טל: 03-5622980
דף הבית > מאמרים > דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 2

דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 2

דייר סרבן תמ"א 38-2מאת: דולפין מינצר-כרמון ועמית נסים
מבקריו של תיקון 3 לתמ"א 38 אשר אושר ע״י הממשלה ביום 20.05.2012 טענו כי במסגרת התיקון שבוצע לא טופלה בעיית הדייר הסרבן בפרויקטים של תמ"א 38/2, שבהם נהרס הבניין ונבנה חדש תחתיו (להלן: "הריסה ובינוי"). בפרויקטים אלו נדרשת הסכמה של 100% ולדייר הסרבן יש זכות וטו ויכולת לטרפד כל החלטה – הגם שהיא מיטיבה עם כלל דיירי הבניין. לפיכך נדרש תיקון בחקיקה אשר יאפשר לתבוע תביעה כספית נזיקית כנגד דיירים סרבנים במקרים של הריסה ובינוי מכוח תמ"א 38/2, באותו אופן שאפשר מכוח חוק פינוי בינוי (פיצויים) הידוע גם כחוק הדייר הסרבן.
המחוקק בתחילה העדיף להימנע בשלב זה מטיפול בבעיה אך לדיירים ניתן מזור, לאחרונה, על ידי פסה״ד אמיץ של בימ״ש השלום בת״א שניתן ע״י כב' השופט דלוגין, בת.א 173473-09 לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ (להלן: "פסה"ד"). בפסק הדין הובא לפתחו של בית המשפט מקרה קיצוני שבו דייר סרבן תמ"א 38 רכש חנות בבניין ברח' סירקין 2 בגבעתיים במטרה אחת ויחידה: לתקוע תריז ולטרפד כל פרוייקט של הריסה ובינוי שהדיירים יחפצו לקדם, למעט אם הדיירים יסכימו שהדייר החמדן/סרבן יהיה הקבלן הנבחר. הדיירים לא הסכימו להפקיד את רכושם היקר מכל בידי מי שמתנהג בצורה כוחנית ודיקטטורית והחליטו להגיש תביעה נזיקית, כנגד הדייר הסרבן בגובה הנזק שנגרם לכל דייר ודייר – קרי שווי ההפרש בין הדירות החדשות שהיו מקבלים בבניין החדש לבין שווי הדירות הקיימות.
הדיירים טענו כי למרות שאין להם זכות להגשת תביעה נזיקית כנגד הנתבעת מכוח חוק הדייר הסרבן עומדת להם זכות להגשת תביעה נזיקית מכוח דינים אחרים כגון דיני תום הלב, חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין; הדייר הסרבן מאידך טען, כי חוק הדייר הסרבן יצר הסדר שלילי, דהיינו מקום בו החוק לא חל מכיוון שהמתחם לא הוכרז כמתחם פינוי בינוי, אין אפשרות להגיש תביעה נזיקית,בעילות אחרות, כנגד דייר סרבן המתנגד לעסקה של הריסה ובינוי או מתנה זאת בתנאים בלתי סבירים.
ראשית בית המשפט קבע כי חוק הדייר הסרבן אינו מהווה "הסדר שלילי" החוסם הגשת תביעת נזיקית כנגד דיירים סרבנים , במתחמים שלא הוגדרו בחוק כמתחמי פינוי בינוי. בבניין שלא הוכרז על פי חוק כמתחם פינוי בינוי, תעמוד לדיירים, הזכות להגיש תביעה נזיקית כנגד דייר סרבן מכוח מערכת דינים ו/או חוקים אחרת.
" יתכנו מקרים שבהם, גם אם זכות הקניין של הדייר הסרבן עומדת להיפגע כתוצאה מעסקת הפינוי-בינוי, תגבר הזכות הנגדית של שאר הדיירים, למקסם את הרווח מנכסיהם או לשפר את תנאי המגורים שלהם בצורה ניכרת, שגם היא חלק בבחינת הזכויות שלהם בנכס." בנוסף הוסיף בית המשפט כי במקרה הספציפי שעמד בפניו לא היתה כלל פגיעה בזכות הקניין של הדייר הסרבן שכן הוא תמך בביצוע פרוייקט הריסה ובינוי אך העמיד תנאי בלתי סביר לביצועו.
בשל כך חייב בית המשפט את הדייר הסרבן במלוא סכום התביעה (2.4 מליון ₪) ואף השית עליו הוצאות משפט בסכום לא מבוטל בסך של 100,000 ₪.
אין מחלוקת כי המקרה שנבחן בפסה"ד הינו מקרה קיצון ונדיר שבו הדייר הסרבן ניסה להשתלט על רצונם של הדיירים באמצעות רכישת חנות בבניין, ולכן פסק הדין הינו הגיוני וצודק. נשאלת השאלה האם פסק הדין היה זהה גם במקרים אחרים, למשל כאשר דייר סרבן מתנגד לזהות הקבלן שלא ממניעים זרים ופסולים? או האם התנגדות של דייר סרבן בא בימים שכל רצונו הוא לסיים את חייו בדירה שבה הוא דר היא עילה לחיובו בנזק שסירובו גורם ליתר הדיירים?
לשמחתנו הביקורת שהושמעה לא נפלה על אוזניים ערלות. במסגרת תיקון 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ), תשס"ח- 2008 (להלן: "חוק המקרקעין") , המחוקק נתן מזור חלקי לבעיית הדייר הסרבן כאשר קבע כי ניתן לפנות למפקחת על המקרקעין במקרה שבו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף יקבלו החלטה לביצוע הפרוייקט. יחד עם זאת, לעניות דעתנו, התיקון לחוק יהווה לכל היותר אמצעי שכנוע ולא ישיג את המטרה שלשמה הוא חוקק, שכן קיימים מספר מכשלות שהמחוקק לא מצא דרך לפתרם:
א. נושא הפטור ממס שבח. אין אפשרות לאכוף על דייר לעשות שימוש בפטור ממס שבח המתבקש בדר"כ. ע"י כך היזם חשוף לעלויות נוספות לא מבוטלות.
ב. ליווי בנקאי – הבנקשים מתנים את הסכמתם ללוות את הפרוייקט בכך שתהא הסכמה מלאה ומבחינת הבנקים החלטת המפקחת על המקרקעין אשר תחייב דייר אינה מספקת.
ג. הדרך שבסופה עתידים הזכויות לעבור על שמו של היזם מסורבלת ומורכבת והיא עלולה לגרום להתדיינויות סרק.
לסיכום, אנו עדים כי המגמה שהחלה בשנת 2008 עת הוסרו חלק מהמכשלות לביצוע פרוייקטים תמ"א 38 נמשכת. תיקון 2 לחוק המקרקעין המנסה להסדיר באופן מסוים את נושא הדייר הסרבן הוא סנונית נוספת בדרך ליישום וביצוע פרוייקטים של תמ"א 38/2 ביתר קלות.
 
 
הכותבים הם עורכי דין המלווים עסקאות מכוח תמ"א 38

 

השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר