טל: 03-5622980

מילון מונחים

  • ערבות בדק או ערבות טיב

    ערבות הבדק או הטיב, נועדה להבטיח את תחייבויות היזם לביצוע תיקונים והשלמות בתקופת הבדק. גם ערבות זו רצוי שתהא ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע ערבות בנקאית אוטונומית), ומכל מקום יש לייצר מנגנונים שיבטיחו כי היזם ימלא אחר התחייבויותיו גם לאחר מסירת הדירות או העבודות.

    ערבות ביצוע

    ערבות שתפקידה להבטיח את קיום התחייבויות היזם בהסכם. ניתן להפעילה ולקבל את הסכום שהיא מבטיחה בכל עת, בכפוף לתנאי ההסכם והערבות. במקרה שבו מדובר בערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע "ערבות בנקאית אוטונומית") המימוש של הערבות אינו מותנה בתנאים מוקדמים הקשורים בעסקה שבין היזם לבעלים, ולכן המימוש יהיה פשוט ומהיר יותר.

    ערבות בנקאית אוטונומית

    ערבות בנקאית אוטונומית, הינה ערבות בנקאית עצמאית, המנותקת מהתנאים הקבועים בעסקה שבין הצדדים, וניתנת למימוש עם דרישה, ובהתאם לתנאים הקבועים בגוף הערבות. בהיות הערבות התחייבות של הבנק העומדת בפני עצמה, היא  מכונה "אוטונומית". משמעות הדבר היא שמימוש הערבות אינו מותנה בד"כ בהצגת הוכחות להפרת ההסכם ולקיום הזכות למימוש הערבות. מטעם זה נחשבת הערבות האוטונומית לערבות הנוחה ביותר מבחינת בעלי הדירות להבטחת התחייבויות היזם (מלבד ההתחייבות למסירת דירה חדשה שלגביה אין מקובל לתת ערבות אוטונומית אלא ערבות לפי חוק המכר דירות בלבד – ע"ע "ערבות חוק המכר דירות" או גם "בטוחה לפי חוק המכר").

    ערבות חוק מכר דירות

    הערבות הנפוצה ביותר במסגרת הסכמים לרכישת דירה יד ראשונה להבטחת מסירת הדירה לקונה, שהיא אחת מ-5 סוגי הבטוחות שעל המוכר לתתה לקונה (ע"ע בטוחה על פי חוק המכר דירות). מדובר בערבות בנקאית המבטיחה את הכספים המשולמים על ידי הקונה בגין הדירה וזאת בד"כ עד למסירתה לידי הקונה ורישום הערת אזהרה בטאבו לטובתו. במקרים בהם הדירה נבנית על קרקע בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, הערבות צריכה להיות בתוקף עד למועד חתימת הסכם החכירה בין הקונה לבין המינהל.  התנאים למימוש הערבות קבועים גם הם בחוק המכר והם כאשר קיימת מניעה למסירת הדירה או הבעלות עליה לקונה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול או צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה. ערבות חוק המכר הניתנת במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי (ע"ע פינוי-בינוי) או הריסת בניין והקמתו מחד מכוח תמ"א 38 (ע"ע תמ"א 38/2), צריך שתהיה בגובה שווי הדירה החדשה המובטחת לבעלים על פי ההסכם.

    ערבות מיסים

    ערבות מיסים, כשמה כן היא, ערבות שנועדה להבטחת תשלום המיסים. בפרויקטים של פינוי-בינוי, או פרויקטים מכוח תמ"א 38, מקובל שהעסקה היא "עסקת נטו" (ע"ע "עסקת נטו") ולפיכך יש לכלול הוראות בדבר מסירת ערבויות מיסים על ידי היזם. ברור שככל שקיים צפי לחבות במיסים, כך יש להגביר דרישת הערבויות הנדרשות מהזים. יש לשים לב, כי החבות במיסים כלפי הרשויות  הינה של הבעלים, וזאת גם כאשר היזם לוקח על עצמו את ההתחייבות לתשלום המסים. מטעם זה, דרושה גם ערבות לקיום התחייבות היזם, ורצוי כי ערבות זו תהיה ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע "ערבות בנקאית אוטונומית"). גם בעסקאות מכוח תמ"א 38/1 (עסקאות של חיזוק הבניין הקיים ותוספות בניה עליו, ע"ע "תמ"א 38/1") מומלץ להבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי הבעלים בנושא המיסוי, וזאת גם אם נכון שבעסקאות אלה הפטור ממס שבח הינו רחב.

    ערבות רישום

    ערבות הרישום נועדה להבטיח את קיום התחייבויות היזם כלפי הבעלים לביצוע הרישומים הנדרשים בלשכת רישום המקרקעין עם סיום הפרויקט. לערבות זו יש חשיבות מיוחדת בעסקאות של הריסה ובנייה מחדש (ע"ע תמ"א 38/2) או עסקאות פינוי-בינוי, בהן הורסים לחלוטין את הבניין הקיים, ולפיכך רישום הבית המשותף (ככל שקיים זה) צפוי להתבטל. מומלץ כי ערבות הרישום תהיה ערבות בנקאית אוטונומית, אך במקרים המתאימים ניתן לקבוע גם בטוחות חלופיות להבטחת התחייבויות היזם לביצוע הרישום.

    ערבות שכירות

    ערבות השכירות כשמה כן היא, נועדה להבטיח את התחייבויות היזם לתשלום שכר הדירה. התחייבויות אלה נפוצות בעיקר במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי או פרויקטים להריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו מכוח תמ"א 38/2. בקביעת הערבויות המתאימות לפרויקט יש להתייחס הן לסכום הערבות והן לתוקפה, ולקבוע באופן המותאם לכל פרויקט ופרויקט, את הכללים להפחתת הערבות, חידושה או מימושה. מומלץ כי הערבות תהא ערבות בנקאית אוטונומית (ע"ע ערבות בנקאית אוטונומית).

     

    עתירה מנהלית

    עתירה מנהלית הינה תובענה המוגשת לבית המשפט לעניינים מנהליים כנגד החלטה של רשות מרשויות המדינה. המושג "רשות המדינה" פירושו רשות הנמנית על הגופים הנזכרים בתוספת הראשונה (לדוגמא, רשויות מקומיות ובתוכן עיריות). תנאי להגשת עתירה כאמור הוא היות העתירה לקבלת סעד בעניין מהעניינים המנויים באותה תוספת לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים (למשל, תכנון ובנייה, מכרזים ציבוריים). עתירה מנהלית אינה יכולה להיות מוגשת לצורך קבלת סעד שענינו התקנת תקנות, לרבות ביול תקנות, הכרזה על בטלותן או מתן צו להתקין תקנות.

     
השאר פרטים לשיחת ייעוץ
מחשבון תמ"א 38
קצת עלינו
המשרד עוסק בתחום המקרקעין על כלל ענפיו, וצבר ניסיון רב בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים בתחום תמ"א 38 ומסייע להם החל מהשלבים ההתחלתיים ועד לכריתת הסכם וביצועו בדרך למימוש זכויותיהם לפי הוראות התמ"א.
צרו קשר