דירה לפני תמ"א 38 או דירה על הנייר?

שתי חלופות רכישה המוזילות באופן ניכר את עלויות רכישת דירה חדשה (או משופצת) הן קניית דירה "על הנייר" ורכישת דירה בבניין המועמד לביצוע פרויקט תמ"א 38. מאחר ושוק הנדל"ן הישראלי נזיל ומתפתח כל הזמן, והרוכשים מחפשים, במקביל, את הדרכים לרכוש דירות אטרקטיביות במחירים מוזלים, עומדות שתי האופציות הללו כאפשרויות תקפות הפתוחות בפני כל מי שמתעניין ברכישת דירה במחיר זול מהרגיל.

מהי קניית דירה "על הנייר" ומהם יתרונותיה?

קבלנים רבים מוכרים את הדירות שבפרויקטים שלהם כשהפרויקטים עדיין בשלבי התכנון שלהם. קניית דירה "על הנייר" מועילה לשני הצדדים – לקבלן, שמשיג מימון ראשוני לפרויקט ומצליח לסגור, מוקדם ככל האפשר, את רשימת הדיירים שיגורו בבניין, ומצד שני, לרוכשים. בעת קניית דירה "על הנייר", הרוכשים נהנים מהנחה גדולה ברכישה (הנחה זו יכולה להגיע אפילו עד לכ-20% מערכה של הדירה המוגמרת), משריון דירה עבורם עוד בטרם הפרויקט הופך לאטרקטיבי עבור רוכשים אחרים, וגם מהיכולת להשפיע על כיצד תיראה הדירה המוגמרת שלהם (וזאת, בניגוד לרכישת דירה חדשה שבנייתה הושלמה טרם רכישתה).

מדוע אנשים רוכשים דירה לפני ביצוע תמ"א 38?

תמ"א 38 הינה הכינוי קיצור לתוכנית המתאר הארצית שמטרתה חיזוקם של מבנים קיימים בפני רעידות אדמה שעתידות להתרחש בישראל. התוכנית מציעה תמריצים כלכליים לכל הגורמים המעורבים בדבר: לדיירים, הזוכים במבנה מחוזק, ולקבלן מתמורתן של תוספת הדירות שיבנו בבניין, ומתמריצים נוספים כהקלות בבנייה והטבות במיסוי. אבל, יחד עם היתרונות הללו, בעלי דירות רבים מעדיפים למכור את דירתם לפני תחילת ביצוע תמ"א 38 בבניין, ולא להיכנס לתוך תקופת הרעש והלכלוך שמלווים ביצוע פרויקט כזה. כך, שלרוב, מחירן של הדירות הללו נמוך מהרגיל, והוא משתלם בעיקר עבור משקיעים/רוכשים שאינם רוכשים את הדירה לצורך מגורים/מכירה מיידיים, אלא עתידיים, לאחר תום הפרויקט.

מה שחשוב לדעת, לפני כניסה לרכישה של דירה במסגרת אחת משתי האפשרויות הללו

חשוב מאד לדעת כמה שיותר פרטים על הפרויקט – במקרה של קניית דירה "על הנייר", למשל, לבדוק את היזם והקבלן לעומק ולא להסתמך רק על מראית עין או פרסומים במדיות. במקרה של תמ"א 38, יש לבדוק את ההתקשרות בין הקבלן המבצע לבין בעלי הדירות והאם נחתם הסכם עבודה מסודר. בנוסף, יש לברר האם ניתנו כל האישורים המתאימים לביצוע, תוך בדיקת הבטוחות שעומדות לזכותם של בעלי הדירות.

דבר חשוב נוסף הוא ההסתייעות בשירותים מקצועיים של אנשי מקצוע מנוסים בתחום. סביר להניח שמשפטים או נדל"ן אינם תחום ההתמחות שלכם, ולכן, ישנם פחים קטנים בהם אתם עלולים ליפול, במידה ותתפתו לנסות לעבור את התהליך (אחד משניהם) ללא תמיכתו של עו"ד המתמחה בתחום, למשל. נפילה בפח כזה, עלולה להותיר אתכם גם ללא הדירה וגם ללא הכסף שאתם משלמים, כך שמומלץ שלא לנסות לחסוך דווקא באספקט הזה.