פורום תמ"א 38 - קבלת מענה בנושאי תמ"א 38 מעו"ד
פורום תמ"א 38 מאפשר לכם לשאול שאלות בנוגע לתמא 38, מקרקעין, פינוי בינוי, הפקעות ועוד ואחד מעורכי הדין שלנו יענו על השאלה בפורום בהקדם האפשרי.
דייר מעוניין להכשיר סגירת מרפסת שלו שנעשתה לפני שנים. דייר אחר עוצר בעדו מפני שהוא ועוד מספר דיירים רוצים לבנות ממדי"ם. מה הקשר בין שני הדברים. האם הכשרת סגירת מרפסת עלולה לפגוע ברצון דיירים אחרים לבנות ממדי"ם? רב תודות וערב טוב.
השאלה אינה ברורה. האם ההכשרה נעשית במסגרת תמ"א 38? לכאורה אין כל קשר בין סגירת מרפסת לבין רצון הדיירים לבנות ממ"דים.
כל הבניין חורג משמעותית מקוי הבניין. כל הדיירים ביצעו עבירות בנייה והרחיבו דירותיהם ו/או לקחו שטחים עיקריים ללא היתר. הבניין גנב שטח של מוסד ציבורי צמוד וסיפח את השטח הגנוב לשטח הבניין. ישנו מקלט תיקני גדול. בנסיבות אלו האם יינתן אישור לדיירי הבניין להוסיף ממדי"ם? תודה.
תנאי למתן היתר באנייה הוא "הכשרת" חריגות הבנייה, ככל שניתן להכשירן.
שלום רב,
אשמח לדעת מהם לוח הזמנים (בקירוב) מרגע שהפרויקט אושר בוועדה המחוזית ועד לרגע שבו מתחילה הבנייה ?
תודה רבה!
לא קיבלנו מספיק פרטים כדי לתת מענה מתאים. מעבר לכך, כל פרוייקט הוא שונה ולא ניתן לגזור גזירה שווה לכלל הפרוייקטים. קיימים אבני דרך חשובים ואישור פרוייקט בוועדות הרלבנטיות הוא אחד מהן.
האם תוכלו לעדכן בסטטוס המצב התכנוני של הפרויקט שבנדון?
ניתנה לך תשובה בשיחה טלפונית - הפרוייקט מתקדם וההיתר ונמצא בשלב של אגרות והיטלים.
בבנין שלנו יש דירות שהרחיבו את הדירות שלהם ויש דירות שלא. האם לפי תמא 38/2 החישוב של 25 מ"ר תוספת זה על הגודל המורחב?
יש לבדוק את הנושא פרטני מול תוכנית ההרחבות המקובלת, מול מדיניות העירייה. בסופו של דבר גם צריך למצוא יזם שיסכים להשבת המצב הקיים + 25 מ"ר.
שלום,
רציתי לברר אם קיים מס שבח בשילוב של תמא 38 (תב"ע מאושר, הרחבות התב"ע מעל 25 מ')?
תודה!
עלול להיות מס שבח בעסקה שבה ניתנות תמורות מעבר לזכויות התמ"א. כל מקרה צריך להיבדק לגופו.
שלום,
באיזה שלב ניתן לתבוע סרבן תמא 38? אשמח לדעת איך מתבצע התהליך מול עורכי הדין ובית המשפט.
תודה מראש,
הראל
תביעה כנגד דייר סרבן ניתן להגיש לאחר החלטת וועדה חלוטה (קרי שלא הוגש בגינה ערר) המאשרת בתנאים את הבקשה להיתר בנייה מכוח התמ"א.
נפגשנו עם קבלן אשר מוכר דירות תמא
לפי בירור בעיריה יש לו היתר ל2.5 קומות ו8 דירות
הוא ביקש היתר לשנות ל10 דירות ב2.5 הקומות
בפןעל שביקרנו שם ראינו שיש 3 קומות שלמות ו12 יחידות דיור
הוא מנסה למכור לנו דירה שעדין אין עליה היתר ואפילו לא בקשה
רציתי לדעת אם זה אפשרי ואם כן אז
רציתי לדעת מה הסיכוי לקבל משכנתא על דירה כזו אם ינתן היתר ;-)
ואם נקח את הדירה על מה צריך לשים לב בחוזה לפני שנפנה לעוד
וכמה נהוג לשים מקדמה בהנחה שהוא יקבל את ההיתרים
דירה שלא ניתן בגינה היתר אינה ברת מכירה.
ככל שקיימת בקשה לתיקון ההיתר ובכפוף לכך שבהסכם התמ"א קיימת אפשרות לתקן את ההיתר ולהוסיף את הדירות הנוספות, יש להמתין עד לקבלת ההיתר בטרם תתקשר בעסקה כזאת, או לחילופין לדאוג להבטחת הכספים שישולמו עד לתיקון ההיתר. לעניות דעתי את נושא המימון יש להפנות לבנק למשכנתאות למרות שלטעמי הסיכויים הם קלושים שדירה ללא היתר תקבל מימון בנקאי.
עסקת לרכישת דירה בפרויייקט תמ"א 38 הינה עסקה מורכבת ביותר. לפיכך כדאי שתהיה מלווה בעוה"ד מטעמך לאורך כל התהליך.
תודה!
האם אפשר לחייב אותי במסגרת תמא להכניס מעלית בתוך הדירה הפרטית שלי גם אם כול שאר הדיירים חתמו.
אין אפשרות לגרוע משטחי הדירות הקיימים ללא הסכמת בעל הדירה שממנו נגרע השטח.
יש לי דירה בקומת קרקע (הבניין לא רשום כבית משותף ולכן החצר לא מוצמדת לדירה), אבל המיקום הוא יתרון בולט לעניין השווי.
היזם מציע לי לעלות קומה כליתר בעלי הזכויות אך אני מסרבת לכך.
האם ניתן לחייב אותי ו/או לחילופין להפוך לדיירת סרבנית?
כשברור שהיזם רוצה את קומת הקרקע לעצמו משיקולים כספיים נטו תוך קיפוח זכויותי.
יודגש כי אני לא מסרבת לתמא על כל חלופותיה אך מסרבת לעלות קומה שמהווה יתרון לכל אחד אחר מבעלי הזכויות בבניין אך לא לי שרק פוגע לי באובדן ההנאה מהחצר.
לטעמי אין לך זכות קנויה להישאר בקומת הקרקע.
החצר אינה משותפת ולמעשה את מבקשת לקבל תמורה על זכויות קנייניות שאינן שלך.
ככל שהמקרה יגיע לפתחה של המפקחת על המקרקעין היא עלולה לפסוק כנגדך.
אני חושבת שאתה מטעה.
אין חובה על דייר לעלות קומה.
שלום.
אני מסרבת לצאת מקומת קרקע שזו הקומה שקניתי ונוחה לי. חנויות נשארות בקומות שלהם ועוד לא הישתתפו במעלית? אני חושבת שיש ניגוד אינטרסים. נא תשובתך. תודה אילנה. וכן מתיי אפשר להגיש ערער?
שלום.
אני מסרבת לצאת מקומת קרקע שזו הקומה שקניתי ונוחה לי. חנויות נשארות בקומות שלהם ועוד לא הישתתפו במעלית? אני חושבת שיש ניגוד אינטרסים. נא תשובתך. תודה אילנה. וכן מתיי אפשר להגיש ערער?
שלום.
אני מסרבת לצאת מקומת קרקע שזו הקומה שקניתי ונוחה לי. חנויות נשארות בקומות שלהם ועוד לא הישתתפו במעלית? אני חושבת שיש ניגוד אינטרסים. נא תשובתך. תודה אילנה.
קראתי והייתי חייב להגיב: אני לא מבין את זה. לאדם אין זכות על הדירה שלו? כל התמא הזה הפך אותנו לחמדנים, סחטנים שאפילו מוכנים לרמוס את השכן שלנו בבית משפט בשביל כמה מטרים. לא יאומן.
במסגרת השיפוץ, על הקבלן להרוס קירות, מטבח וכו' בדירתי.
האם זכותי לדרוש שיתן לי תמורה שווה ערך למה שהרס, או שיכול לתת לי מינימום?
תודה
התמ"א אינה מתייחסת בצורה פרטנית להסדרים האישיים הרלבנטיים לכל פרוייקט ופרוייקט. בדר"כ מוצאים פתרונות לנושאים כאלו בין היזם לבין הדיירים.
אני משכירה דירה בבנין שעומד לעבור שיפוץ במסגרת תמ"א 38.
הבינה תדרוש פינוי של הדיירים השוכרים, ואני אפסיד את דמי השכירות.
מהם זכויותי במסגרת תמ"א 38?
תודה
דליה שלום, במסגרת התמ"א אין התייחסות לנושאי הפסד שכירות. יש לציין כי תשלום בגין הפסד שכירות אינו מקובל. יש
הקבלן שמבצע תמא 38 בבניין הגובל לבניין שלי הודיע לנו שהוא חוסם את הגישה לחניות של הבניין בו אני גר,
האם זה מותר ללא פיצוי דיירים שנפגעים מכך?
בהנחה שהקבלן גורם נזק לכם אתם רשאי לתבוע אותו על כל מטרד ו/או נזק שנגרם לכם כתוצאה מכך. התמ"א אינה "מאשרת" לפגוע בבניינים גובלים רק בגלל שמבוצעת שם תמ"א.
ניתן לבדוק האם הוא קיבל אישור מהרשויות הרלבנטיות לחסימה שכזאת ולבחון צו להפסקת העבודות/צו מניעה, מקום בו אין לו אישור מהרשויות לבצע חסימה זמנית של החניה.
כמה תשלומים, כמה צריך לשלם כל פעם לפי קצב בנייה של קבלן כאשר מדובר בתמא 38?
שלום, באיזה אופן החוק מגן על דיירים שמתנגדים לביצוע תמא מסיבות מוצדקות (קשישים, נכים וכו')?
החוק מקנה לבעלי הדירות המתנגדים זכות להביא את טענותיהם בפני המפקח על המקרקעין, ואם יימצא שטעמי ההתנגדות הינם מוצדקים אזי המפקח לא יכפה את ההסכם על המתנגד ולא ייתן לו תוקף. טעמים אישיים כגון נכות, זקנה וכיו"ב – לא יחשבו בד"כ כטעמי התנגדות מוצדקים, אם כי ייתכן שבהתערבות המפקח על המקרקעין יגובשו הסדרים פרטניים לשמירה מקסימלית על זכויותיהם של אותם בעלי דירות הסובלים מנסיבות מיוחדות, כגון הסדר של דיור חלופי (עם אפשרות של השכרת הדירה הקיימת או בלעדיה) ויו"ב.
כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו המיוחדות כאשר ניתנת העדפה ברורה לשיקול המרכזי שביסוד התמ"א והוא חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה וכן תוספת ממ"ד במקרים הרלוונטיים.
1.אם עניינים אישיים לא נחשבים התנגדות מוצדקת, מה כן נחשב התנגדות מוצדקת מבחינת המפקח?
2. איזה מהנס צריך לבדוק ולהחליט אם הבנין מספיק חזק לעבור תמא (הרחבה, תוספת של קומות) או שעדיף פינוי בינוי? שומעים הרבה מקרים של כל מיני "מהנדסים" שנתנו אישור להרחבה ובנייה על בניין ישן, ובמהלך העבודות הבניין קרס, קירות נשברו. היה אפילו מקרה נוראים שדייר נהרג. מטעם מי צריך להיות המהנדס הבודק?
1. עילה להתערבות המפקח יכולה להיות: חוסר סבירות מוכח וקיצוני בתמורות, חוסר שוויון מהותי בתמורות לבעלים, פגיעה קניינית קשה בבעלים המתנגד (למשל – תכנון שחוסם את חלונות הדירה וכו'). כל מקרה נבחן על פי נסיבותיו הקונקרטיות ואני מציעה לך לקיים התייעצות מסודרת עם עו"ד על מנת לבחון את סיכויי ההתנגדות במקרה הספציפי שלך.
2. המהנדס הבוחן את הצורך בביצוע פרויקט של חיזוק הוא קונסטרוקטור.
3. המהנדס אינו בוחן את השאלה אם עדיף פרויקט של חיזוק הבניין הקיים או הריסה ובניה. אין צורך בקונסטרוקטור כדי לדעת ש"פינוי-בינוי" עדיף על חיזוק בניין קיים מבחינה קונסטרוקטיבית. השאלה היא שאלה של היתכנות תכנונית וכלכלית.
4. חיזוק הבניין הקיים נעשה על פי תוכניות קונסטרוקטיביות שנעשות מטעם היזם והן נבחנות ונבדקות בקפידה על ידי קונסטרוקטור מטעם רשות הרישוי. תקלה של קריסה במהלך הביצוע יכולה לנבוע מביצוע לקוי ולאו דווקא מתכנית קונסטרוקטיבית לא נכונה.
יש כוונה לבצע הריסה בינוי בבניין שלנו. להלן שאלות
1.כיום הדירות בקומה הראשונה עם הערך הגבוהה ביותר בבניין. לאחר הבניה יעלו כל ההדירות קומה אחת.ולאחר הבינוי ערך הדירות בקומה הראשונה יהיה נמוך משאר הדירות בבניין. יוצא שדיירי הקומה הראשונה ירוויחו מהבינוי עשרות אחוזים פחות מדיירי הקומות הגבוהים. האם ניתן לדרוש לדוגמא :שדירי הקומה הראשונה יעברו לקומה גבוהה יותר .
2. לדברי היזם לא ניתן להגדיל את שטח הדירה מאחר והיא תצא מקווי הבניין הקיים. מאידך במאמרים שונים כתוב שגם בתמ"א של הריסה ובינוי ניתן להרחיב עד 25 מ' . מי צודק?
תודה
בכל עסקת תמ"א יש חוסר שוויון שלא תמיד ניתן לאזן אותו.
הדיירים יצטרכו להחליט על מה הם מתפשרים, אבל בסך הכל חשוב להבין שללא הסכמה, כל הדיירים יישארו במיקומם הנוכחי.
לשאלתך השניה לא ניתן להתייחס באופן כללי והיא מחייבת התייחסות פרטנית לאחר בחינת הנתונים הרלבנטיים לבניין.
שלום,
האם חברי ועד פעולה (אשר נבחר כחוק לייצג את כלל בעלי הדירות בענין תמ"א 38), רשאים למדר אחד מחברי הועד: לכנס אסיפות ועד ללא ידיעתו וללא שיתופו ולקבל החלטות ללא מתן אפשרות לחבר הועד שמודר, להביע את דעתו.
האם ההחלטות אשר התקבלו ללא ידיעתו, ללא שיתופו ונוכחותו, האם הן חוקיות ?
אודה לתשובתכם
בדרך כלל חברי הנציגות יכולים לקבל החלטות ברוב קולות, למעט אם נקבע אחרת בפרוטוקול המינוי.
לפיכך, ניתן לטעון כי עצם המידור אינו פוגע בחוקיות ההחלטה. יחד עם זאת, ככל שיוכח כי אכן מודרת מחברי הנציגות ולא ניתנה לך הזכות להביע את עמדתך ולהשפיע באופן דמוקרטי על תהליך קבלת ההחלטות, ייתכן שיהיה בכך כדי לסייע בך.
חשוב לציין כי בהנחה שעסקינן בהחלטות בשלב הטרום חוזי, הרי שההחלטות ממילא יאושרו על ידי רוב הבעלים הדרוש על פי החוק.
מתי אפשר לקבל היתר לבניית ממ"ד מעבר לקווי בניין?
ההיתר לבניית ממ"דים מחוץ לקווי בניין הוא מותנה בשיקולי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
קיימות וועדות המקלות בעניין ואחרות מחמירות.
בכל מקרה הנושא נתון לשיקול דעת הוועדה המקומית אשר תחליט בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל תיק ותיק.
רציתי לשאול, אם אני גרה בקומה 5 שהיא גם הקומה האחרונה והולכים לבצע בבניין שלי תמא 38, האם אני יכולה לדרוש פיצויים כלשהם או משהו מסוים מהעורך דין או מהקבלן מכיוון שבונים מעליי וזה יכול להיות כרוך בסיכונים. תודה.
רונית, עליך לקחת בחשבון שדירה בקומה העליונה מושבחת בדרך כלל באופן המירבי בפרוייקטי תמ״א 38.
שלום רב, רציתי לדעת האם במצב שבו 70% מהבניין שלנו רוצה להתפנות ו30% מסרבים, האם ניתן לבצע עסקת פינוי בינוי מכיוון שיש החלטת רוב? אשמח לתשובתך.
פרוייקט של פינוי בינוי עם הסכמה של 70% אינו אפשרי.
יש להגיע להסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות.
אפשר לקבל מידע על הרפורמה החדשה בתמ"א 38?
הכוונה לתמ"א 38/2? בילבלת אותי עם השאלה... (6)
אהבתי את הפרויקטים באתר, יש פרויקט עם רפורמת תמא 38?
שלום
אנו חברה לבנייה שעומדת לבצע תמ"א באשדוד הבניין הוא בניין רכבת בעל שלוש קומות על עמודים
עם שלוש כניסות
בעבר רוב הדיירים הוסיפו לכל דירה תוספת של חדר
דיירת בקומה השלישית לא הוסיפה ומתחתיה הוסיפו קומה ראשונה ושניה
כאשר הגשנו בקשה לוועדה המקומית שבקומה השלישית נצמח ונבנה עמודים למעלה על מנת שהדירות הרביעית והחמישית (שהם התמורה ) היו גדלות יותר מהנדס העיר שלל זאת וביקש שנמשיך לעלות לפי הגודל של הדירה השלישית שהיא ללא תוספת וכך גם מקטינה לנו את הדירות בקומה רביעית וחמישית
השאלה שלי האם יש דרך משפטית הנדסית לבקש ממנו שכן נוכל לצמוח מהקומה השניה עים עמודים וכך להגדיל את הדירות בקומה רביעית וחמישית ?
אשמח לקבל תשובה בהקדם
תודה שרון
שלום שרון,
לוועדה המקומית לתכנון ובנייה יש שיקול דעת לסרב לבקשה להיתר בנייה לביצוע תמ"א 38 משיקולים תכנוניים. אין ספק שהמקרה שלכם נופל בגדרו של שיקול תכנוני שכזה. אחרי הכל, השלמת ההרחבה לקומה השלישית היא תלויה בפרמטר כלכלי. אם תוכיחו שזה לא כלכלי לכם אולי יש לכם סיכויי להגשת התוכנית כמו שביקשתם.
מה ניתן לעשות אם במתחם של חמישה בניינים אשר אמורים לעבור התחדשות עירונית אחד מהבניינים מתנגד?
תודה.
האם מדובר בפרוייקט תמ"א 38/1? או האם מדובר בפרוייקט לפינוי בינוי במכרז שהוכרז לפינוי בינוי ? האם מדובר בפרוייקט לביצוע תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) ? אם עסקינן במקבץ בניינים שהולך לפרוייקט פינוי בינוי צריך רוב של 80% מהדיירים בכל המתחם ולפחות רוב של 2/3 בכל בניין.
האם יש צורך בשירותיו של עו"ד בכל פרויקט תמ"א 38? גם אם הפרויקט בהיקף מצומצם?
אין ספק כי שירותיו של עוה"ד בכל פרוייקט, גדול כקטן נדרשים החל מראשית המו"מ, דרך גיבוש ההסכם ושמירת כל זכויותיהם של הדיירים.
בבניין סמוך במרכז רמת גן הגישו בקשה לתמא 38-2. הריסה (3 קומות) ובניה של בניין 9 קומות וחצי.
וביקשו הקלה בקווי בנין צדדיים ל 2 מ' במקום 3 מ'
החלטת ועדת המשנה בעיריה: "תיקון מרווחים צדדיים ל 2.7 מ' מגבול המגרש לפי מדיניות הוועדה" ולא 2 כפי שביקשו
השאלה: האם יגשו לועדת ערר מחוזית. מה הסיכוי שלהם. האם יש תקדימים.
אנחנו גם מתכננים תמא 38 ונראה לי צפוף 2 בנינים בגובה 10 קומות במרחק 4 מטר.
עד הפקדת התכנית החדשה, עיריית רמת גן נהגה לאשר מרווחים צדדיים של 3 מ' ונתנה אישורי חריגה לאלמנטים קונסטרוקציוניים כגון מסתורי כביסה, הכנה למזגנים. בתכנית החדשה, העירייה מציעה 2.7 מ' לכל היותר, ללא חריגה כאמור. בהתחשב בעובדה שהתכנית החדשה נוצרה כתוצאה מעתירה הנוגעת לצפיפות יתר בתחומי העיר רמת גן, לא נראה לי שוועדה המחוזית תעשה צעד כנגד העניין.
בהצלחה!
שלום,
1. מה ידוע לכם על "מה מותר ומה אסור" באשר לחריגה מקווי בניין במהלך תמ"א 38/2
2.ומה המרחק המינימלי שיהיה מותר בין שתי מרפסות (צד אחורי של בניין)
3. וכמה מעליות נדרשות בבניין של 32 דיירים
4. האם כבר אושר ברמת-גן הפיכת בניין בן 3 קומות ("על עמודים") לבניין 10 קומות (כולל דירות גן ודירות ג)
5. האם יש אפשרות "להחליף" דירה "קטנה עורפית" ב-"דירה גדולה" חזיתית (בתוספת תשלום כמובן..)
חג שמח ותודה מראש !!
מדיניות עיריית ר"ג נקבעה מחדש במסגרת תוכנית רג/מק/340/ג/53 ובסעיף 5 לתוכנית מפורטות זכויות הבנייה המוצעות על ידי העירייה. במגרש בשטח הקטן מ- 600 מ"ר קווי המגרש הצידים יהיו לא פחות מ 2.7 מ"ר. במגרש הגדול מ- 600 מ"ר קווי הצד יהיו 3 מ"ר. אי אפשר לחזות את סיכויי ההצלחה בוועדת הערר.
האם הדיירים חשופים לתביעות מכל סוג במקרה של הפרת זכויות של הקבלן או בעל מקצוע אחר המעורב במימוש התוכנית?
השאלה לא מספיק ברורה לי. הבעלים צריכים לקיים את התחייבויותיהם על פי ההסכם למשל, התחייבות מהותית מצד הבעלים בפרויקט של הריסה ובניה – היא פינוי הדירה במועד שנקבע. ברור שאם הם מפרים את התחייבויותיהם הם עלולים להיות חשופים לתביעה. מעבר לכך, במסגרת ההסכם, יש לדאוג להגנות על הבעלים מפני תביעות שמקורן בהפרת התחייבויות של היזם. במסגרת הסכם התמ"א, עוה"ד של הבעלים צריכים לדאוג להגנות כאלה ולהטיל את האחריות והחבות על היזם.
האם ניתן לקבל ייעוץ ראשוני על התהליך או הסבר כללי על התוכנית מגורם כלשהו? כולל הסברים על החוקים הקשורים לתוכנית והאם זה כרוך בעלות ?
כיום ניתן למצוא חומר והסברים רבים על התכנית – תכנית מתאר ארצית 38 נמצאת באינטרנט. כך גם לגבי החקיקה והשלבים בדרך להגשמת חלום התמ"א. כך למשל, באתר האינטרנט של משרדנו יש פירוט של השלבים בדרך ליישום פרויקט תמ"א http://www.mcnlaw.co.il/pages/show/54 , וכן ריכוז של חקיקה רלוונטית http://www.mcnlaw.co.il/pages/show/59
ברשותכם אחדד את השאלה. בתמ"א 38/2, בעלי הדירות מתקשרים עם יזם בעסקת מימון, שבה הקרקע משמשת מקור מימון עיקרי בידי הבנק המלווה. בעלי הדירות זקוקים למימון הוצאות הקשורות בהנעת הפרויקט, קטן בהרבה מזה שהם נותנים ליזם, עבור שכ"ט כלכלן, עו"ד, מהנדס בניין. היזם נוטה להסכים לספק הוצאות אלה "על חשבונו" בתנאי שבעלי הדירות יחתמו על הסכם התקשרות עמו. השאלה היא, כיצד יכולים בעלי הדירות, שהוסבר להם כי הפרויקט אינו כלול בהוצאות מצידם, ליהנות משירותים מקצועיים הכרחיים בעת המו"מ, מבלי להתחייב בהתחייבות בלתי חוזרת כלפי היזם?בתודה.
ייעוץ ראשוני אינו כרוך בעלות ואתם רשאים ליצור קשר עם משרדנו כדי לקבוע פגישה ראשונית.
אני מבין שאפשר לעשות תמ״א רק לביניינים שנבנו לפני 1980, במה שונה הבנייה שבוצעה לפני שנת 1980 מהבנייה אחרי שנה זו? והאם יש משהו שאפשר לעשות בבניינים שנבנו לאחר 1980 לפי התמ״א?
בשנת 1980 נכנס לתוקפו תקן הבניה הישראלי 413 העוסק בעמידות בניינים מפני רעידות אדמה. בניינים שנבנו לפני 1980 לא חל עליהם תקן זה, ולכן רובם ככולם של הבניינים שהוקמו קודם לשנת 1980, אינם עמידים בפני רעידות אדמה וקיימת סכנה לקריסתם במצב של רעידת אדמה. לאור זאת נקבע בתכנית כי זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 מוענקות אך ורק לבניינים שמועד בנייתם קודם ל- 1980, ואילו לגבי בנינים שמועד הקמתם מאוחר יותר – בשום מקרה לא יינתנו זכויות מכוח התמ"א, וזאת גם אם יוכח כי הבניינים הוקמו הלכה למעשה שלא בהתאם לתקן.
כיום, במיוחד לאור מבצע "צוק איתן" והמציאות הביטחונית, שלאורה מתחדד הצורך במיגון הדירות, מפני סיכוני טילים (סיכון שלצערנו הסתברותו גבוהה בהרבה מהסיכון של רעידת אדמה), מתעורר הצורך להרחיב את תחולתה של תמ"א 38, כך שיינתן במסגרתה תמריץ, לא רק לחיזוק בתים בפני רעידות אדמה אלא גם לתוספת ממ"דים. מאחר שהחוק המחייב בניית ממ"ד בדירה חדשה הינו משנת 1992, יש לדעתנו מקום להרחיב אף את תחולת התמ"א, כך שתחול על בניינים שנבנו קודם לשנת 1992, וללא ממ"ד. נכון להיום – התמ"א – חלה רק ביחס למבנים הטעונים חיזוק שנבנו קודם לשנת 1980.
האם ניתן לשדרג את יישום תכנית הבנייה של תמ"א 38 ולנצל את ההזדמנות לבנייה ירוקה ע"פ חוקי תכנית המתאר הארצית?
בוודאי שכן. רמת הבניה והסטנדרטים של הבניה החדשה, ייקבעו במסגרת ההסכם והמפרט, ובהחלט ניתן לשדרג את הבניה ולכלול כללים לביצוע בניה ירוקה. כמובן שרמת המפרט והחלת סטנדרט בניה גבוה כרוכה בעלויות – וככל שמדובר בערכי קרקע גבוהים יותר ובפרויקט אטרקטיבי יותר עבור היזם, כך ניתן לצפות לשדרוג גבוה יותר של דירות הבעלים וסטנדרט הבניה המחייב.
שלום דולפין,
אני בעל דירה בבניין בתל אביב בו הולכים בקרוב לעבור תהליך תמ"א 38,
יש לי שאלה עקרונית אליך, בנושא תמ"א 38 בבניין אחר בו אני גר כעת, ואשמח לשמוע את דעתך.
אני גר ברעננה בבניין משותף בן 4 קומות, ובו 16 דירות.
ל- 4 הדירות בקומה האחרונה, יש לכל אחת חדר נוסף על הגג, ויש גם בגג שטח ציבורי משותף, מעבר לחדרים אלו.
כ- 11 דיירים מעוניינים לבצע את התמ"א בבניין, ורק 4 דיירי הקומה האחרונה מתנגדים.
דייר אחד מתוכם מתנדנד עדיין, ונוטה לתמוך בתמ"א בסופו של דבר.
שאלתי אלייך היא האם לאור העובדות האלו ניתן לחייב את הדיירים הסרבנים ?
יצרנו פעם קשר עם קבלן / יזם, שאף היה מוכן לתת לדיירים אלו את הדירות בקומה החדשה שהוא יבנה (קומה 5),
ולקחת לעצמו את הדירות של דיירים אלה, בקומה הרביעית, הקיימת.
ולמרות הצעה זו הם סירבו.
מה דעתך ?
מה אפשר לעשות ? :-)
לצערי איני רואה דרך לכפות על בעלי דירות הגג להתקשר בעסקה של המרת הדירות שלהם בדירות חדשות.
קיימת סברה דחוקה לפיה ניתן לבצע מעין "שילוב" בין הוראות החוק העוסקות בתמ"א 38/1, המחייבות רוב של כ- 2/3 מבעלי הדירות לבין הוראות החוק העוסקות בתמ"א 38/2 המחייבות רוב של כ- 80%, ולטעון שלמעשה לגבי בעלי דירות הגג המדובר בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, ולכאורה ניתן לכפות זאת עליהם ברוב של 80% מבעלי הדירות. לצערי, אני בדעה שהקונסטרוקציה המשפטית הזו לא תצלח. ראשית – מבחינת המיסוי, רשות המיסים רואה בזה עסקה כפולה של מכר ורכישה והדבר כרוך בנטל מס כבד. אך אפילו נניח שהיזם יישא בנטל זה, כאשר באים לחשב את שיעור ההסכמה בבניין, לא סביר כי רוב של 80% מבעלי הדירות המבצעים בדירותיהם עבודות חיזוק, יקבלו החלטה מחייבת לגבי המיעוט שמשמעותה מעין "הפקעה" , ולו גם כנגד פיצוי הולם בדמות דירה חדשה.
בשורה התחתונה, לאור האמור והמתואר בפנייתך – איני רואה מנסו מגיבוש הסכמה עם בעלי דירות הגג.
בברכה,
דולפין.
מה בכלל אפשר לעשות כשאחד או יותר מדיירי הבניין מתנגדים לתמ"א 38 ?
חוק המקרקעין - חיזוק בפני רעידות אדמה, מאפשר לבצע פרויקט מכוח תמ"א 38 גם כאשר יש התנגדות מצד מיעוט בעלי הדירות. בתמ"א 38/1 - של חיזוק המבנה הקיים ותוספות בניה עליו, נדרש רוב בעלים של 2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף, ואילו בתמ"א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש, יש צורך ברוב של 80%. בשני המקרים צריך לפנות לאישור ההסכם לאחר קבלת החלטה עקרונית של הוועדה המקומית המאשרת מתן ההיתר בכפוף לתנאים. בשני המקרים יש לשאוף להשגת הסכמת הבעלים המתנגדים באמצעים אחרים, כאשר לעניין זה נדרשת מידה לא מבוטלת של יצירתיות וניסיון בניהול מו"מ ובטקטיקות של גישור.
+ הוספת הודעה חדשה
