קיתונות רבים של רותחין נשפכו בשנים האחרונות על החסמים בדרך אל ביצועו הנכסף של פרויקט מכוח תמ"א 38. החסם הראשון – הן בסדר הזמנים והן בעוצמתו – הוא גיבוש הסכמת כלל הבעלים לפרויקט. המחוקק עצמו התגייס על מנת לחלצנו מקושי זה, וחוקק את חוק המקרקעין (חיזוק בפני רעידות אדמה), אשר בו נקבע, כי להסכם מכוח תמ"א 38 יהיה תוקף מחייב גם אם לא נחתם על ידי כל בעלי הדירות, ובלבד שההסכם נחתם על ידי הרוב הדרוש הנקוב בחוק, וניתן אישורו של המפקח על המקרקעין להסכם, וזאת לאחר שניתנה החלטה עקרונית של וועדת התכנון המאשרת מתן ההיתר בתנאים. אכן – תיקון מהותי וחשוב שסלל את הדרך לאישורם של פרויקטים רבים. לא זו אף זו, התיקון הפחית מכוחו של המיעוט להכשיל פרויקט, ובדרך זו, נסללה הדרך לגייס גם את הסכמתו, אף ללא היזקקות להליכים בפני המפקח אל המקרקעין.
אלא שתיקון מהותי זה, לא לווה בתיקונים הפרוצדוראליים הנדרשים, וכך בדרך עקיפה, נשאר כוחו של המיעוט רב מהרצוי.
החטא הקדמון מצוי בעובדה כי מלכתחילה נשללה בחוק המקרקעין האפשרות לעשות עסקה בחלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה בנפרד מהדירה, ונקבע כי עסקה שכזו הינה חסרת תוקף. והנה בא המחוקק במסגרת התמ"א וביקש דווקא לעודד את בעלי הדירות בבתים משותפים לעשות עסקאות ברכוש המשותף בנפרד מדירותיהם. לכאורה, התחייב מכך תיקון חזיתי בחוק המקרקעין, אלא שתיקון כזה לא נעשה. משכך, לא נותרה בידי הבעלים ובאי כוחם הברירה, אלא ללכת בדרך החתחתים של יצירת יחידה רישומית נפרדת אליה יוצמדו הגג והרכוש המשותף בחצר, שנועדים להעברה ליזם. לא זו אף זו, לשם רישומה של יחידה כזו יש לאתר תחילה חלל העונה על הגדרת "דירה" בחוק, כגון חדר אופניים או חדר עגלות, ובמקרים רבים, בצר לנו – אפילו חדר האשפה, שכן החוק אינו מכיר באפשרות לרשום בדרך המלך, את הגג (שהינו פתוח ואינו תחום בקירות ותקרה) כיחידה בפני עצמה.
אם לא די בכך שמדובר בפרוצדורה מסורבלת ומייגעת כשלעצמה, אלא שבכך הועצם גם, אגב אורחא וללא כל הצדקה, כוחו של המיעוט המתנגד. זאת משום שלצורך תיקון הרישום ויצירת היחידה הרישומית יש צורך בהסכמה מלאה של כל בעלי הדירות. ויודגש, רישום זה – אינו גורע ואף אינו משנה את זכויות מי מבעלי הדירות בבניין, שכן כל בעל הדירות יהיו גם בעלי הזכויות ביחידה הרישומית החדשה כפי חלקיהם ברכוש המשותף. המדובר בשוני טכני בלבד בצורת הרישום. אף על פי כן, מתייחסים לדרך הרישום כאל מעין "פרה מקודשת" ועל מנת לשנותו, יש צורך בהסכמת 100% מבעלי הדירות.
ובל נקל ראש בחשיבות תיקון הרישום ויצירת אותה יחידה רישומית חדשה. כל נושא האשראי והסדרת המימון הבנקאי לפרויקט תלוי ועומד על יחידה זו, שרק עליה ניתן לרשום שיעבודים. גם מכר דירות היזם תלוי במידה רבה בקיומה של יחידה זו.
משמעות הדבר היא, כי למרות שלכאורה בחתימת ההסכם על ידי הרוב הדרוש, ניתן לקדם את התהליך התכנוני, הרי שרק לאחר קבלת אישור המפקח על המקרקעין את ההסכם, ניתן יהיה להתחיל בהליך תיקון הרישום. הליך שעשוי להמשך מספר חודשים רב, ונמצא שהפרויקט כולו מתעכב במשך מספר חודשים רב, בשל קשיים פרוצדוראליים סתמיים.
בשורה התחתונה, תיקונים פרוצדורליים פשוטים, יצמצמו את כוח המיעוט המתנגד לממדים שהמחוקק ביקש להקנות לו בחוק החיזוק, ולקצר את ההליכים הדרושים לביצוע הפרויקט, בתקופה של כשנה. משרד הח"מ פועל לקדם תיקוני חקיקה ברוח זו, שיקלו על ביצוע הסכמי תמ"א, ללא עלות לציבור, ואף תוך חיסכון בעלויות ציבורית.
הכותבת היא עו"ד שותפה במשרד מיצר-כרמון, נסים, המתמחה בייצוג דיירים בתמ"א 38