אין כדאיות? שהבעלים ישלמו
גיל ברזידה, עו”ד
ככלל הבסיס לכל עסקת התחדשות עירונית היא שהעסקה תהיה כלכלית הן ליזם, על פי הרווח היזמי המקובל בתחום, והן שכלל התנאי להסכמתם לפרויקט הוא דירותיהם תושבחנה בשעורים ניכרים ללא כל עלות כספית מצידם… בסיס זה היווה קרקע פוריה לביקורת מצד גורמים רבים אשר טענו כי בין תוכנית החיזוק מחטיאה את מטרתה שכן היא רלבנטית אך ורק באזורי הביקוש והיא אף מנציחה פערים בחברה שכן בעלי הנכסים היקרים יותר יכולים להשביח את ערך דירותיהם כאשר מאידך בעלי הנכסים הזולים התוכנית אינה רלבנטית להם.
כאמור ביצועם של פרויקטים מכוח תמ”א 38 הוכר כצורך לאומי ועל הוועדות לתכנון ובניה, להתחשב גם בשיקול הכדאיות הכלכלית במטרה להבטיח ולעודד ביצועם של פרויקטים אלו. ברם, מה הוא המשקל שיש לתת לפרמטר זה מתוך כלל השיקולים? האם לצורך בחינת הכדאיות הוועדה מצווה להביא בחשבון את התמורה שהובטחה לבעלי הדירות במסגרת ההסכם לביצוע הפרויקט בבחינת “כזה ראה וקדש”? האם נק’ האיזון בין רף הכדאיות הכלכלית הוא שהפרויקט יהיה בעל רווח יזמי מקובל והבעלים לא יידרשו להוסיף דבר עבור התמורות שהובטחו להם ? בפסה”ד תקדימי שניתן על ידי בימ”ש מחוזי (ת”א) ניתנה התייחסות לכל נושא הכלכליות בפרויקטים של התחדשות עירונית באופן שיש בה ללמד על הגישות המתפתחות בתחום וייתכן שאף מסמנות שינוי מגמה.
זה לא רלבנטי לפסה”ד. הם הגישו בקשה להיתר בהתאם לתב”ע הרלבנטית והוועדה המקומית אף אישרה את העניין .. סוגית הכדאיות הכלכלית ואופן חישובה הגיעה לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי בעתירה מנהלית על החלטת וועדת הערר לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב, במסגרת בקשה להיתר לביצוע פרויקט מסוג תמ”א 38 תיקון 2 (הריסה ובנייה) לבניין הכולל 13 דירות בשלוש קומות ברמת גן. שם, וועדת הערר הורתה, בין היתר, לצמצום מספר יחידות הדיור שאושרו בוועדה המקומית מ- 34 ל- 28 (קרי- צמצום של 6 יחידות דיור להם היה צפוי היזם) באופן שגרם ליחס ההמרה (דירות בעלים לדירות יזם) לקטון מיחס של 1 ל 2.6 ליחס של 1 ל- 2.15) במסגרת עתירתו טען היזם, כי וועדת הערר התעלמה מההיבט הכלכלי, ובעודה מצמצמת את יחידות היזם מבטלת הוועדה באופן מעשי את הכדאיות הכלכלית לביצוע הפרויקט. לשיטתו של היזם ” מבחן ההיתכנות הכלכלית צריך להיבחן כך שלא תידרש השתתפות כספית של הדיירים במימון הפרויקט וכי אין דרך לביצועו ללא השתתפות כאמור.”
בית המשפט המחוזי לא מצא הצדקה הדורשת את התערבותו בהחלטת וועדת הערר ובצעד לא שגרתי קבע, כי כלכליות הפרויקט הינו פרמטר אחד במכלול השיקולים הנדרשים בבחינת פרויקט מסוג תמ”א 38, וכי ככל שהחלוקה הפנימית בין הבעלים ליזם מביאה לצמצום הרווחים עבור אחד הצדדים, אין בכך כדי לקבוע, כי הפרויקט אינו כלכלי באופן המצדיק הקלות בפן התכנוני.
לפיכך, בחינת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט יש ותתחשב ברווח המצרפי של הפרויקט לכל המעורבים- הבעלים והיזם גם יחד. בית המשפט מנמק את גישתו לאורך פסק הדין וקובע, כי אינו מקבל את הגישה לפיה בעלי הדירות צריכים לקבל תמורה מקסימלית. לשיטתו, במסגרת הפרויקט מקבלים הבעלים דירה חדשה, מחוזקת, גדולה עם חניה פרטית בבניין חדש, על כל המשתמע מכך, ששוויה עולה לאין ערוך משווי דירתם המקורית, והגם שלא מדובר באופציה המועדפת, אין לשלול את האפשרות שעל בעלי הדירות להשתתף בנטל על מנת שהרווח המצרפי יאפשר את ביצועו של הפרויקט.
קביעת בית המשפט המחוזי בעתירה דנן מאשררת מספר החלטות דומות של וועדות ערר שבהן הובהר כי יש לבחון את השיקול הכלכלי כמכלול שיקולים ואין כל הוראה גורפת אשר אוסרת השתתפות כספית בפרויקטים של תמ”א 38 מצד הבעלים. עמדה זאת אף עולה בקנה אחד עם המגמה אליה חותרים ראשי רשויות מובילים באזור המרכז וגוש דן, – צמצום התמורות לבעלים וביצוע וקביעת רף מקסימאלי למתן תמורות לבעלים ובעלי דירות שהתרגלו לבסיס תמורות אחר צריכים להתפכח ולהסתגל למצב החדש.
הכותב הוא שותף במשרד עו”ד מינצר-כרמון, נסים ושות’, המתמחה בהתחדשות עירונית
20.01.2019 ביהמ”ש המחוזי במסגרת עת”מ (מרכז) 53018-05-18.
