דרך המלך היא הדרך היחידה בפרוייקט פינוי-בינוי

עמית נסים, עו"ד

בדרך כלל אנו תולים את האשם בעיכוב במימוש פרויקטי התחדשות עירונית על ועדות התכנון, אלא שבמשולש המרכיב פרויקט התחדשות עירונית ישנן שתי צלעות נוספות- בעלי הדירות והיזמים ועל מנת שפרויקט יצא לפועל כלל יסוד הוא כי יש לשמור על עיקרון שלושת השי"נים: שקיפות, שוויון ושיתוף בעלי הדירות. שמירה על כלל ברזל זה תבטיח לנו כי הפרויקט ינוהל בדרך המלך, בתמיכת הבעלים שירגישו שותפים לתהליך.
למרבה הצער, לא אחת, אנחנו נתקלים ביזמים המשגרים הבטחות חסרות כל כיסוי במטרה להתקשר ולקשור את הבעלים בהתחייבויות ארוכות טווח, כאשר לשיטת היזמים, המו"מ האמיתי עם בעלי הדירות מתחיל לאחר חתימת ההסכם. לצערנו, תופעה זו ותופעת המעכרים, שלצורך צימצומה תוקן החוק, יוצרת חוסר אמון בין היזמים לבעלי הדירות, שבטוחים שבאים 'לעשות עליהם סיבוב' וכך נותר פער אדיר בין הצדדים, דבר שגורם לא אחת לעיכובים בהוצאת הפרויקט אל הפועל, ולעיתים אף מביא לכשלונו המוחלט של הפרויקט.

כלל זה, בין היתר, הופר בצורה גסה על ידי היזמים מסגרת פרויקט פינוי- בינוי שהתנהל בפתח תקוה כפי שעולה מפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ביהמ"ש העליון.

במסגרת פרויקט שקודם על ידי היזמים (עמודי שחף בע"מ ושחף בלס בע"מ) הוחתמו מספר בעלי דירות כבר בתחילת הדרך ובטרם היתה וודאות תכנונית, על חוזים פרטניים, נסתרים, שנחתמו על דפי נייר בכתב יד ולא היוו חלק מהוראות הסכם הפינוי- בינוי עם כלל הדיירים. לימים, כאשר התב"ע שקידמו היזמים אושרה, התברר כי ההבטחות אותם נתנו היזמים לחלק מבעלי הדירות אינן ניתנות למימוש. כפועל יוצא התבקשו אותם בעלי הדירות לחתום על הסכמים חדשים המעגנים את התמורות החדשות אותן יכול היזם לתת.

במסגרת פסק הדין התקבל ערעורה של דיירת אשר סירבה לחתום על הסכם התקשרות חדש עם היזמים, לאור העובדה כי היזמים סרבו לעגן את ההתחייבויות שנתנו לה בנספח צדדי ופרטני, לאפשר לה לרכוש דירה בפרויקט במחיר "עלות שירותי בנייה+ 15%". היזמים טענו כי ההתחייבות הינה לשדרוג במחירי עלות שירותי בנייה+ 15% כאשר הדיירת טענה כי ההתחייבות הינה לרכישת דירה נוספת. ביהמ"ש המחוזי קבע כי הדיירת לא הוכיחה את טענתה לפיה ההטבה לרכישת דירה נוספת בפרויקט ניתנה לה בתמורה לכך כי בן זוגה סייע ליזמים בהחתמת בעלי דירות נוספים ולכן לא עומדת לה הזכות לרכוש דירה נוספת במחיר המגלם הנחה משמעותית ממחיר השוק.

הדיירת הגישה ערעור על החלטה זאת וביהמ"ש העליון קיבל את טענתה וקבע כי הסעיף הרלבנטי במסמך אינו ניתן לשני פירושים אלא לפירוש אחד ויחיד, לפיו ניתנה לדיירת הזכות לרכוש דירה נוספת ואין עסקינן בזכות שדרוג. ביהמ"ש העליון קבע כי מקום בו לשון המסמך ברורה ויש בה מענה לאומד דעת הצדדים אין צורך לפנות ולהוכיח את הטעם למתן ההטבה. כפועל יוצא קבע בית המשפט העליון כי הדיירת אינה חייבת לחתום על הסכם הפינוי-בינוי אלא אם היזמים יעגנו את ההטבה לה הם התחייבו כלפיה בהסכם החדש שברצונם להחתים אותה עליו.

ניתן לסבור כי פרויקט שמתחיל בדרך פתלתלה ופסולה, כפי שהחל הפרויקט נשוא פסה"ד, דינו להיכשל. האם בעלי הדירות, לאחר פרסום פסה"ד ישלימו עם פרויקט שבו אין שוויון ו/או שקיפות בתמורות הניתנות לבעלים הדירות?

לטעמנו יש למנוע "הסכמי צד" המפלים בין הבעלים ואשר כלל הבעלים אינם חשופים להם. אחת הדרכים לעשות כן, היא באמצעות הוראות חוזיות שלפיהן תוטל סנקציה על יזמים שחותמים על הסכמים מעין אלו, כך שההטבה הנסתרת תהא נחלת כלל הבעלים. בדרך זו, היזם ישקול את צעדיו בטרם הוא מתחייב בהתחייבויות פרטניות וסמויות עם מי מהבעלים. ככל שיש הצדקה במסגרת הפרויקט להסכמים ונספחים פרטניים עם מי מבעלי הדירות, יש צורך להסדיר את האפשרות האמורה במסגרת ההסכם גופו ולוודא כי הדבר נעשה בשקיפות ובהגינות, תוך התחשבות בשיקולים ובשונות רלוונטית בין בעלי הדירות.

לאור ריבוי המקרים שבהן נעשות עסקאות נסתרות ושונות בין היזם לבין מי מבעלי הדירות, וזאת ללא ידיעת כלל הבעלים ואישורם וללא הצדקה עניינית יש מקום לשקול אף שינוי חקיקתי, אשר יקבע כי נספחים והתחייבויות אישיים מהסוג האמור, יהיו נטולי כל תוקף וייראו כבלתי חוקיים, אלא אם וככל שהם הובאו לידיעת כלל בלעי הדירות ואושרו על ידם ברוב הדרוש או במקרה שהאפשרות ליצירת הסכמים נפרדים גובשה בגוף ההסכם הכללי והדבר נעשה בהתאם להוראות ההסכם האמור.

עו"ד עמית נסים הוא שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בייצוג דיירים בתחום ההתחדשות העירונית.