טל: 03-5622980
דף הבית / פורום תמ"א 38 - קבלת מענה בנושאי תמ"א 38 מעו"ד

פורום תמ"א 38 - קבלת מענה בנושאי תמ"א 38 מעו"ד

פורום תמ"א 38 מאפשר לכם לשאול שאלות בנוגע לתמא 38, מקרקעין, פינוי בינוי, הפקעות ועוד ואחד מעורכי הדין שלנו יענו על השאלה בפורום בהקדם האפשרי.

+ הוספת הודעה חדשה
מיסי רכישה ושבח
 |  ליאור

שלום,


הורי קשישים וכתוצאה מהליך תמא 38-1 יאלצו לעזוב את דירתם


השאלה במידה ויש הענות מצד הקבלן לתת להם דירה חלופית תמורת דירתם הנוכחית האם חל עליהם מס רכישה ומס שבח או שכמו בפינוי בינוי הם פטורים מכך.


אשמח לקבל תגובה בהקדם העניין ממש דחוף.


תודה רבה

הוסף תגובה
מס רכישה ומס שבח
 |  עמית נסים, עו"ד

אין תשלום מס רכישה ומס שבח בגין דיור חלופי.

הוסף תגובה
תמ"א 38/3א
 |  נפתלי

שלום רב. אנו מתכוננים לביצוע תמ"א 38 - הריסה ובינוי. לא ברור לנו כלל אילו תוספות מגיעות לנו ואם בכלל. קיימת פסקה בהצעה שאינה ברורה דייה והאם היא מתכוונת אך ורק לתוספת באם תהייה בשטח הקומה הטיפוסית או שהיא מתייחסת לתוספת הבניה בכללותה ובקומות ואיזה יחס יש לנו בכך? להלן הפסקה: השטחים העיקריים שינוצלו עבור בניית דירות הבעלים (כולל ממ"ד ומרפסת שירות) במסגרת הפרויקט יעמדו על סך השווה ל - 36% מכל השטחים העיקריים שיאושרו לפרויקט במסגרת היתר הבניה, וזאת בכפוף להוראות סעיף
זה להלן לעניין השטח המינימלי ולשטח המקסימלי (להלן:"שטחי הדיירים"). ב. השטחים העיקריים שינוצלו עבור דירות היזם (כולל ממ"ד ומרפסת שירות) במסגרת הפרויקט יעמדו על סך השווה ל - 64% מכל השטחים העיקריים שיאושרו לפרויקט במסגרת היתר הבניה (להלן: "שטחי היזם"). תודה רבה על התייחסותכם.

הוסף תגובה
תמ"א 38/3א'
 |  עמית נסים, עו"ד

שלום,
אתם צריכים להיות מלווים על ידי בעלי מקצוע שיפשטו את הדברים עבורכם. מוטב היה שהייתם עורכים מכרז יזמים שבמסגרתו התמורות היו נבחנות. האם הוגשו לכם שרטוטים? איפה הבניין נמצא? כיצד נקבע היחס של 36 דיריים - 64 יזם?

הוסף תגובה
תמא 38
 |  מרק

שלום
אמא שלי בת 88
עומדים לבצע בבנין של אמא - תמא 38 חיזוק
אמא שלי רוצה לעבור לשכירות בזמן של הבניה
יזם מוכן לשלם עבור השכירות של אמא שלי בזמן השיפוץ
אבל אבל היזם רוצה להשכיר דירה של אמא שלי למישהו אחר בזמן השיפוץ
מותר לעשות דבר כזה או מה אומר החוק
תודה ויום טוב

הוסף תגובה
דייר מבוגר בפרוייקט
 |  עמית נסים, עו"ד

בוקר טוב,
החוק תוקן לאחרונה כך שדיירים מעל גיל מסוים היזם יהיה חייב לאפשר להם דיור חלופי. כדי לבחון את המקרה ולקבל החלטה מושכלת האם החוק חל או לא יש לתאם פגישה במשרד ולבחון את עובדות המקרה. אנא צור קשר עם המזכירה בטלפון 03-5622980.

הוסף תגובה
תמ"א לחנויות
 |  ירו

שלום
אני בעל חנות בבניין שבתהליך תמ"א 38/2.
האם כדאי לקחת עו"ד משלי כיוון שאנחנו חנות לעומת שאר הדיירים בעלי דירות?
איך אוכל לדעת מה היא תמורה מקובלת / הולמת לפי נתוני החנות כרגע?

תודה

הוסף תגובה
בעל חנות בבניין
 |  עמית נסים

שוחחנו בטלפון וקיבלת הסבר.

הוסף תגובה
בית מורכב
 |  גיל

שלום אודה על תשובה מוסמכת. 2 בניינים בני 12 דירות כל אחד מחוברים על חלקה אחת. לכולם חלק שווה ברכוש המשותף. בתקנון מוסכם מוגדר כבית מורכב נפרד דהיינו הרכוש המשותף, למעט הקרקע, צמוד לדירות שבאותו אגף וכל אגף מנוהל בנפרד, למעט ניהול משותף של הרכוש המשותף שאינו צמוד לאגפים. מה הרוב הנדרש לתמ"א 38/2???.
האם 80% משני הבניינים גם יחד שאז 100% מבניין אחד ו+ 58% מבניין שני = 80% (חסר היגיון שבית אחד כופה על בית שני) או לפחות 80% מכל בניין בנפרד. תודה מראש

הוסף תגובה
בית מורכב
 |  עמית נסים, עו"ד

לעניות דעתי יידרש אחוז הסכמה של 80% מכל בניין.

הוסף תגובה
העברת דירה מבניין תמ"א
 |  ניסים

שלום רב, ותודה מראש!
אני שוכר כעת דירה בבניין שמתבצע בו פרוייקט תמא 38. כעת אנו צריכים לעבור דירה, הזמנו מובילים שיראו את המצב בבניין הנוכחי שלנו, והם אומרים שלפי איך שזה נראה כעת אין דרך להעביר את הדירה אלא אם כן יכניסו מנוף לתוך האתר בנייה וימקמו אותו מול החלון של הלון שלנו וכך יעבירו את הכל, כיון שלהוריד את הרהיטים הגדולים דרך החדר מדרגות והשבילים הצרים - לא בא בחשבון.
אך דא עקא, שבדיוק מול החלון שלנו יש כעת תעלה קטנה בחול (כעת היא ריקה מתוכן), ולידה ערימת בלוקים גדולה, ובשביל לאפשר גישה למנוף יש צורך לסתום את התעלה (שזה באמת לא סיפור גדול, 3-4 דקות עבודה של טרקטור) ולהזיז את הבלוקים.
ביקשנו מהקבלן והוא לא מסכים לעשות שום דבר בנידון, ומבחינתו שנעשה מה שאנחנו רוצים כל עוד זה לא מזיק לתעלה או לבלוקים או לכל דבר אחר באתר בניה...

שאלתנו היא, האם ע"פ חוק הוא מחוייב לאפשר לנו לבצע את ההובלה כמו שממליצים המובילים, או שעלינו מוטלת האחריות לכך וצטרך למצוא פיתרון אחר שמן הסתם יהיה יקר יותר...

תודה, וסליחה על האריכות!

הוסף תגובה
הובלה
 |  עמית נסים, עו"ד

אין חוק ספציפי בנושא. אם יש מניעה לבצע את העברת הדירה צריך לקבוע של מי האחריות לכך. אם אין הסכמה בסופו של דבר ביהמ"ש יחליט האם הקבלן יישא בעלויות הנוספות, בעל הדירה, או שאתם. תתעדו את הכל ואל תקחו את החוק לידיים. בהצלחה

הוסף תגובה
חיזוק תמא 38
 |  איתן

האם בנין משנת 1972 בן 7 קומות ועם מקלט חייב לעבור חיזוק .
האם המקלט ופיר המעלית אינם מהווים חיזוק מספיק לבנין

הוסף תגובה
בניין בן 7 קןמות
 |  עמית נסים, עו"ד

ככל ובבניין אינו מחוזק מפני רעידות אדמה אז יש אפשרות לחזקו במסגרת תמ"א 38

הוסף תגובה
כמה זמן יקח לפינוי?
 |  דור

שלום
שמו השבוע שלט של ועדת התכנון בכניסה לבניין שלנו על פינוי בינוי
רציתי לדעת כמה זמן יקח להם עד השלב של פינוי הדיירים
נכנסתי לבדוק את השלבים באתר העירייה ורשום על הבניין הזה שהוא עבר את השלבים הבאים לפי סדר%
ישיבת ועדת משנה
שליחת החלטה למבקש
שליחת החלטה למתנגדים
גמר פרסום
הפקת נוסח פרסום תמא 38 הקלה

כאן זה הסתיים
עוד כמה שלבים יש עד הפינוי וכמה זמן זה בערך לוקח מכאן
תודה

הוסף תגובה
פינוי תמ"א 38/2
 |  עמית נסים, עו"ד

זה משתנה ותלוי כמה היזם נמרץ ואילו תנאים יש למלא. תוקף החלטת הוועדה הוא לשנה אם כי ניתן להאריכו.

הוסף תגובה
חברת ניהול - פרוייקט פינוי ובינוי
 |  ג

שלום רב,
אשמח להתייעץ בעניין הנ"ל, אודה לתובנות כלשהן וממש מעריכה מראש את העזרה.
הבניין בו דירתי נמצאת נמצא במשא ומתן מול חברת ניהול. על פי החוזה, אנו מתבקשים לחתום מול יזם שיבחר ע"י נציגות הדיירים וחברת הניהול על חוזה שיכלול (רק בעתיד כמובן) את הביטחונות המקובלים ואת התמורות, כאשר מצויין כי על אף שהתמורות המינימליות מצוינות בחוזה "ככל שנתקדם בתהליך התמורות יכולות להשתנות לפי התב"ע, הכדאיות הכלכלית והמו"מ מול היזם". אינני מרגישה בנוח להתחייב על דברים כאשר הצד השני לא יכול להתחייב כלפי ולכן החלטתי שלא לחתום על החוזה. כרגע חתמו בערך 60% מהדיירים ואני חוששת שהאחוזים יעלו. רציתי לשאול:
מה הן האפשרויות שלי במצב כזה? האם לאור הדוגמא מהחוזה זה נחשב סירוב סביר? האם יכולים לחייב אותי לחתום או לתבוע אותי?

הוסף תגובה
בחירת יזם חברת ניהול
 |  עמית נסים, עו"ד

אני לא סבור שהוצאת הבעלים מהתהליך והבאתו אך ורק לבחירת הנציגות וחברת הניהול אינה בריאה לפרוייקט. אי אפשר לחתום על הסכמות עם יזם אלמוני שזהותו תגובש במועד כלשהוא בעתיד.

הוסף תגובה
הסכם נוסח סופי ונספחים
 |  גיא

שלום . אני בעל דירה . לפני3 שנים חתמנו בעלי הדירות ( 4 כניסות 6 דיירים בכל כניסה ) על הסכמה עקרונית וכעת קבלתי הסכם נוח סופי ונספחים . שאללתי : במידה וזה יהיה רלוונטי אני מעוניין לשכור עו"ד שייצג אותי ( עו"ד שמייצגים את כולם לא אמינים ועובדים פעמים רבות בשת"פ עם הקבלן ) מה עלי לשאול בכדי להבין את הסטטוס של המצב הנוכחי : כמה חתימות כבר הושגו לגבי ההסכם הסופי וכו כולל לבקש לראות במו עיני את והחתימות . ובאיזו תשובה רלוונטי מבחינתי לשכור עו"ד מיוזמתי ( אופציה עם עוד 2 שכנים קרובים שיתחלקו שלושתנו בהוצאות) במטרה לשפר את התנאים הקיימים בחוזה ?

הוסף תגובה
הסכם סופי + נספחים
 |  עמית נסים, עו"ד

לדעתי אחרי חתימת 50 אחוז מהבעלים.

הוסף תגובה
שיוויון בתמורות
 |  אילנה

שלום רב
אני גרה בבניין שבו 6 דירות ו4 חניות. איזה פיצוי לדעתך יש
לתת לדיירים עם חניה כאשר 2 שאין להם חניה מקבלים כזו.
האם יש תקדים משפטי או פסיקה בנושא זה?
בברכה
אילנה

הוסף תגובה
שיוויון בתמורות
 |  עמית נסים, עו"ד

התמ"א אינה תוכנית שמטרתה לאזן בין התמורות. זהו אינטרס של כלל בעלי הדירות שהתמורות תהיינה מאוזנות ככל וניתן ברמה התכנונית והכלכלית.

הוסף תגובה
לרוב חניה נוספת
 |  יהודה

לפעמים במכפיל.
עניין של מו"מ

הוסף תגובה
גגג
 |  גג

<a href="http://www.webmaster.org.il">זהו קישור לאתר וובמאסטר</a>

הוסף תגובה
webmaster
 |  webmaster

http://www.webmaster.org.il

הוסף תגובה
TAMA 38
 |  ZVI

שלום לך!!!!!!!!!!!!
אני בעל משרד של 40 מטר בקומת מרתף בתל אביב
לבנין עוד 7דירות ו 1 חנות בחזית
סה"כ 11 דיירים
בעלי הדירות חתמו עם יזם לתמא 38 וקיבלו מרפסת וחיזוק הבנין
אני בעל המשרד במרתף והחנות לא מקבלים שום דבר ולכן לא חתמנו על היתר הבניה
הבנין קיבל היתר בניה בגלל שיש חתימה של 9 בעלי דירות מתוך 11
מה אנחנו יכולים לעשות ?

הוסף תגובה
תשובות
 |  ענן

אין

הוסף תגובה
תמא ופינוי בינוי
 |  סוזאן

אני גרה בבניין מורכב בן 4 בניינים שמחוברים זה לזה. בניין אחד חתם ליזם תמא 38 והם רוצים להפריד את הבניין מהבית המשותף.
1. האם זה אפשרי
2. שאר הבניינים רוצים פינוי בינוי (יותר מ50 %) האם בניית תמא בבניין אחד תפריע להם לעשות זאת.

הוסף תגובה
מס שבח בפרוייקט תמא 38.2
 |  גני

שלום.
אנחנו לפני חתימת הסכם עם יזם לפרוייקט תמ"א 38/2 ברובע 4 בת"א. ברצוני להעביר את הדירה, בבניין המיועד להריסה, במתנה לבני. מפני שהיזם מאבד את הפטור ממס שבח עקב העברה זאת - הוא דורש ממני תשלום של מס שבח בסך 25% ממחיר הדירה הנוכחית. חישובו היה:שיווי הדירה כיום פחות שווי הדירה ברכישה, ההפרש מוכפל ב- 25% ללא הפחתת הוצאות שהיו, מדדים וכו'. שאלתי -האם חישוב זה הינו נכון? האם עלי לשלם מס זה?

הוסף תגובה
התנסות בליווי משפטי של פרוייקט תמא
 |  איריס אסיף

שלום רב, אני עורכת דין (מזה כ 18 שנים) ומעוניינת ללמוד את העיסוק בתחום פרוייקטי תמ"א. אני רשומה לקורס בנושא האמור להתקיים בקרוב ובנוסף, אשמח להתלוות לעורך דין העוסק בנושא באופן פעיל. תודה רבה

הוסף תגובה
מעוניין למכור חברה עם רישיון קבלן רשום מתאימה לתמא
 |  דורון יניב

מעוניין למכור חברה קבלנית עם סיווג ברשם הקבלנים - מתאימה ליזמי תמא 38
דורון יניב 052-2443130
yaniv2000@gmail.com

הוסף תגובה
איך מטפלים בדייר שמתנגד לתמ"א 38? -שלום-
 |  חוליאן

היי! מצאתי מאמר מצוין שמסביר בצורה מקיפה כיצד ניתן וכדאי לנקות מול דייר שמחליט ללכת נגד כולם ומסרב לתוכנית פינוי בינוי. ממליץ בחום!

http://www.avivbr.co.il/index.php?dir=site&page=articles&op=item&cs=3026&langpage=heb&category=3006

הוסף תגובה
קבלת היתר בנייה
 |  איציק

כיצד אני יכול לבדוק האם פרויקט שאני מתעניין בו אכן קיבל היתר בנייה ו/או מה סטטוס הבקשה שלו?

הוסף תגובה
תמא38
 |  אבי פרי

בניתי ממד מהרכוש המשותף הדירה מספיקגדולה לא מעונין לאמסכים לתמא מה החוק תודה מראש

הוסף תגובה
המצלה לאתר שמסביר הכל על תמא 38
 |  חוליאן

היי מה המצב? אני רוצה להמליץ על האתר 'אביב בעיר נדל"ן' שעונה בצורה ממש ברורה על כל שאלה הקשורה לתמ"א 38. יש להם מאגר שאלות ותשובות מועיל במיוחד 👍 בהחלט עבודה יפה

http://www.avivbr.co.il/index.php?dir=site&page=articles&op=category&cs=3006&langpage=heb

הוסף תגובה
מתי נחשב תחילת פרוייקט תמײא 38
 |  מאור

שלום רב.
אני גר בשכירות והיום התחילו את גידור הבניין לקראת תמײא 38.
לפי החוזה שלי עם בעלת הדירה ברגע שמתחילים את התמײא השכירות יורדת לסכום שקבענו בחוזה.
היום כשדיברתי איתה ואמרתי לה שהתחילו את הגידור ואני נמצא כבר בתוך אתר בניה שניפגש ונחליף את הצ'קים לסכום שקבענו.
היא מבחינתה כל עוד לא התחילו את הבניה אז זה לא נחשב כל הגידור מסביב והרעש שיש פה.
רציתי לדעת ממתי באמת נחשב התחלת הפרוייקט אם משלב זה או משלב שמתחילים לבנות?

הוסף תגובה
פינוי בינוי - הערכת שמאי
 |  שמריהו

בפינוי-בינוי אין היזם מתחשב בהפרשים הגדולים שבין שטחי הדירות הקיימות ומצד שני הוא שולח לדירות שמאי שיתחשב בהשקעות פנים בדירות בלבד, זה נראה לא הגיוני, אבל מבחינה משפטית האם אפשר לדרוש ממנו שהשמי יתייחס גם לשטח הדירה ?
בתודה מראש
שמריהו

הוסף תגובה
פינוי בינוי - הערכת שמאי
 |  שמריהו

בפינוי-בינוי אין היזם מתחשב בהפרשים הגדולים שבין שטחי הדירות הקיימות ומצד שני הוא שולח לדירות שמאי שיתחשב בהשקעות פנים בדירות בלבד, זה נראה לא הגיוני, אבל מבחינה משפטית האם אפשר לדרוש ממנו שהשמי יתייחס גם לשטח הדירה ?
בתודה מראש
שמריהו

הוסף תגובה
אין מי שיחתום על התמ"א
 |  רם

שלום. אבי חולה אלצהיימר לא מתקשר אני מתגורר בבית על שמו משנת 2005 האם אני אמור לחתום?
תודה

הוסף תגובה
הקפצת קומה
 |  תמר

שלום, בבניין שלנו מתוכנן תמא 38 הריסה-בניה. הבניין כיום בן 3 קומות על עמודים, ללא מעלית. לפי החוזה עם היזם כל דירה מוקפצת בקומה אחת למעלה. אחד מבעלי הדירות (בקומה השניה) טוען שמגיע לו לקבל קומה גבוהה יותר מבעל הדירה בקומה השלישית, בגלל שכיום (בהיעדר מעלית) ערך הדירה בקומה השלישית נמוך מערך הדירה שלו. למיטב ידיעתי בדרך כלל מקפיצים בקומה אחת, ללא התחשבות בשיקולים כנ"ל. האם אכן זהו הנוהג המקובל? אודה לתשובתכם המהירה כי אנחנו בשלב מתקדם בו חלק מבעלי הדירות כבר חתמו על החוזה מול היזםץ....

הוסף תגובה
עדכון דיירים בסטטוס פרויקט התמא
 |  שי

שלום רב

רציתי לדעת האם ניתן לחייב את 1) חברות ניהול הדיירים 2) עו״ד מייצג דיירים 3) והיזם לעדכן את הדיירים בסטטוס הפרויקט באמצעות תוכנה ייעודית?

כך למשל ניתן להתחבר מכל מקום ולראות היכן זה עומד, מה בהמשך, מסמכים, עדכונים, לשאול מתי העדכון הבא וכו.

דוגמא:
http://www.getstatus.online/index.php/demand

נראה לי שזו דרך נוספת להערכת רצינות נותן השירות בדבר היותו ״שקוף״, מתקדם מקצועית וכו.

הוסף תגובה
הפקעת שטח מדירה פרטית
 |  אבי

שלום
בביתי המשותף נעשה תכנון לתמ"א 38. בשל תוספת קומות יש צורך (לפי חוק) במעלית נוספת. לצורך זה מוצע בתכנית להפקיע תמורת פיצוי כ 1.5 מ"ר מכל דירה שגובלת בפיר המעלית הנוספת.
האם חוקית ניתן להפקיע שטח זה מדירתי (שבבעלותי המלאה) ללא הסכמתי?

בתודה
אבי

הוסף תגובה
תמ"א 38/2 על חצי מגרש
 |  ש"פ

מבנה שחצי מהדיירים מעוניינים לבצע תמ"א 38/2 בחצי שלהם האם מחוייבים להשיג רוב דרוש מכלל דיירי המגרש או שמספיק שיש רוב בחלק שאותו רוצים להרוס ולבנות.
והאם כשאחד הדיירים חתם חתימה כללית שניתן לבנות בחלק המגרש שלא שייך לו, נחשב כחתימה ביחס לתמ"א

הוסף תגובה
תמ"א 38/2 על חצי מגרש
 |  ש"פ

מבנה שחצי מהדיירים מעוניינים לבצע תמ"א 38/2 בחצי שלהם האם מחוייבים להשיג רוב דרוש מכלל דיירי המגרש או שמספיק שיש רוב בחלק שאותו רוצים להרוס ולבנות.
והאם כשאחד הדיירים חתם חתימה כללית שניתן לבנות בחלק המגרש שלא שייך לו, נחשב כחתימה ביחס לתמ"א

הוסף תגובה

+ הוספת הודעה חדשה

תמ"א 38
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית) הינה המצאה ייחודית למדינת ישראל, שמטרתה לעודד דיירים לחזק בניינים מפני רעידות אדמה, על ידי הענקת זכויות בנייה. המדינה החליטה לא לשאת בעלות חיזוק המבנים הדרושים חיזוק, ותחת זאת היא העניקה לבעלי הדירות, במסגרת תכנית מתאר ארצית 38.
מיזמים תמ"א 38
צפו בכמה פרויקטים לדוגמא של מיזמי תמ"א 38 / תמ"א 38/2 המיוצגים או יוצגו על-ידי משרד עורכי הדין מינצר-כרמון, נסים.


פרויקטים לדוגמא של מיזמים תמ"א 38 ופינוי בינוי בערים רמת גן גבעתיים ותל אביב
שאלות ותשובות מהפורום
שאלות ותשובות מובילות מפורום תמא : איך מחזקים בפועל את הבניין במסגרת תמ"א 38? מתי בפועל עוברות הזכויות של תוספות התמ"א? כאשר אין מספיק חניות לכל הדירות והיזם עומד על כך שחניות ספציפיות יוצמדו רק לדירות החדשות. האם אפשר לחייב אותי להסכים להצמיד חניות רק לדירות החדשות?
השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר