף מהיטל השבחה, אך זאת ביחס לזכויות הנובעות מכוח תמ"א 38 בלבד. הפטור מהיטל השבחה בגין הזכויות הנובעות מתמ"א 38 אינו נתון לשיקול דעתה של הרשות המקומית, וגם במקרה שבו הפרויקט יהיה כלכלי חרף הטלתו של היטל השבחה, הזכויות האמורות תהיינה פטורות מהיטל השבחה והרשות המקומית לא תהיה רשאית לגבותו. על פי רוב, ביצוע מיזם של הריסה ובניה מכוח תכוח תמ"א 38/2 כרוך בניצול זכויות בניה גם מכוח תכניות אחרות, ולגבי מימוש זכויות בנייה מכוחן של אלה יחול היטל השבחה רגיל.
מס שבח
שני סוגי העסקאות, עסקת פינוי בינוי ועסקת תמ"א 38, כרוכים במידה גבוהה של חוסר וודאות. מרכיב חוסר הוודאות בעסקת פינוי-בינוי הוא אף גבוה מזה המאפיין עסקת תמ"א 38, באשר הוא כרוך באישור תב"ע. בשני המסלולים העסקה תלויה בקבלת היתר בניה, וכמובן, העסקה מותנית בהחתמת בעלי הדירות. בשל כך, הוחלט להקל על הצדדים לעסקה ולקבוע כי "יום המכירה", לעניין חובת הדיווח למס שבח ותשלום מסי הרכישה והשבח בעסקאות אלה יידחה למועד התקיימות התנאי לעסקה. על מנת ליהנות מהדחייה יש למסור למנהל מס שבח הודעה על ההסכם המותנה בתוך 30 יום.

בנוסף, בשני המסלולים נקבעו הוראות מיוחדות, לעניין מס השבח, ואולם, בעוד שבמסגרת עסקת פינוי-בינוי, נראה שנקבעו הוראות מספקות, והוענק פטור מיוחד המקל על ביצוע של עסקת פינוי-בינוי, הרי שבמסגרת עסקת תמ"א 38 של הריסת הבניין והקמתו מחדש, נראה כי ההוראות הן חלקיות בלבד, ובמקרים רבים עדיין תחול חבות במס אשר עלולה להכשיל את כדאיות העסקה. במה דברים אמורים?
במסגרת עסקת פינוי-בינוי, בעל דירה במתחם המוכר את דירתו ליזם ייהנה מפטור ממס שבח ובלבד שהתמורה שקיבל בעל הדירה הינה דירה חלופית אחת במתחם, העומדת באחד התנאים הבאים: שטח הדירה הינו עד 120 מ"ר או שווי הדירה החדשה הינו 150% משווי הדירה הישנה (בהתעלם מזכויות הבניה שנלוו אליה) או ששטח הדירה החדשה הינו 150% משטח הדירה הישנה, ולא יותר מ-200 מ"ר. קשישים רשאים להמיר את הזכות לדירה במתחם בזכות לדיור מוגן או מגורים בבית אבות. אם שווי היחידה שיקבלו בבית האבות נמוך משווי דירת התמורה, יוכלו הקשישים לקבל את היתרה בכסף מזומן בפטור ממס. תנאי לתחולת הפטור האמור הינו כי בעל הדירה מוכר את כל הזכויות בדירה וכן כי הדירה לא התקבלה במתנה מקרוב בשנתיים שקדמו למכירה. הפטור ממס שבח שניתן במסגרת עסקת הפינוי-בינוי הינו פטור מיוחד שאינו נמנה במניין הפטורים, ואינו שולל מבעלי הדירות את האפשרות ליהנות מפטור ממס שבח, ככל שהם זכאים לו, במסגרת כל עסקה אחרת שתעשה במקביל, ללא כל צורך בתקופת צינון. בודמה לכך, הועבדה כי נעשתה על ידי מי מבעלי הדירות עסקת מכר קודמת של דירה אחרת תוך שימוש בפטור ממס, אין בכך כדי לגרוע מתחולתו של הפטור במסגרת עסקת הפינוי-בינוי.
שונים הדברים במסגרת עסקת תמ"א 38 של הריסת הבניין הישן והקמתו מחדש. במסגרת תיקון 74 לחוק מס שבח מ-2012, הוקנה אמנם פטור מיוחד ממס שבח במסגרת עסקת תמ"T 38/2, אך זאת בהתייחס לזכויות הבניה שמקורן בתמ"א 38 בלבד. מאחר שעל פי רוב פרויקטים מסוג זה מערבים שימוש גם בזכויות בניה שמקורן בתב"ע, הרי שבגין זכויות נוספות אלה יחול חיוב במס. התוצאה היא שבמקרים רבים יידרשו בעלי הדירות לעשות שימוש בפטור הרגיל ממס שבח במכר דירת מגורים (אחת ל-4 שנים, נכון להיום), שאחרת נטל המס עשוי לאיין את הכדאיות הכלכלית של העסקה. לעיתים קרובות קיים קושי בשימוש בפטור זה, בין שמי מבעלי הדירות אינו זכאי לו בשל מכר קודם ובין בשל רצונות או צרכים אישיים של מי מבעלי הדירות שבכוונתו לעשות שימוש בפטור זה במסגרת עסקת מכר אחרת, שכן אין המדובר כאן בפטור מיוחד ונוסף לצורך עסקת התמ"t.
לסיכום, נמצא כי מדובר בשני מסלולים לתהליכי חידוש עירוני, תמ"א 38 ופינוי-בינוי, אשר יש לבחון את התאמתם ומידת יישימותם ואת היתרונות הגלומים בהם עבור בעלי הדירות בכל מקרה נתון.
לכאורה המדובר במסלולים חלופיים אשר עשויים להשלים זה את זה, אך לא פעם הם עלולים להתגלות כמסכלים זה את זה. הטיפול במסלולים אלה נמצא בידי גורמים שונים, מה שמוסיף לקונפליקט ביניהם.
המחוקק רואה חשיבות מיוחדת בעידוד פעילות לחיזוק בפני רעידות אדמה ובמסגרת זו מעודד בתמריצים שונים מסלולי בנייה לפי תמ"א 38, באמצעות זירוז הליכים, פטורים ממיסוי וכיוצ"ב. במקביל למסלול זה מקדם המחוקק הליכי פינוי-בינוי. בהליך זה מאתרים מתחם אשר קיימת בו בנייה בצפיפות נמוכה, הורסים את המבנים הקיימים ובמקומם בונים בניינים מודרניים בצפיפות גבוהה. בהליך זה נוספות דירות בהיקף של פי 3-4 מהקיים – תוספת המכפילה את ניצול הקרקע לעומת חלופת תמ"א 38 פי 3 ויותר מכך. דא עקא שהליך זה מחייב אישור תוכנית בניין עיר ולפיכך נמשך שנים רבות. הקשיים בהם ייתקל יזם שיבקש ללכת במסלול זה יאריכו את ההליך פי שלושה ויותר לעומת פרק הזמן הדרוש למימוש תוספות בנייה לפי תמ"א 38. האינטרס הלאומי, שלא לדבר על צדק חברתי, אמור לכאורה ליצור העדפת הליך פינוי-בינוי על פני תוספת יחידות דיור שייבנו במסגרת שיפוץ לפי תמ"א 38. זאת, בשל העובדה שבהליך זה ניתן להוסיף מספר רב בהרבה של דירות, תוך ניצול תשתיות קיימות ויצירת פתרונות דיור בהיקף שעשוי להיות בעל השלכות אף ברמה הלאומית. התמשכות ההליכים בפינוי-בינוי עלולה, במקרים מסוימים, להביא את הדיירים להעדיף את המסלול של תמ"א 38, במגמה לבצע במהירות גדולה יותר את החיזוק וההרחבה. לעתים קרובות יעדיף בעל דירה לקבל דירה מורחבת בתוך תקופה קצרה יחסית ולוותר על הליך ארוך שיחדש את האזור כולו – הליך שרמת אי הוודאות של תוצאותיו גבוהה. קידום נושאי פינוי-בינוי מופקד במשרד השיכון ואילו על הוראות תוכנית החיזוק לפי תמ"א 38 מופקד משרד הפנים. מן הראוי לגבש מדיניות אחראית לפי צרכים לאומיים לטווח הארוך. מוצע לקבוע אילו אתרים מיועדים לפינוי-בינוי ולמנוע אפשרות של התנגשות מטרה זו עם המסלול האחר של תמ"א 38.