מאמרים


12/01/2021

דייר סרבן בפרוייקט תמ”א 38/2

דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים מבקריו של תיקון 3 לתמ”א 38 אשר אושר ע״י הממשלה ביום 20.05.2012 טענו כי במסגרת התיקון שבוצע לא טופלה בעיית הדייר הסרבן […]
12/01/2021

דירה לפני תמ”א 38 או דירה על הנייר?

שתי חלופות רכישה המוזילות באופן ניכר את עלויות רכישת דירה חדשה (או משופצת) הן קניית דירה “על הנייר” ורכישת דירה בבניין המועמד לביצוע פרויקט תמ”א 38. […]
12/01/2021

דרך המלך היא הדרך היחידה בפרוייקט פינוי-בינוי

עמית נסים, עו”ד בדרך כלל אנו תולים את האשם בעיכוב במימוש פרויקטי התחדשות עירונית על ועדות התכנון, אלא שבמשולש המרכיב פרויקט התחדשות עירונית ישנן שתי צלעות […]
12/01/2021

האם אני זכאי לפטור ממס שבח?

חוקי מיסוי מקרקעין מפרטים באופן מלא מי זכאי לקבל פטור ממס שבח מלא או חלקי. לכן, לפני מכירת דירה חשוב להבין את משמעותו של מס שבח […]
11/01/2021

האם הערת אזהרה מהווה בטוחה ראויה לרוכשי דירות בתמ”א 38?

האם הערת אזהרה מהווה בטוחה ראויה לרוכשי דירות בתמ”א 38? מאמרים רבים נכתבו על הסיכונים הטמונים בעסקאות תמ”א 38/1 לבעלי הדירות, וכתבות במהדורות החדשות תיארו את […]
11/01/2021

החשש מפני רעידות אדמה בישראל

למרבה הצער, רעידות אדמה בישראל הינן חלק מהמציאות הגיאולוגית של האזור, והמדינה אף מועדת לרעידות בדרגות החמורות ביותר שגורמות לנזק בחיים וברכוש. למעשה, רעידות אדמה כבר […]
11/01/2021

הטבות מס בפינוי בינוי – מיסוי מקרקעין והיטל השבחה

היטל השבחה הטבות מס בפינוי-בינוי, מיסוי מקרקעין והיטל השבחה בכל הנוגע לפרויקטים של פינוי-בינוי, שר הפנים ושר הבינוי והשיכון, בהסכמת הרשות המקומית, רשאים לקבוע כי במתחם […]
11/01/2021

היטל השבחה בגין מכר דירות

בתחום תכנית הרבעים ובתחום תחולתה של תכנית לפי סעיף 23 מכוח תמ”א 38 בהתאם לפסיקת השמאים המכריעים, לא חל חיוב בהיטל השבחה בעת מכר דירה, שחלה […]
11/01/2021

היתרונות בהוספת מעלית לבניין במסגרת תמ”א 38

תמ”א 38, הלא היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוקם של מבנים קיימים מפני רעידת אדמה, הפכה בשנים האחרונות למבוקשת פי כמה. לא קשה להבין מדוע, על רקע […]
11/01/2021

העו”ד או היזם – מי קודם למי בפרויקט תמ”א 38?

מאז הפציעה היוזמה של תמ”א 38 לשוק הדיור הישראלי, נטוש ויכוח מתמיד על יעילותה של היוזמה, אולם על דבר אחד מסכימים גם תומכיה וגם המתנגדים לה […]
11/01/2021

הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור

בישראל קיימים מספר חוקים המאפשרים לרשויות מקומיות להפקיע אדמות פרטיות לצרכי ציבור. זאת, מתוקף חוקים כדוגמת פקודת הקרקעות, פקודת הדרכים ומסילות הברזל, חוק תכנון ובנייה וחוק […]
11/01/2021

הפקעת קרקעות

הפקעת קרקעות הינה אחד האקטים הקיצוניים והקשים ביותר של פגיעה בזכויות הקניין של הפרט. מנגד, כלי זה הינו כלי חיוני להבטחת אינטרסים רחבים של הציבור בכללותו, […]
11/01/2021

התחדשות עירונית

בשנים האחרונות יוצאים אל הפועל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, המגובים בתמיכת הרשויות המקומיות, העירייה ואף הממשלה. מטרתם המרכזית של פרויקטים אלו הינה להוסיף מבנים ויחידות […]
11/01/2021

התמודדות עם עבירות בנייה ותכנון

עבירות בנייה הינו מונח המתייחס למגוון עבירות הקשורות לשימוש לא נכון או ללא היתר בתחום הבנייה. עבירות אלו כוללות עבודות בנייה ללא רישיון עסק או ללא […]
11/01/2021

זכות במקרקעין

חוק המקרקעין משנת 1970 קובע רשימה של 5 זכויות עיקריות על מקרקעין בישראל – שכירות, בעלות, חזקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה. על פי החוק, זכות במקרקעין […]
11/01/2021

חוזה שכירות בלתי מוגנת ומוגנת

אחד הצעדים השגרתיים והנפוצים בעולמנו הוא שכירת והשכרת דירה, חנות או כל סוג אחר של נכס. יחד עם זאת, דווקא בגלל שמדובר בתהליך שגרתי לעיתים איננו […]
11/01/2021

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

לאחרונה גוברת המודעות הציבורית לסכנת רעידות האדמה הקיימת במדינת ישראל, וזאת עקב מיקומה על השבר הסורי אפריקאי. על פי הערכות של מומחים, כל כ- 100 שנים […]
11/01/2021

חישוב מס שבח

מס שבח מוטל על אנשים הבוחרים למכור דירה שבבעלותם, ומתייחס לרווחים שנוצרו כתוצאה מעסקת הנדל”ן. מקור הרווח מגיע מההבדל שבין הסכום ששילם בעל הדירה עבורה בעת […]
11/01/2021

חלוקת התמורות בתמ”א 38

גישות רבות ומגוונות לחלוקת התמורה בין הבעלים בפרויקט מכוח תמ”א 38 – אך מבעד לסבך האפשרויות צריך תמיד לזכור את המטרה: הוצאתו לפועל של פרויקט רווחי […]
11/01/2021

כנס נדל”ן NADLAN IN THE CITY

עו”ד דולפין מינצר כרמון השתתפה בכנס היוקרתי NADLAN IN THE CITY שהתקיים בניו יורק שהפגיש את אנשי המפתח של הנדל”ן בישראל עם מקביליהם מניו יורק וארה”ב. […]
11/01/2021

נציגות בעלים בפרויקט התחדשות עירונית

פרויקט התחדשות עירונית (בין אם לפי תמ”א 38 או במסלול פינוי בינוי) הוא תהליך ארוך ומורכב. תחילתו של התהליך ברוב המקרים מחזון של כמה בעלי דירות […]
11/01/2021

סכסוכי שכנים עקב פרוייקט תמ”א 38/1

מאמר שהתפרסם במגזין ‘מבנים’ מאת עו”ד דולפין מינצר כרמון בנושא סכסוכי שכנים עקב פרוייקט תמ”א 38/-. השכנים תבעו סכומים עצומים בגין בנייה של ס”מ בשטחם. מה […]
11/01/2021

עיקרי תיקון מס’ 6 לחוק פינוי ובינוי

עיקרי תיקון מס’ 6 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס”ו-2006 עו”ד רועי קסטיניני, מינצר-כרמון, נסים משרדי עורכי דין ביום 29.10.18 נכנס לתוקפו תיקון מס’ […]
11/01/2021

ערבויות בעולם הנדל”ן

בעולם הנדל”ן נעשה שימוש נרחב ושוטף בסוגים רבים של ערבויות, המשמשים למתן אשראי עבור פרויקטים שונים של בנייה, לרבות פרויקטים עכשוויים של תמ”א 38. את הערבויות […]
11/01/2021

פינוי – בינוי

דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים הסכם פינוי בינוי הוא ללא ספק הדרך היסודית והעמוקה ביותר להתחדשות עירונית. בהתאם למדיניות התכנון הארצית, כפי שבאה לידי ביטוי בתכניות מחוזיות […]
11/01/2021

צעד קדימה שניים אחורה – מיסוי עסקאות תמ”א 38/2 לאור חוק ההסדרים

דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים דומה כי המחוקק אשר ביקש לצנן את שוק הנדל”ן באמצעות ביטול הפטור ממס שבח למי שברשותו יותר מדירת מגורים אחת, הרים עוד […]
11/01/2021

קבוצות רכישה או קבוצת רוכשים

לאור העלויות הגבוהות של רכישת דירה, רבים מקרב הציבור מחפשים אחר ערוצים שונים להוזלה. במהלך חיפושים אלו עולים מונחים כמו קבוצות רוכשים וכן קבוצות רכישה כאמצעי […]
11/01/2021

שמאי מקרקעין

דברים שחשוב לדעת על ממ”ד ממ”ד הינו ראשי התיבות של מרחב מוגן דירתי. הכוונה היא לחדר מבטון מזוין שנבנה עם הדירה במקור או שנבנה בהמשך בתור […]
11/01/2021

תוספת ממ”ד בתמ”א 38

דברים שחשוב לדעת על ממ”ד ממ”ד הינו ראשי התיבות של מרחב מוגן דירתי. הכוונה היא לחדר מבטון מזוין שנבנה עם הדירה במקור או שנבנה בהמשך בתור […]
11/01/2021

תכנון פרוייקט פינוי בינוי עד לשלב קבלת היתרי בניה, וודאות ולוחות זמנים

דולפין מינצר-כרמון, עו”ד קיימים שני מסלולים ליישום או קידום תוכניות של פינוי בינוי, האחד – מסלול הכרזה מכוח חוק התכנון והבניה, אשר היזומה לנקיטתו באה מצד […]
11/01/2021

תמ”א 38: המקרה העצוב של בעלי הדירות שרצו להיות יזמים

בעלי הדירות בבניין בגבעתיים יזמו את הפרויקט בעצמם כדי ליהנות מתמורת המכירה, אולם הבנייה הופסקה באמצע ונתקעה • מה קבע בית המשפט? פסק דין שניתן לאחרונה […]
11/01/2021

תמ”א 38 – 2: השרירותיות שבשולי הגבול

עו”ד דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים תמ”א 38 חלה, ככלל, בבניינים בגובה של לפחות שתי קומות או ששטחם הכולל עולה על 400 מ”ר. הרציונאל בקביעת גבול לגובה […]
11/01/2021

תמ”א 38 – דרוש תיקון קטן שייעשה שינוי גדול

עו”ד דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים קיתונות רבים של רותחין נשפכו בשנים האחרונות על החסמים בדרך אל ביצועו הנכסף של פרויקט מכוח תמ”א 38. החסם הראשון – […]
11/01/2021

תמ”א 38 בפריפריה

בשנת 2005 החליטה ממשלת ישראל לאשר תוכנית הנקראת תמ”א 38 אשר מטרתה העיקרית היא חיזוק מבנים. ישראל נמצאת במקום גיאוגרפי בעייתי מבחינת הסיכון לרעשי אדמה, ומכאן […]
11/01/2021

תמ”א 38 תיקון 1 מול תמ”א 38 תיקון 2 – מה כדאי?

תוכנית מתאר ארצית 38 לחיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה ממומנת על ידי הקבלן תמורת היתרי בניה, ומוצעת כיום בשני אופנים – תמ”א 38/1 מול תמ”א […]
11/01/2021

אם בארזים נפלה מרפסת מה יגידו דיירי התמ”א?

דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים עוד רבות ידובר על הכשל שגרם לקריסת המרפסות בפרוייקט “פארק חדרה” לפני כחודש. היזם (גינדי השקעות) והקבלן המבצע (חברת אורתם סהר) יתווכחו […]
06/12/2020

אין כדאיות? שהבעלים ישלמו

גיל ברזידה, עו”ד ככלל הבסיס לכל עסקת התחדשות עירונית היא שהעסקה תהיה כלכלית הן ליזם, על פי הרווח היזמי המקובל בתחום, והן שכלל התנאי להסכמתם לפרויקט […]
06/12/2020

איך לא מנהלים פרויקט תמ”א 38

בפרויקטים של התחדשות עירונית – הדרך חשובה לא פחות מהתוצאה. בכדי להצליח לקדם ביעילות ובצורה נכונה פרויקט מכוח תמ”א 38, לא די בכך שייעשה ניתוח נכון […]
22/11/2020

60 שניות על חוזה שכירות סטנדרטי

חוזה שכירות סטנדרטי – מה זה אומר? לפני עשור או שניים, כאשר היינו צריכים לחתום על חוזה שכירות, היינו בדרך כלל נפגשים בביתו של המשכיר. היינו […]
17/07/2018

אחסון תכולת דירה במהלך תמ”א 38

תמ”א 38 הוא הליך חיובי מאוד, אשר בסיומו המבנה יהיה הרבה יותר יציב ויוכל לעמוד איתן גם במקרים של רעידת אדמה. אולם, עד שמגיעים לתוצאה הסופית, […]
12/01/2021

דייר סרבן בפרוייקט תמ”א 38/2

דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים מבקריו של תיקון 3 לתמ”א 38 אשר אושר ע״י הממשלה ביום 20.05.2012 טענו כי במסגרת התיקון שבוצע לא טופלה בעיית הדייר הסרבן […]
12/01/2021

דירה לפני תמ”א 38 או דירה על הנייר?

שתי חלופות רכישה המוזילות באופן ניכר את עלויות רכישת דירה חדשה (או משופצת) הן קניית דירה “על הנייר” ורכישת דירה בבניין המועמד לביצוע פרויקט תמ”א 38. […]
12/01/2021

דרך המלך היא הדרך היחידה בפרוייקט פינוי-בינוי

עמית נסים, עו”ד בדרך כלל אנו תולים את האשם בעיכוב במימוש פרויקטי התחדשות עירונית על ועדות התכנון, אלא שבמשולש המרכיב פרויקט התחדשות עירונית ישנן שתי צלעות […]
12/01/2021

האם אני זכאי לפטור ממס שבח?

חוקי מיסוי מקרקעין מפרטים באופן מלא מי זכאי לקבל פטור ממס שבח מלא או חלקי. לכן, לפני מכירת דירה חשוב להבין את משמעותו של מס שבח […]
11/01/2021

האם הערת אזהרה מהווה בטוחה ראויה לרוכשי דירות בתמ”א 38?

האם הערת אזהרה מהווה בטוחה ראויה לרוכשי דירות בתמ”א 38? מאמרים רבים נכתבו על הסיכונים הטמונים בעסקאות תמ”א 38/1 לבעלי הדירות, וכתבות במהדורות החדשות תיארו את […]
11/01/2021

החשש מפני רעידות אדמה בישראל

למרבה הצער, רעידות אדמה בישראל הינן חלק מהמציאות הגיאולוגית של האזור, והמדינה אף מועדת לרעידות בדרגות החמורות ביותר שגורמות לנזק בחיים וברכוש. למעשה, רעידות אדמה כבר […]
11/01/2021

הטבות מס בפינוי בינוי – מיסוי מקרקעין והיטל השבחה

היטל השבחה הטבות מס בפינוי-בינוי, מיסוי מקרקעין והיטל השבחה בכל הנוגע לפרויקטים של פינוי-בינוי, שר הפנים ושר הבינוי והשיכון, בהסכמת הרשות המקומית, רשאים לקבוע כי במתחם […]
11/01/2021

היטל השבחה בגין מכר דירות

בתחום תכנית הרבעים ובתחום תחולתה של תכנית לפי סעיף 23 מכוח תמ”א 38 בהתאם לפסיקת השמאים המכריעים, לא חל חיוב בהיטל השבחה בעת מכר דירה, שחלה […]
11/01/2021

היתרונות בהוספת מעלית לבניין במסגרת תמ”א 38

תמ”א 38, הלא היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוקם של מבנים קיימים מפני רעידת אדמה, הפכה בשנים האחרונות למבוקשת פי כמה. לא קשה להבין מדוע, על רקע […]
11/01/2021

העו”ד או היזם – מי קודם למי בפרויקט תמ”א 38?

מאז הפציעה היוזמה של תמ”א 38 לשוק הדיור הישראלי, נטוש ויכוח מתמיד על יעילותה של היוזמה, אולם על דבר אחד מסכימים גם תומכיה וגם המתנגדים לה […]
11/01/2021

הפקעת מקרקעין לצרכי ציבור

בישראל קיימים מספר חוקים המאפשרים לרשויות מקומיות להפקיע אדמות פרטיות לצרכי ציבור. זאת, מתוקף חוקים כדוגמת פקודת הקרקעות, פקודת הדרכים ומסילות הברזל, חוק תכנון ובנייה וחוק […]
11/01/2021

הפקעת קרקעות

הפקעת קרקעות הינה אחד האקטים הקיצוניים והקשים ביותר של פגיעה בזכויות הקניין של הפרט. מנגד, כלי זה הינו כלי חיוני להבטחת אינטרסים רחבים של הציבור בכללותו, […]
11/01/2021

התחדשות עירונית

בשנים האחרונות יוצאים אל הפועל פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, המגובים בתמיכת הרשויות המקומיות, העירייה ואף הממשלה. מטרתם המרכזית של פרויקטים אלו הינה להוסיף מבנים ויחידות […]
11/01/2021

התמודדות עם עבירות בנייה ותכנון

עבירות בנייה הינו מונח המתייחס למגוון עבירות הקשורות לשימוש לא נכון או ללא היתר בתחום הבנייה. עבירות אלו כוללות עבודות בנייה ללא רישיון עסק או ללא […]
11/01/2021

זכות במקרקעין

חוק המקרקעין משנת 1970 קובע רשימה של 5 זכויות עיקריות על מקרקעין בישראל – שכירות, בעלות, חזקת הנאה, משכנתא וזכות קדימה. על פי החוק, זכות במקרקעין […]
11/01/2021

חוזה שכירות בלתי מוגנת ומוגנת

אחד הצעדים השגרתיים והנפוצים בעולמנו הוא שכירת והשכרת דירה, חנות או כל סוג אחר של נכס. יחד עם זאת, דווקא בגלל שמדובר בתהליך שגרתי לעיתים איננו […]
11/01/2021

חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה

לאחרונה גוברת המודעות הציבורית לסכנת רעידות האדמה הקיימת במדינת ישראל, וזאת עקב מיקומה על השבר הסורי אפריקאי. על פי הערכות של מומחים, כל כ- 100 שנים […]
11/01/2021

חישוב מס שבח

מס שבח מוטל על אנשים הבוחרים למכור דירה שבבעלותם, ומתייחס לרווחים שנוצרו כתוצאה מעסקת הנדל”ן. מקור הרווח מגיע מההבדל שבין הסכום ששילם בעל הדירה עבורה בעת […]
11/01/2021

חלוקת התמורות בתמ”א 38

גישות רבות ומגוונות לחלוקת התמורה בין הבעלים בפרויקט מכוח תמ”א 38 – אך מבעד לסבך האפשרויות צריך תמיד לזכור את המטרה: הוצאתו לפועל של פרויקט רווחי […]
11/01/2021

כנס נדל”ן NADLAN IN THE CITY

עו”ד דולפין מינצר כרמון השתתפה בכנס היוקרתי NADLAN IN THE CITY שהתקיים בניו יורק שהפגיש את אנשי המפתח של הנדל”ן בישראל עם מקביליהם מניו יורק וארה”ב. […]
11/01/2021

נציגות בעלים בפרויקט התחדשות עירונית

פרויקט התחדשות עירונית (בין אם לפי תמ”א 38 או במסלול פינוי בינוי) הוא תהליך ארוך ומורכב. תחילתו של התהליך ברוב המקרים מחזון של כמה בעלי דירות […]
צ'אט
צריכים עזרה?
היי
איך נוכל לעזור לך?